Đại gia bất động sản trước mùa ĐHĐCĐ: Người hào hứng, kẻ dè chừng

Người hào hứng, kẻ dè chừng

Năm 2024, thị trường bất động sản có những tín hiệu chuyển biến tích cực, nguồn cung từng bước được cải thiện. Trước mùa Đại hội đồng cổ đông, lãnh đạo các doanh nghiệp đã có những dự liệu khác nhau cho tình hình kinh doanh năm 2025.

Trong tài liệu gửi tới cổ đông, ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes – mã chứng khoán: VHM) cho biết hoạt động kinh doanh năm 2024 đã hoàn thành mục tiêu đề ra. Tổng doanh thu thuần hợp nhất tập đoàn này năm 2024 đạt 102.323 tỷ đồng, giảm 1% so với năm 2023. Trong đó, doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tiếp tục là mảng kinh doanh cốt lõi, đạt 73.162 tỷ đồng, nhờ vào việc bàn giao đúng tiến độ tại các đại dự án Vinhomes Ocean Park 2-3, Vinhomes Ocean Park 1 và Vinhomes Grand Park 2.

Lợi nhuận sau thuế năm 2024 của doanh nghiệp đạt 35.073 tỷ đồng, hoàn thành kế hoạch, tăng 5% so với lợi nhuận sau thuế năm 2024.

Chủ tịch Vinhomes nhận định năm 2025, nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là thị trường bất động sản, dự báo sẽ ghi nhận nhiều triển vọng sáng, dù vẫn phải đối mặt với những thách thức và biến động nhất định. Doanh nghiệp này sẽ đẩy mạnh hoàn thiện các dự án hiện hữu và mở rộng các dự án chiến lược, hướng tới phát triển các khu đô thị kiểu mẫu tại các tỉnh thành trọng điểm như Hà Nội, Hải Phòng, TPHCM, Long An.

Hội đồng quản trị Vinhomes trình kế hoạch doanh thu năm 2025 đạt 180.000 tỷ đồng, tăng tới 75,9% so với mức thực hiện năm 2024. Lợi nhuận sau thuế được đặt ra ở mức 42.000 tỷ đồng, tăng 19,7% so với con số thực hiện năm vừa qua.

Còn trong thông điệp gửi cổ đông tại báo cáo thường niên 2024, ông Bùi Thành Nhơn – Chủ tịch Novaland (mã chứng khoán: NVL) thừa nhận năm 2024 và 2025, tập đoàn tiếp tục đối mặt với những thách thức khi nền kinh tế toàn cầu không ngừng biến động. Tuy nhiên, đây chính là cơ hội cho những doanh nghiệp tạo ra sản phẩm tốt trụ vững và bứt phá.

Sau hơn 2 năm tái cấu trúc, Chủ tịch Novaland cho rằng tập đoàn đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Năm nay sẽ là năm bản lề, đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của Novaland với chiến lược vận hành tinh gọn, tập trung và hiệu quả cao nhất.

Còn Tổng giám đốc Novaland Dương Văn Bắc cho biết riêng năm 2024, Novaland đã bàn giao 1.422 sản phẩm từ các dự án, đồng thời tháo gỡ vướng mắc và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho khách hàng của nhiều dự án khác nhau.

Việc Novaland chưa hoàn thành mục tiêu doanh thu và lợi nhuận năm 2024 phần lớn đến từ việc trích lập dự phòng cho kỳ báo cáo bán niên theo quan điểm riêng của đơn vị kiểm toán, liên quan đến nghĩa vụ tài chính phát sinh tại dự án Lakeview City.

Ông Bắc cho rằng với Nghị quyết 170 của Quốc hội có hiệu lực từ ngày 1/4, những vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất tại dự án Lakeview City đã được giải quyết. Novaland có cơ hội được hoàn nhập hàng ngàn tỷ đồng tiền trích lập dự phòng liên quan đến dự án này trong năm nay.

Năm nay, theo tờ trình cổ đông, Novaland đề xuất kế hoạch kinh doanh theo 2 kịch bản. Với phương án 1, doanh thu đạt 13.411 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế âm 12 tỷ đồng. Phương án 2, doanh thu thuần đạt 10.453 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế âm 688 tỷ đồng.

Đối với Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH), năm nay công ty đặt mục tiêu kinh doanh ổn định, hiệu quả, thực hiện hoàn tất xây dựng và triển khai 2 dự án tại TP Thủ Đức, TPHCM; hoàn tất bàn giao nhà tại dự án quận Bình Tân; xây dựng Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng; đẩy mạnh phát triển quỹ đất, hoàn thiện pháp lý các dự án hiện có.

