Một loại nhà ở bị người Mỹ “quay lưng”, dù thành công ở Nhật Bản, Thụy Điển

Những người ủng hộ nhà ở lắp ghép đang hoan nghênh một đạo luật nhà ở liên bang mới, được kỳ vọng sẽ giúp việc xây dựng nhà mô-đun (modular home) và nhà sản xuất sẵn (manufactured home) trở nên dễ dàng và rẻ hơn.

Trước hết, cần phân biệt hai khái niệm nhà ở này:

Nhà mô-đun được sản xuất thành từng khối (module) tại nhà máy, sau đó vận chuyển đến địa điểm xây dựng và lắp ghép lại. Khi hoàn thiện, chúng thường trông không khác gì những ngôi nhà xây theo phương pháp truyền thống.

Nhà sản xuất sẵn, ở Mỹ thường được gọi là “mobile home” (nhà di động) hay “trailer”, được chế tạo hoàn chỉnh 100% tại nhà máy rồi vận chuyển nguyên căn đến nơi sử dụng.

Đạo luật mới nhắm đến việc cắt giảm bớt các thủ tục hành chính rườm rà liên quan đến cả hai loại hình nhà ở thay thế này.

Một điều khoản đáng chú ý của luật là bãi bỏ yêu cầu nhà sản xuất sẵn phải giữ lại khung thép cố định, bộ khung vốn chỉ dùng để vận chuyển ngôi nhà. Theo ông Andrew Justus, chuyên gia nghiên cứu chính sách nhà ở tại Trung tâm Niskanen, thay đổi này giúp chi phí xây dựng mỗi căn giảm khoảng 5.000–10.000 USD.

Với một số căn nhà, khoản tiết kiệm này có thể tương đương hơn 10% giá gốc, con số không nhỏ đối với người mua nhà.

Ngoài ra, luật cũng giao Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ (HUD) hai nhiệm vụ: xác định các rào cản tài chính đối với nhà mô-đun, và nghiên cứu tính khả thi của việc ban hành một bộ quy chuẩn xây dựng liên bang thống nhất cho loại nhà này, tương tự quy chuẩn hiện đã có cho nhà sản xuất sẵn.

Kỳ vọng góp phần giải bài toán thiếu 7 triệu căn nhà

Dù chiếm thị phần khiêm tốn, xây dựng mô-đun luôn nhận được sự chú ý vượt trội, bởi nhiều nhà phân tích cho rằng phương thức sản xuất hàng loạt này có thể là lời giải cho vấn đề xây dựng nhà ở tại Mỹ. Đạo luật mới mang lại tia hy vọng rằng chính phủ liên bang đang thực sự hành động để hợp lý hóa quy trình sản xuất đó.

“Đây là một cơ hội cực kỳ lớn, nhất là khi cả nước đang thiếu khoảng 7 triệu căn nhà,” ông Mark Turnbull, nhà sáng lập kiêm tổng giám đốc công ty Module Building Systems (có trụ sở tại St. Louis), nhận định.

Theo số liệu của Cục Điều tra Dân số Mỹ, năm ngoái có 102.700 căn nhà sản xuất sẵn được xuất xưởng, và 37.528 căn nhà mô-đun được hoàn thành trong năm 2024.

Nhà mô-đun nhìn bề ngoài gần như giống hệt nhà xây truyền thống. Dù vậy, một bộ phận người mua vẫn e ngại việc sống trong một ngôi nhà “ra lò” từ nhà máy, phần lớn vì họ nhầm lẫn nhà mô-đun với nhà sản xuất sẵn, loại thường bị gắn với hình ảnh “nhà di động” giá rẻ.

Ông Tom Schmitt, một chuyên viên thẩm định giá 44 tuổi, đã sống trong một ngôi nhà mô-đun ở bang Pennsylvania suốt 16 năm. Ông kể rằng mình không hề nhận ra đó là nhà mô-đun cho đến khi bước vào bên trong: ngôi nhà rộng rãi, tiện nghi đầy đủ, và chính điều đó đã thu hút ông. Chỉ khi xuống tầng hầm, nhìn lên trần và thấy các điểm ghép nối giữa những khối nhà, ông mới biết sự thật.

