Đề xuất phân loại rủi ro tín dụng bất động sản thay vì siết cào bằng

Sau nhiều tháng cân nhắc, chị Thanh Giang (ngụ TPHCM) vẫn chưa quyết định mua căn hộ dù gia đình đã tích lũy được một phần vốn. Điều khiến chị do dự không chỉ là giá nhà, mà chủ yếu nằm ở áp lực trả nợ ngân hàng hàng tháng.

Theo tính toán của chị, với khoản vay dự kiến, số tiền trả cả gốc lẫn lãi có thể lên tới khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng. “Khoản này vẫn trong khả năng tài chính của gia đình, nhưng không hề nhỏ. Nếu lãi suất giảm xuống dưới 10%/năm, có lẽ tôi sẽ mạnh dạn xuống tiền”, chị Giang chia sẻ.

Trường hợp của chị Giang cho thấy lãi suất vẫn là một trong những yếu tố quan trọng chi phối quyết định mua nhà. Sau cuộc họp ngày 13/8 và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), hơn 10 ngân hàng đã triển khai các gói tín dụng ưu đãi, giảm lãi suất cho vay từ 0,5 đến 2,5 điểm %/năm, nhằm giảm áp lực tài chính và hỗ trợ người dân tiếp cận vốn mua nhà.

Kiểm soát cần đi cùng cơ chế xử lý

Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt phần nào cải thiện tâm lý người mua nhà. Tuy nhiên, lãi suất thả nổi của nhiều khoản vay hiện vẫn ở mức 12-13%/năm hoặc cao hơn. Với những người phải vay trong thời gian dài, chi phí vốn vẫn là rào cản đáng kể.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Đại học Kinh tế TPHCM (UEH), nhận định lãi suất thời gian tới khó giảm sâu trong bối cảnh nguồn vốn và các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động. Theo ông, lãi suất có thể đi ngang, thậm chí tăng trở lại, qua đó tiếp tục tạo áp lực lên thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh này, câu chuyện không chỉ nằm ở mức lãi suất mà còn ở cách dòng vốn tín dụng được phân bổ. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng không nên tiếp cận tín dụng bất động sản theo hướng đơn giản là “siết” hay “mở”, mà cần xem vốn được đưa vào đâu, phục vụ mục đích gì và mức độ rủi ro của từng khoản vay.

Theo đó, những dự án đầy đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung và đáp ứng nhu cầu ở thực cần được tiếp cận nguồn vốn phù hợp. Ngược lại, tín dụng phục vụ đầu cơ hoặc tiếp tục bơm vốn cho những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát chặt.

Cách tiếp cận có chọn lọc này nhằm tránh hai thái cực. Nếu mở tín dụng quá rộng, đòn bẩy tài chính và rủi ro đối với hệ thống ngân hàng có thể gia tăng. Nhưng nếu siết đồng loạt, nhiều dự án vẫn có khả năng hoàn thành nhưng thiếu vốn có thể tiếp tục đình trệ, làm gia tăng tài sản dở dang và nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Rủi ro đặc biệt đáng lưu ý với các dự án bán nhà hình thành trong tương lai. Trong quá trình triển khai, doanh nghiệp thường phải dựa đồng thời vào tín dụng, tái cấp vốn và dòng tiền thanh toán của khách hàng. Nếu nguồn vốn bị thu hẹp đột ngột, dự án có thể chậm tiến độ, người mua giảm hoặc ngừng thanh toán, doanh nghiệp càng thiếu dòng tiền và rủi ro thanh khoản có thể lan sang nhiều chủ thể.

Kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy hệ quả của việc siết tín dụng mạnh đối với lĩnh vực bất động sản. Sau khi nhiều dự án rơi vào tình trạng chậm triển khai, từ năm 2022, nước này chuyển trọng tâm sang ưu tiên hoàn thành dự án và sau đó triển khai cơ chế “danh sách trắng”. Theo cơ chế này, các dự án đáp ứng điều kiện được rà soát, ngân hàng thẩm định và ưu tiên cấp vốn.

Đến cuối quý I/2026, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được đưa vào các dự án thuộc danh sách này, góp phần hỗ trợ khoảng 7,5 triệu căn nhà được bàn giao tính đến cuối năm 2025.

