Từ Hạ Long đến Cần Giờ, khi hạ tầng vẽ lại bản đồ bất động sản

Nửa đầu năm 2026 chứng kiến một làn sóng đầu tư hạ tầng mạnh mẽ trên cả nước. Nhiều dự án quy mô lớn đồng loạt chuyển từ quy hoạch sang triển khai, từ trục Quốc lộ 1A tại Hà Nội, đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh đến tuyến đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu…

Tại Hà Nội, dự án trục không gian Quốc lộ 1A đoạn Vành đai 1 – Cầu Giẽ dài 36,3km, quy mô tối đa 16 làn xe, tổng vốn gần 162.000 tỷ đồng. Tuyến đường không chỉ giải quyết giao thông mà còn gắn với chỉnh trang, tái thiết đô thị phía nam Thủ đô.

Hôm 22/6, Hà Nội đã khởi công đồng thời 5 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 303,5 km, tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 1,3 triệu tỷ đồng. Đây là dấu mốc đặc biệt quan trọng, đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn đầu tư các tuyến đơn lẻ sang từng bước hình thành mạng lưới đường sắt đô thị đồng bộ, hiện đại trên quy mô toàn thành phố.

Trong khi đó, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh dài hơn 120km, tốc độ thiết kế tối đa 350km/h, dự kiến rút hành trình Hà Nội – Hạ Long xuống khoảng 23 phút.

Ở phía Nam, tuyến đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu dài khoảng 14km, quy mô 6 làn xe, tổng vốn dự kiến hơn 93.000 tỷ đồng, được kỳ vọng đưa thời gian di chuyển giữa hai khu vực xuống khoảng 10 phút.

Điểm chung của những dự án này là khả năng tạo ra các hành lang phát triển mới, kết nối trung tâm đô thị với sân bay, cảng biển, khu công nghiệp và các cực kinh tế mới.

Khi giá trị bất động sản được đo bằng phút thay vì km

Trong tham luận về định hướng phát triển hạ tầng vùng TPHCM giai đoạn 2026-2030 và tầm nhìn 2045, TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, cho rằng giao thông đang làm thay đổi logic từ khoảng cách tính bằng km sang thời gian tính bằng phút.

Theo ông, giá trị một khu vực ngày càng phụ thuộc vào thời gian tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý. Hạ tầng vì thế có khả năng mở ra những vùng giá trị mới, nhưng mức độ hưởng lợi không đồng đều giữa các khu vực.

Kinh nghiệm tại các đô thị lớn châu Á cho thấy điều này diễn ra khá rõ. Tại Tokyo, khoảng cách đi bộ tới ga là một yếu tố quan trọng cấu thành giá trị bất động sản. Dữ liệu được TS Nguyễn Đức Kiên dẫn lại cho thấy, nếu lấy giá bất động sản ngay tại ga làm mốc 100%, thì càng đi xa ga giá càng giảm đều: cách ga 10 phút đi bộ, giá chỉ còn khoảng 80% (thấp hơn khoảng 20%); cách 15 phút, giá chỉ còn 59% (mức chênh tới 41%).

Với Thượng Hải, khi mạng lưới metro mở rộng nhanh, giá trị bất động sản không chỉ đến từ việc ở gần một nhà ga mà còn phụ thuộc vào khả năng kết nối của ga đó với toàn mạng lưới. Việc rút ngắn thời gian di chuyển tạo điều kiện để các khu ngoại đô hình thành đô thị mới và các cực TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng).

Tại Bắc Kinh, mức hưởng lợi từ metro rõ hơn ở khu vực ngoại vi, nơi giao thông công cộng giúp xóa bỏ rào cản tiếp cận trung tâm. Còn tại Bangkok, hiệu ứng giá mạnh hơn tại những nơi đồng thời có việc làm, thương mại và tiện ích.