Về kế hoạch, công ty dự kiến doanh thu 3.800 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 16% và 23% so với năm trước.

Ban lãnh đạo Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group – mã chứng khoán: SGR) nhận định năm nay, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng dự báo những năm sắp tới sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng rõ nét.

Các yếu tố tạo động lực khởi sắc như chính sách pháp lý thông thoáng, cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tăng mạnh. Tuy nhiên, một số yếu tố cũng sẽ tác động ngược lại gây khó khăn cho thị trường.

Công ty trình kế hoạch doanh thu 1.025 tỷ đồng và lãi sau thuế 320 tỷ đồng, lần lượt gấp gần 7 lần và hơn 5 lần năm trước. Ban lãnh đạo dự kiến chú trọng hoàn thiện pháp lý các dự án đang xin chủ trương đầu tư, đền bù và giải phóng mặt bằng, triển khai thi công dự án, đẩy nhanh tiến độ chuyển nhượng một số bất động sản riêng lẻ không đủ diện tích lập dự án.

Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land – mã chứng khoán: SCR) xác định thị trường bất động sản đang phục hồi rõ nét hơn từ cuối năm 2024 và có nhiều tín hiệu tích cực ngay từ những ngày đầu năm. Công ty sẽ đẩy mạnh công tác bán hàng tại các dự án trọng điểm, tái khởi động công tác bán hàng tại dự án Đảo Kim Quy.

Đồng thời, công ty sẽ tăng tốc tháo gỡ pháp lý tại 1-2 dự án là đòn bẩy chiến lược để đón đầu làn sóng thị trường mới. Khối Pháp lý cần tập trung hoàn thành các thủ tục pháp lý cho dự án tại quận 5, TPHCM ngay trong năm nay, đảm bảo sẵn sàng triển khai xây dựng và kinh doanh vào năm 2027.

Từ đó, lãnh đạo công ty trình cổ đông kế hoạch doanh thu thuần 800 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế hợp nhất 50 tỷ đồng (tăng 49% so với năm trước).

Ông Tô Như Toàn – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest (Văn Phú – mã chứng khoán: VPI) cũng đánh giá lĩnh vực bất động sản năm 2024 có nhiều chuyển biến tích cực ở hầu hết các khía cạnh, trong đó phục hồi mạnh mẽ nhất là phân khúc căn hộ, chung cư, trải khắp cả 3 miền từ Bắc tới Nam. Trong năm vừa qua, hệ thống pháp luật được đồng bộ cải cách đối với các văn bản luật và dưới luật liên quan củng cố sự phát triển bền vững và căn bản của thị trường.

Tuy nhiên, tổng doanh thu năm 2024 của Văn Phú ghi nhận 1.897,3 tỷ đồng, tăng 1,7% so với năm 2023 và hoàn thành 68% kế hoạch đề ra. Lợi nhuận sau thuế năm 2024 ở mức 303,9 tỷ đồng, giảm 32,6% so với năm 2023. Doanh nghiệp giải thích kết quả này do thị trường phục hồi chậm hơn dự kiến. Đóng góp doanh thu và lợi nhuận trong kỳ là các dự án chung cư tại Bắc Giang và Hà Nội.

Năm 2025, doanh nghiệp dự kiến tiếp tục đẩy mạnh mở rộng các quỹ đất thông qua các hình thức như đề xuất dự án, đấu giá, đấu thầu, mua bán và sáp nhập các dự án.

Văn Phú đưa ra mục tiêu tổng doanh thu năm 2024 đạt 2.450 tỷ đồng, tăng 29,1% so với mức thực hiện năm 2024. Lợi nhuận sau thuế mục tiêu là 350 tỷ đồng, tăng 15,2% so với năm 2024. Hội đồng quản trị doanh nghiệp cũng trình lên ĐHĐCĐ đổi tên doanh nghiệp thành Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Văn Phú trong bối cảnh kinh doanh mới.

Tuy nhiên, ông Toàn cũng cẩn trọng đề cập việc chu kỳ thị trường bất động sản thông thường khoảng 10 năm nhưng với sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị những năm gần đây, chu kỳ này có sự thay đổi và không theo quy luật phổ biến trước đây. Vì vậy, doanh nghiệp luôn duy trì sự thận trọng cần thiết trước mỗi quyết định kinh doanh và đầu tư dựa vào việc phân tích quy luật thị trường hợp lý.

Không khởi sắc như các doanh nghiệp khác, doanh thu hợp nhất năm 2024 của Tập đoàn Hà Đô (Hà Đô – mã chứng khoán: HDG) đạt 2.717 tỷ đồng, đạt 93,8% so với năm 2023. Lợi nhuận sau thuế ở mức 447 tỷ đồng, giảm 48,4%, chỉ đạt được 45,9% so với kế hoạch.