“Bài học quan trọng từ Trung Quốc vì thế không đơn thuần là nới tín dụng để vực dậy thị trường, mà chính là phân biệt giữa hỗ trợ một dự án có khả năng hoàn thành với việc duy trì một doanh nghiệp đã mất khả năng phục hồi”, VARS IRE nhận định.

Với Việt Nam, yêu cầu quan trọng là phải nhận diện rủi ro sớm và phân loại dự án chính xác hơn. Hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang tiếp tục được hoàn thiện, cơ sở dữ liệu thị trường cũng từng bước hình thành. Tuy nhiên, dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn phân mảnh, gây khó khăn cho việc đánh giá đầy đủ sức khỏe của từng dự án cũng như khả năng trả nợ của khách hàng.

Cần mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Trưởng phòng Quản lý Gia sản Công ty cổ phần FIDT, cho rằng không nên kiểm soát tín dụng bất động sản theo một mặt bằng chung, bởi nhu cầu vay mua căn nhà đầu tiên khác với việc sử dụng đòn bẩy để sở hữu nhiều bất động sản hoặc đầu cơ.

Việc lãi suất hạ nhiệt sẽ cải thiện khả năng cân đối dòng tiền. Với dư nợ 2 tỷ đồng, lãi suất giảm 1 điểm %/năm có thể giúp người vay tiết kiệm khoảng 20 triệu đồng tiền lãi mỗi năm. Nếu vốn được đưa vào nhà ở xã hội, nhà thương mại giá phù hợp và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, tín dụng không chỉ hỗ trợ người vay mà còn góp phần tăng nguồn cung nhà ở, bà Vân nhận định.

Theo bà, tín dụng nên ưu tiên người mua nhà lần đầu, có nhu cầu ở thực và chứng minh được khả năng trả nợ, trong khi dòng vốn phục vụ đầu cơ cần được kiểm soát chặt.

Ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TPHCM (HCMO), cho rằng việc phân loại cũng cần thực hiện ở cấp độ dự án.

Theo ông, bất động sản thứ cấp, đất nền chưa có hạ tầng hoặc dự án chưa đầy đủ pháp lý cần được kiểm soát chặt. Ngược lại, nhà ở xã hội, nhà thương mại giá phù hợp và dự án đủ pháp lý nên được tiếp cận nguồn vốn phù hợp.

Ngân hàng cần đánh giá pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ và nhu cầu thị trường. “Những tiêu chí này giúp đánh giá khả năng khoản vay được chuyển hóa thành sản phẩm và dòng tiền thực tế”, ông Thành nói.

Ông Nguyễn Duy Thành cho rằng lãi suất giảm cũng tạo điều kiện để các dự án đủ điều kiện triển khai nhanh hơn. Nếu tín dụng được phân bổ đúng đối tượng, cung – cầu có thể cải thiện và đầu cơ được hạn chế.

Tín dụng bất động sản còn tạo hiệu ứng lan tỏa sang xây dựng, vật liệu, nội thất, lao động và dịch vụ tài chính. Ngược lại, nếu vốn mắc kẹt tại dự án không thể hoàn thành, rủi ro có thể lan sang người mua, doanh nghiệp cung ứng và ngân hàng.

Từ góc độ chính sách, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đề xuất chuyển từ kiểm soát tín dụng theo lĩnh vực sang đánh giá rủi ro dựa trên người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Dự án có thể chia thành 3 nhóm. Nhóm A gồm dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành nhưng thiếu vốn. Nhóm B là dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại. Nhóm C gồm dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định thay vì tiếp tục bơm vốn.

Với người vay, NHNN có thể tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ để phân biệt người mua nhà lần đầu với người dùng đòn bẩy đầu tư nhiều bất động sản.

VARS IRE cho rằng các chương trình tín dụng ưu tiên phải xác định rõ đối tượng, tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm. Hiệu quả không nên chỉ đo bằng số vốn giải ngân, mà còn phải tính đến số dự án hoàn thành, số căn nhà đưa vào sử dụng và số người dân tiếp cận được vốn.