Từ những trường hợp này, TS Nguyễn Đức Kiên cho rằng hệ thống metro không làm tăng giá trị toàn thị trường mà tái phân bố giá trị. Những tuyến kết nối tốt với việc làm và tiện ích có thể tăng trưởng vượt trội, trong khi các khu vực thiếu hoạt động kinh tế chưa chắc hưởng lợi tương ứng.

Cùng quan điểm, KTS Nguyễn Đỗ Dũng, đồng sáng lập enCity, nhận định khi tốc độ di chuyển tăng lên, phạm vi hoạt động của con người mở rộng và các đô thị có điều kiện phát triển xa hơn.

Điều đó cũng lý giải vì sao mô hình TOD ngày càng được chú ý. Khi cư dân có thể sống, làm việc, mua sắm và tiếp cận dịch vụ quanh nhà ga, giá trị không chỉ đến từ tuyến giao thông mà từ cả hệ sinh thái đô thị được hình thành xung quanh.

Những cực đô thị mới hình thành theo hạ tầng

Tại Việt Nam, sự dịch chuyển này đang thể hiện rõ hơn khi các dự án hạ tầng lớn được triển khai song song với những đại đô thị mới.

Ở phía Bắc, dự án tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh có điểm cuối tại ga Hạ Long, với depot phục vụ vận hành và bảo dưỡng được bố trí tại đây. Vinhomes Global Gate Hạ Long nằm ngay khu vực ga cuối, trong bối cảnh thời gian di chuyển Hà Nội – Hạ Long dự kiến rút xuống khoảng 23 phút.

Lợi thế đáng chú ý không chỉ là khoảng cách tới ga, mà là khả năng Hạ Long được kết nối sâu hơn với Hà Nội về dòng khách, cư dân, dịch vụ và hoạt động kinh tế.

Ở miền Trung, Vinhomes Hải Vân Bay nằm gần cảng Liên Chiểu và khu vực phát triển khu thương mại tự do Đà Nẵng. Trong trường hợp này, hạ tầng không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tạo thêm hoạt động logistics (dịch vụ hậu cần), thương mại, công nghiệp và việc làm – những yếu tố có thể hình thành nhu cầu nhà ở, dịch vụ và thương mại thực.

Cần Giờ là một ví dụ khác về sự thay đổi vị thế nhờ hạ tầng. Trong nhiều năm, việc phụ thuộc vào phà khiến khả năng tiếp cận khu vực này còn hạn chế. Tuy nhiên, các dự án như đường sắt Bến Thành – Cần Giờ, đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu, cầu Cần Giờ cùng các kết nối với cao tốc Bến Lức – Long Thành đang tạo ra một mạng lưới mới.

Vinhomes Green Paradise nằm trong không gian phát triển này. Theo bản đồ cơ hội bất động sản vùng TPHCM trong tham luận của TS Nguyễn Đức Kiên, khu vực Cần Giờ thuộc nhóm đáng chú ý khi hệ thống cảng, đường ven biển, đường sắt và các kết nối vùng cùng hình thành.

Ông Kiên xác định bốn nhóm hạ tầng có thể tái định hình vùng TPHCM giai đoạn 2026-2030 gồm mạng lưới metro, sân bay Long Thành, vành đai 3-4 cùng các hành lang liên vùng và hệ thống cảng Cần Giờ – vịnh Gành Rái. Riêng khu vực Cần Giờ được đặt trong một hệ sinh thái cảng – logistics – công nghiệp – đô thị liên hoàn.

Điểm chung của Hạ Long, Đà Nẵng hay Cần Giờ vì vậy không chỉ là có dự án bất động sản quy mô lớn, mà là các khu vực này đang nằm tại giao điểm của hạ tầng giao thông, hoạt động kinh tế và dòng dịch chuyển dân cư.

Kinh nghiệm các đô thị châu Á cho thấy hạ tầng không khiến giá trị tăng đồng loạt. Những khu vực có khả năng kết nối nhanh với việc làm, thương mại và hệ tiện ích hoàn chỉnh mới có điều kiện thu hút cư dân lâu dài, hình thành các cực đô thị mới và mở ra dư địa tăng trưởng bền vững cho bất động sản.