Có thể làm căn hộ 3-4 tỷ đồng ở trung tâm, chuyên gia đưa lý giải bất ngờ

Tại khu vực trung tâm TPHCM, giá chung cư mới ra mắt thời gian qua đa số vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², nhiều dự án cao cấp chào bán 200-300 triệu đồng/m2. Với mặt bằng giá này, một căn hộ diện tích vừa phải thường có mức giá từ 5-7 tỷ đồng đến hơn chục tỷ đồng, khiến phân khúc căn hộ 4-5 tỷ đồng gần như biến mất khỏi nguồn cung sơ cấp.

Người mua có nhu cầu thực vẫn tồn tại, song khả năng chi trả ngày càng lệch xa giá chào bán, buộc nhiều gia đình phải dịch chuyển sang khu vực ven hoặc chọn căn hộ cũ.

Thế nhưng mới đây, một số chuyên gia lại cho rằng hoàn toàn có thể làm căn hộ 3-4 tỷ đồng ở trung tâm. Bí quyết không phải tìm cách giảm giá đất hay giá bán mà là thay đổi tư duy thiết kế và sử dụng công năng.

Không nhất thiết mọi tiện ích đều nằm trong căn hộ

Một căn hộ có nhất thiết phải có phòng khách rộng rãi để tiếp khách, khu vực làm việc và không gian giải trí riêng? Nếu những chức năng này được chuyển sang các tiện ích dùng chung, liệu người mua có thể sở hữu nhà với mức giá thấp hơn mà vẫn bảo đảm chất lượng sống?

Đây là một trong những giải pháp được TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn đề xuất tại một sự kiện bất động sản mới đây tại TPHCM.

Theo ông Nam Sơn, muốn giải bài toán nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, trước hết phải thay đổi tư duy phát triển bất động sản. Lâu nay, doanh nghiệp thường tập trung tìm cách giảm giá bán, trong khi vấn đề quan trọng không kém là làm thế nào để người mua nhận được những giá trị tương xứng với số tiền bỏ ra.

Một căn hộ nằm tại khu vực trung tâm, nơi giá đất cao và hạ tầng đã phát triển, khó có thể được bán với mức giá thấp. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa doanh nghiệp không thể phát triển những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân.

Theo ông, căn hộ trong khoảng giá 3-4 tỷ đồng vẫn có thể phát triển nếu doanh nghiệp thay đổi cách thiết kế và tổ chức không gian sử dụng.

Thay vì bố trí đầy đủ mọi chức năng trong từng căn hộ, chủ đầu tư có thể thiết kế không gian riêng vừa đủ cho những nhu cầu sinh hoạt thiết yếu. Các chức năng không sử dụng thường xuyên như tiếp khách, làm việc, giao lưu hay giải trí có thể chuyển sang những khu vực dùng chung trong dự án.

Chẳng hạn, thay vì mỗi gia đình đều phải dành một diện tích đáng kể để làm phòng tiếp khách, khu căn hộ có thể bố trí phòng sinh hoạt cộng đồng hoặc không gian tiếp khách chung. Tương tự, một số nhu cầu làm việc, tổ chức gặp gỡ hay giải trí có thể được đáp ứng bằng các khu chức năng dành cho cư dân.

Đáng chú ý, ông Nam Sơn đề xuất những tiện ích này có thể được tổ chức theo nguyên tắc người dân sử dụng khi có nhu cầu và chi trả theo mức độ sử dụng.

Cách tiếp cận đó giúp giảm diện tích riêng mà mỗi hộ gia đình phải mua, trong khi vẫn duy trì khả năng tiếp cận các dịch vụ cần thiết. Thay vì phải sở hữu tất cả không gian phục vụ đời sống, cư dân có thể sử dụng một phần không gian được chia sẻ trong cộng đồng.

Điều này cũng mở ra một cách nhìn khác về giá trị căn hộ. Một gia đình không chỉ mua diện tích bên trong bốn bức tường, mà còn lựa chọn môi trường sống, hệ thống dịch vụ và những tiện ích mà họ có thể tiếp cận.

Tuy nhiên, theo định hướng của ông Nam Sơn, thay đổi thiết kế căn hộ cần gắn với quy hoạch đô thị và hệ thống giao thông. Đối với phân khúc giá thấp hơn, khoảng 2-3 tỷ đồng, doanh nghiệp có thể tìm kiếm quỹ đất ở những khu vực xa trung tâm, nơi chi phí đất đai phù hợp hơn.

Điều kiện quan trọng là các khu vực này phải được kết nối bằng hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là metro, đồng thời có trường học, dịch vụ, nơi làm việc và các tiện ích thiết yếu.

Theo đó, một căn hộ có giá bán vừa phải nhưng khiến người dân mất quá nhiều thời gian, tiền bạc để di chuyển hằng ngày chưa chắc đã là lựa chọn kinh tế.

Căn hộ 40-60m2 vẫn có thể bố trí hai phòng ngủ

Từ góc độ doanh nghiệp, TS Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho rằng phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả phải bắt đầu từ việc nghiên cứu nhu cầu sinh hoạt thực tế của người mua.

Ví dụ, căn hộ diện tích khoảng 40-60m2 vẫn cần bố trí hai phòng ngủ, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và những người mới bắt đầu tích lũy tài chính.

Theo ông Thạch, có ý kiến cho rằng diện tích như vậy tương đối nhỏ. Tuy nhiên, đặc điểm sinh hoạt của các gia đình Việt Nam là thường có nhu cầu đón người thân đến chơi, thậm chí ở lại qua đêm. Vì vậy, doanh nghiệp ưu tiên bố trí hai phòng ngủ thay vì chỉ một phòng ngủ, dù diện tích căn hộ có giới hạn.

Đây là cách tiếp cận đặt công năng sử dụng lên trước quy mô diện tích. Một căn hộ có diện tích không lớn nhưng được thiết kế hợp lý vẫn có thể đáp ứng các nhu cầu cơ bản của một gia đình.

Ông Thạch cũng nhận thấy sự thay đổi rõ rệt trong quan niệm về nhà ở giữa các thế hệ. Trong khi thế hệ trước thường ưu tiên nhà đất, nhiều người trẻ hiện nay lựa chọn chung cư bởi sự tiện lợi, an ninh và hệ thống dịch vụ đi kèm.

Không chỉ quan tâm đến diện tích căn hộ, người mua còn chú trọng các tiện ích phục vụ sinh hoạt hằng ngày, từ thương mại, giáo dục đến những không gian vui chơi và sinh hoạt cộng đồng.

Vì vậy, bên cạnh việc tối ưu diện tích riêng, doanh nghiệp phải nghiên cứu hệ thống tiện ích chung để đáp ứng những nhu cầu mà từng căn hộ không thể bố trí đầy đủ.

Với góc nhìn nghiên cứu thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng bài toán đặt ra cho doanh nghiệp là làm thế nào kiểm soát chi phí nhưng không làm giảm những giá trị mà khách hàng thực sự cần. Việc phát triển sản phẩm phải lấy khách hàng làm trung tâm, từ thói quen sinh hoạt, nhu cầu sử dụng đến khả năng tài chính.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với mô hình căn hộ diện tích nhỏ. Doanh nghiệp không thể chỉ thu hẹp mặt bằng để có tổng giá bán thấp hơn, mà cần xác định những không gian nào người mua muốn sở hữu riêng và những chức năng nào họ thực sự sẵn sàng chia sẻ.