“Tín hiệu, chứ chưa phải thực chất”

Tuy nhiên, ngay cả với động lực từ đạo luật mới, nhiều lãnh đạo trong ngành cho rằng sự hỗ trợ từ liên bang vẫn chưa đủ. Chính sách nhà ở cấp quốc gia chỉ có thể làm được đến vậy ở một đất nước mà quy định xây dựng của các bang và địa phương vốn chắp vá, thiếu đồng bộ.

Điểm yếu lớn nhất: đạo luật không tạo ra một quy chuẩn xây dựng quốc gia cho nhà mô-đun, cuộc cải tổ mà giới chuyên gia cho là điều kiện tiên quyết để Mỹ có thể mở rộng quy mô nhà xây sẵn. Thay vào đó, luật chỉ yêu cầu HUD “nghiên cứu” ý tưởng này, không kèm thời hạn, cũng không ràng buộc phải cho ra một quy chuẩn cụ thể.

Trong khi đó, các nước như Thụy Điển và Nhật Bản đã thành công trong việc sản xuất nhà mô-đun ở quy mô lớn, phần lớn nhờ quy chuẩn xây dựng thống nhất toàn quốc, cho phép các nhà máy chạy hết công suất mà không phải tùy chỉnh sản phẩm theo từng địa phương. Ngược lại, thị trường xây dựng ngoài công trường của Mỹ vẫn èo uột, với thị phần toàn quốc dậm chân ở mức chỉ 3% tổng số nhà hoàn thành.

“Mỗi thành phố, mỗi đô thị lại có một bộ quy chuẩn riêng. Chính sự phân mảnh đó ngăn cản lợi thế kinh tế theo quy mô cất cánh,” ông Michael Tillman, tổng giám đốc kiêm đồng sáng lập công ty phát triển bất động sản PTM Partners, đơn vị đang triển khai các dự án mô-đun, phân tích. Ông dẫn chứng: ở Đức, Nhật Bản hay Thụy Điển, quy chuẩn quốc gia cho phép nhà máy mô-đun vận hành ở công suất lớn, bởi “cái bạn xây ở Kyoto sẽ được chấp thuận ở Osaka”.

Những tín hiệu tích cực và rào cản tài chính

Trong lĩnh vực căn hộ cho thuê, Greystar Real Estate Partners, nhà vận hành lớn nhất ngành, đang thử nghiệm phát triển các tòa chung cư bằng phương pháp mô-đun tại Pennsylvania và Massachusetts.

Các phương pháp xây dựng thay thế, từ mô-đun đến in 3D, cũng bắt đầu được đón nhận bởi các nạn nhân của bão, cháy rừng và thiên tai khác, từ California đến vùng Đông Nam nước Mỹ. Nhiều gia đình mất nhà rất nóng lòng tái thiết, nhưng khoản bồi thường bảo hiểm thường thấp hơn nhiều so với chi phí xây dựng theo cách truyền thống, khiến nhà xây sẵn trở thành lựa chọn hợp túi tiền hơn.

Dù vậy, các chủ đầu tư vẫn gặp khó khi thu xếp vốn cho nhà mô-đun. Khoản vay ngân hàng truyền thống chỉ giải ngân từng đợt theo tiến độ xây dựng tại công trường, trong khi nhà máy mô-đun lại cần một phần lớn tiền mặt ngay từ đầu để mua vật liệu và khởi động dây chuyền lắp ráp. Thêm vào đó, vì loại nhà này còn ít phổ biến, các ngân hàng thận trọng không biết định giá thế nào và thường xếp chúng vào nhóm rủi ro cao.

Đạo luật mới có một điều khoản nhằm tháo gỡ phần nào các vướng mắc tài chính này, khi giao HUD xác định những rào cản đối với các chương trình cấp vốn cho nhà mô-đun. Nhưng với ông Tillman, chừng đó là chưa đủ: “Theo cách tôi hiểu, đây thực chất chỉ là chỉ thị nghiên cứu và xây dựng quy tắc, chứ không phải một thay đổi chính sách. Tôi nghĩ nó là tín hiệu, chứ chưa phải thực chất”.