Chung cư TPHCM: Xuất hiện tình trạng cắt lỗ, tái cơ cấu danh mục đầu tư

Chưa xuất hiện bán tháo, thị trường thanh lọc nhà đầu tư

Thông tin một ca sĩ rao bán căn hộ tại TPHCM với mức cắt lỗ 800 triệu đồng rồi nhanh chóng chốt giao dịch đã khiến dư luận xôn xao, làm dấy lên lo ngại về làn sóng bán tháo trên thị trường chung cư. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, hiện tượng này mang tính đơn lẻ, phản ánh sự phân hóa mạnh giữa các nhóm nhà đầu tư hơn là dấu hiệu suy giảm diện rộng của thị trường.

Ông Bạch Dương – Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – cho biết, đến thời điểm hiện tại, thị trường căn hộ TPHCM chưa xuất hiện tình trạng bán tháo trên diện rộng. Dù chịu tác động từ biến động địa chính trị và áp lực lãi suất, tâm lý thận trọng gia tăng, nhưng chưa đủ để đẩy thị trường vào trạng thái “xả hàng” hàng loạt.

Thay vào đó, xu hướng nổi bật là sự phân hóa theo từng nhóm tài sản và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính. Những nhà đầu tư vay vốn lớn, sử dụng đòn bẩy cao, đặc biệt ở phân khúc đầu cơ như đất nền hoặc sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý, đang chịu áp lực dòng tiền và có thể phải bán ra để cơ cấu lại tài chính.

Ngược lại, với những nhà đầu tư sở hữu tài sản tốt, pháp lý rõ ràng và tỷ lệ vay thấp, họ không chịu áp lực phải bán. Thậm chí, nhiều người vẫn có xu hướng giữ tài sản chờ chu kỳ mới. Vì vậy, nếu gọi đúng bản chất, chuyên gia nói xu hướng hiện nay là tái cơ cấu danh mục đầu tư, chứ không phải bán tháo. Thị trường đang tự thanh lọc lại những nhà đầu tư chưa vững vàng về tài chính và giữ lại những dòng vốn có nền tảng bền vững hơn.

Ở góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng thị trường chung cư đã trải qua giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2024, không chỉ ở phân khúc thứ cấp mà cả sơ cấp. Đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM, giá căn hộ tăng rõ rệt, thu hẹp khoảng cách giữa hai thị trường, thậm chí có lúc mức giá ở Hà Nội đã vượt TPHCM.

Trước đó, chung cư có thời gian dài tăng giá chậm hoặc đi ngang, chủ yếu được xem là tài sản để ở hoặc giữ tiền, không phải kênh đầu tư sinh lời. Dòng tiền tập trung vào nhà liền thổ, đất nền – những phân khúc có nơi tăng 300-400% trong 10 năm. Trong khi đó, chung cư chỉ tăng khoảng 3-5% mỗi năm.

Do đó, việc giá chung cư tăng mạnh trong năm 2024 phản ánh lại giá trị thực sau thời gian dài bị “nén”, nhất là ở các khu vực hạ tầng phát triển nhanh, nơi nhu cầu ở và cho thuê đã hình thành từ trước nhưng giá chưa tăng tương xứng.

Đầu năm 2025, giá chung cư tiếp tục tăng. Nhu cầu đầu tư vào bất động sản tạo dòng tiền khiến chung cư trở thành lựa chọn vì vừa ổn định vừa cho thuê tốt. Cùng với đó, nền tảng kinh tế tích cực và thông tin thị trường lạc quan trong quý I càng củng cố niềm tin tăng giá.

Tuy nhiên, khoảng quý II/2025 đã xuất hiện một báo cáo chuyên môn đưa ra nhận định trái chiều, cho thấy thị trường chung cư bắt đầu chững lại và có dấu hiệu tăng chậm hơn, kể cả ở phân khúc mới.

Trong bối cảnh đó, việc xuất hiện các trường hợp bán lỗ không phải là điều bất ngờ. Tuy nhiên, mức độ lãi – lỗ phụ thuộc lớn vào thời điểm mua. Chuyên gia Đinh Thế Hiển thừa nhận những nhà đầu tư mua trước năm 2024 vẫn ghi nhận lợi nhuận cao, trong khi nhóm mua vào giai đoạn cuối 2024 – đầu 2025, khi giá đạt đỉnh ngắn hạn, có thể phải chấp nhận bán dưới giá vốn nếu “thoát hàng” ở thời điểm hiện tại.

Giá khó giảm, thị trường chuyển qua đầu tư dài hạn

Theo giới chuyên gia, thị trường căn hộ TPHCM đang bước vào giai đoạn “thanh lọc”, chuyển dịch từ xu hướng đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư giá trị dài hạn. Nguồn cầu cũng có xu hướng dịch chuyển về các khu vực có mức giá hợp lý hơn.

Ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Vietnam – cho biết thị trường căn hộ TPHCM khó có thể giảm sâu. Bởi thị trường sơ cấp đang ghi nhận thanh khoản cải thiện nhờ nguồn cung mới gia tăng, đặc biệt tại khu vực Bình Dương cũ. Ngược lại, thị trường thứ cấp có dấu hiệu chững lại do áp lực từ lãi suất vay thả nổi tăng cao và hiệu suất cho thuê chưa đạt kỳ vọng.

Về mặt bằng giá, căn hộ trung cấp trên thị trường sơ cấp hiện đạt trung bình khoảng 2.500 USD/m2, trong khi phân khúc cao cấp lên tới khoảng 4.700 USD/m2. Sau mỗi đợt mở bán, giá căn hộ quý đầu năm nay thường được điều chỉnh tăng trung bình khoảng 3% so với quý cuối năm trước.

Dù lãi suất ở mức 12-14% gây áp lực tâm lý đáng kể đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư ngắn hạn, giá bán trên thị trường nhìn chung chưa xuất hiện tình trạng giảm sâu. Nguyên nhân là do nhiều dự án đang áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc, đồng thời bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường cũng khiến chi phí đầu vào tăng, qua đó neo giữ mặt bằng giá.

Trong ngắn hạn, vị này dự báo giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi lên do chi phí phát triển dự án gia tăng. Giai đoạn 2026-2028, khi hệ thống hạ tầng dần hoàn thiện, không gian đô thị được mở rộng sẽ kéo theo sự dịch chuyển dòng tiền về các khu vực có kết nối tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

Tuy nhiên, việc giá bán tăng qua từng đợt mở bán, cùng với chi phí đất và lãi vay leo thang, đang khiến mặt bằng giá dần vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Điều này tạo ra rào cản tâm lý, khiến khách hàng ngày càng thận trọng và kéo dài thời gian ra quyết định mua nhà.

Bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills – cũng đồng tình với quan điểm giá bán căn hộ sẽ khó giảm sâu, ngay cả khi thanh khoản suy yếu và nguồn cung hạn chế. Bởi chi phí phát triển dự án hiện nay đang chịu áp lực lớn. Lãi vay tăng khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp cao hơn, trong khi giá vật liệu xây dựng cũng có xu hướng nhích lên. Những yếu tố này tạo “lực đỡ” cho mặt bằng giá, khiến việc giảm giá trên diện rộng gần như không khả thi.

Nhìn trong trung và dài hạn, thị trường vẫn có cơ hội điều chỉnh theo hướng bền vững hơn. Khi hạ tầng giao thông kết nối TPHCM với các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận được hoàn thiện, không gian phát triển sẽ được mở rộng. Khi đó, các chủ đầu tư có thể tiếp cận quỹ đất với chi phí hợp lý hơn, từ đó phát triển các sản phẩm có giá phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.

Ở thị trường thứ cấp, mức độ linh hoạt cao hơn. Savills có ghi nhận một số trường hợp giảm giá khoảng 5-10%, chủ yếu đến từ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và cần thoát hàng nhanh. Tuy nhiên, với những người không chịu áp lực vay nợ, họ vẫn có xu hướng giữ giá và chờ thị trường hồi phục.