Doanh nghiệp giải thích sản lượng đầu tư trong năm 2024 thấp hơn so với kế hoạch do pháp lý tại các dự án hiện hữu vẫn còn nhiều vướng mắc hệ quả từ việc thay đổi các cơ chế chính sách. Năm 2024, Hà Đô chỉ ghi nhận hoàn thành 45% thu hồi vốn so với kế hoạch do chưa thực hiện mở bán phần còn lại của một dự án như dự định.

Trong năm 2024, công ty này cũng lấn sân sang mảng bất động sản khu công nghiệp khi được tỉnh Hưng Yên, Long An, Ninh Thuận tạo điều kiện nghiên cứu quy hoạch các khu, cụm CN trên địa bàn.

Trên cơ sở những kết quả đã đạt được trong năm 2024, trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn và tình hình chính trị – kinh tế trong nước có nhiều biến động, HĐQT Hà Đô xác định mục tiêu doanh thu hợp nhất năm 2025 ở mức 2.936 tỷ đồng, tăng hơn 8%. Lợi nhuận sau thuế mục tiêu đạt 1.057 tỷ đồng, gấp gần 2,4 lần so với mức thực hiện năm 2024.

Các chiến lược được doanh nghiệp này đặt ra là đẩy mạnh phát triển dự án mới, tích cực M&A, tăng cường năng lực tài chính thông qua củng cố dòng tiền, tháo gỡ vướng mắc và giải quyết các tồn động tại các dự án đã đầu tư xong, tìm hướng triển khai thực hiện các dự án theo cơ chế Nghị quyết thí điểm.

Cuộc chơi ngày càng rõ ràng

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – nói năm nay, thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu tích cực. Chính phủ đã đặt ra tiền đề tốt liên quan đến pháp lý, 3 luật liên quan bất động sản đều đã được thông qua. Các dự án lớn ở TPHCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai… đã và đang được hỗ trợ tháo gỡ pháp lý rất tốt.

Không gian đô thị tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội, TPHCM sau sáp nhập được mở rộng, tạo nguồn cung mới cho thị trường, đến từ các địa phương lân cận. Năm nay, dự kiến khu vực quanh TPHCM có nguồn cung đột biến đến từ các chủ đầu tư lớn, sau 2-3 năm “đứng yên” về pháp lý thì nay đã quay trở lại.

Một đặc điểm khác là tâm lý người mua, tìm kiếm bất động sản được củng cố nhờ loạt thông tin tích cực. Lãi suất cho vay cũng ưu đãi hơn, kinh tế vĩ mô được dự báo tăng trưởng tốt, sáp nhập tạo cơ hội đầu tư… Vì vậy, nguồn cung, nguồn cầu, pháp lý dự án đều có sự chuyển biến tốt, giúp thị trường sẵn sàng bước vào chu kỳ mới. 

Chia sẻ tại một buổi tọa đàm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing cho biết năm 2025, các điều kiện cần và đủ cũng như các yếu tố tạo nền cho thị trường bất động sản đã tốt hơn rất nhiều. Những thay đổi về thể chế, quy định pháp luật đang từng bước được thực thi và tạo ra những hành lang pháp lý có tính định hướng, lộ trình rõ ràng cho câu chuyện doanh nghiệp phát triển. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng có nhiều cải tổ về mặt liên quan hành chính, bộ ban ngành cũng như công tác liên quan thủ tục hành chính.

Những yếu tố này vô hình sẽ tạo ra cơ hội nhưng cũng tạo ra thách thức. Trong đó, cơ hội là tạo ra những thứ giúp thị trường minh bạch, rõ ràng để doanh nghiệp dễ tiếp cận, tự phải thay đổi cách thức tiếp cận. Nhưng đồng thời sự thay đổi cũng tạo sự sàng lọc.

Đối với những doanh nghiệp không còn khả năng thích ứng được với thay đổi của thị trường, chắc chắn sẽ phải tìm cách để M&A.

Báo cáo hồi đầu năm nay của VIS Rating đánh giá các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm nay. Tuy nhiên, các chủ đầu tư  sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây.

Doanh số bán hàng dự kiến sẽ được thúc đẩy nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại khu vực Hà Nội và TPHCM, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đang có kế hoạch ra mắt dự án mới.

VIS Rating cũng kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ duy trì khả năng tiếp cận tốt với các nguồn tài chính mới. Theo đó, 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm 2025 – mức cao nhất trong 3 năm qua. Tuy nhiên, báo cáo kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, nhờ các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.

Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới. Tuy nhiên, những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới.