Nhà mở bán ngày càng nhiều, vì sao người mua vẫn ngại xuống tiền?

Tại diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới – Chiến lược mới”, diễn ra chiều 11/11 do TheLEADER tổ chức tại Hà Nội, các chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, với nguồn cung cải thiện nhưng thanh khoản phân hóa rõ rệt.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường đang chuyển từ hoạt động đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chú trọng giá trị sử dụng, khả năng khai thác và duy trì giá trị tài sản.

Tuy nhiên, quá trình chuyển dịch này diễn ra trong bối cảnh giá bất động sản vẫn ở mức cao, trong khi người mua ngày càng thận trọng với các quyết định sử dụng vốn vay.

Nguồn cung tăng, giao dịch giảm mạnh

Số liệu VARS cho thấy nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2021-2023. Nếu số sản phẩm mở bán mới trong giai đoạn này chỉ dao động 48.000-55.000 sản phẩm mỗi năm, nguồn cung đã tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và đạt 128.678 sản phẩm năm 2025.

Trong 9 tháng, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm trước. Các đại dự án, khu đô thị tích hợp tiếp tục đóng vai trò đáng kể trong cơ cấu nguồn cung.

Dù vậy, thanh khoản không tăng tương ứng. Thị trường ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Riêng quý III có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% nguồn cung mở bán mới.

Theo ông Đính, lượng giao dịch sản phẩm mới trong quý III chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025, xuống mức thấp nhất kể từ đầu năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm liên tục trong 3 quý gần đây.

Một trong những nguyên nhân là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó có thể tăng lên 13-15%/năm khi chuyển sang lãi suất thả nổi, tùy từng tổ chức tín dụng.

Khi chi phí vay tăng trong lúc giá tài sản đã cao, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn, nhất là với những sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Trong khi đó, mặt bằng giá nhà vẫn là rào cản lớn. Giá bán bình quân căn hộ quý III tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TPHCM khoảng 88,3 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m2. So với quý I/2019, mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.

Ông Đính cho biết giá trên thị trường thứ cấp đã có sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa thay đổi nhiều. Do chi phí đất đai, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn và các nghĩa vụ tài chính gia tăng, doanh nghiệp có ít dư địa giảm giá trực tiếp, thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.

Chuyên gia đề xuất tập trung vào nhà ở vừa túi tiền

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng một trong những khó khăn lớn của thị trường là tình trạng mất cân đối nguồn cung, khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong khi nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm.

Theo ông, hiện có một nhóm người thu nhập vượt ngưỡng mua nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại. Chẳng hạn, người độc thân có thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập trên 51 triệu đồng/tháng không đáp ứng điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội, nhưng cũng khó tìm được nhà thương mại giá phù hợp.

Bên cạnh việc tăng nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền, ông Châu cho rằng cần phát triển thêm nhà ở cho thuê, đồng thời tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án để bổ sung sản phẩm ra thị trường.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định nhu cầu nhà ở phân khúc tầm trung và vừa túi tiền hiện mới được đáp ứng khoảng 60-65%, cho thấy dư địa phát triển còn lớn.

Chuyên gia khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục tái cấu trúc tài chính, kiểm soát dòng tiền, chủ động phương án trả nợ và điều chỉnh cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng đề xuất doanh nghiệp xác định rõ khách hàng mục tiêu, khả năng chi trả, nhu cầu sử dụng trước khi xây dựng cơ cấu sản phẩm và mức giá. Với các khu đô thị mới, việc phát triển nhà ở cần gắn với hạ tầng giao thông, trường học, y tế, dịch vụ và khả năng hình thành cộng đồng dân cư.

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ tiếp tục phân hóa. Khả năng hấp thụ sản phẩm phụ thuộc vào mức giá, nhu cầu thực tế, năng lực tài chính của người mua và tiến độ hình thành các điều kiện sống tại dự án.