Giải bài toán vốn bất động sản: Có nên tiếp tục “cứu” những dự án yếu?

Trong 6 tháng đầu năm 2026, dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) ghi nhận 31 dự án được khởi công và 73 dự án tổ chức kick-off. Nguồn cung mới 6 tháng cuối năm dự báo tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm.

Tuy nhiên, sức cầu được dự báo vẫn thận trọng, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 20-30%. Giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn.

“Thị trường 6 tháng cuối năm 2026 dự báo sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi nhiều biến số lớn, trong đó lãi suất tiếp tục neo ở mức cao khiến người mua và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thận trọng hơn”, báo cáo nhận định.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho rằng kiểm soát tín dụng cần đi cùng xử lý thanh khoản và các dự án gặp khó. Nếu tín dụng bị thu hẹp đột ngột, doanh nghiệp có thể thiếu vốn hoàn thành dự án, người mua lo ngại chậm bàn giao, giảm mua hoặc ngừng thanh toán, từ đó tạo vòng xoáy giữa thanh khoản, tiến độ và niềm tin.

Kinh nghiệm Trung Quốc cho thấy từ năm 2022, nước này chuyển trọng tâm sang hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà, đồng thời triển khai cơ chế “danh sách trắng” để ưu tiên vốn cho các dự án đủ điều kiện. Đến cuối quý I/2026, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được đưa vào các dự án thuộc danh sách này và khoảng 7,5 triệu căn nhà được hỗ trợ bàn giao.

Theo đó, bài học quan trọng không phải là nới tín dụng để cứu thị trường bằng mọi giá, mà là ưu tiên dự án còn khả năng hoàn thành, thay vì duy trì doanh nghiệp đã mất khả năng phục hồi.

Phân tầng tín dụng để dòng vốn đi đúng chỗ

Theo VARS-IRE, thách thức của thị trường bất động sản hiện không đơn thuần nằm ở thiếu vốn. Nếu dự án chưa đủ pháp lý, giá bán không phù hợp, sản phẩm không đúng nhu cầu hoặc người mua không đủ khả năng trả nợ, tín dụng ưu đãi cũng khó tạo ra cầu bền vững.

Vì vậy, VARS-IRE đề xuất nghiên cứu 3 nhóm dự án để định hướng dòng vốn.

Nhóm A là các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai. Đây là nhóm có thể ưu tiên dòng vốn để sớm hoàn thành, đưa sản phẩm ra thị trường.

Nhóm B là các dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, chẳng hạn bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ. Với nhóm này, tín dụng cần đi cùng điều kiện tái cấu trúc và kiểm soát dòng tiền.

Nhóm C là các dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định. Việc tiếp tục bơm vốn vào nhóm này có thể làm kéo dài rủi ro thay vì giải quyết vấn đề.

Theo VARS-IRE, việc phân loại nhằm nhận diện mức độ rủi ro và định hướng dòng vốn, còn quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của từng ngân hàng.

Bên cạnh phân loại dự án, tín dụng cũng cần được đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.

Không thể chỉ dựa vào tín dụng

VARS-IRE cho rằng Việt Nam cần hoàn thiện dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua để nhận diện rủi ro sớm. Đồng thời, cần thường xuyên đánh giá sức chịu đựng của ngân hàng trước các kịch bản giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc tài sản bảo đảm suy giảm.

Việc cơ cấu lại nợ chỉ nên có thời hạn với các khoản vay còn khả năng phục hồi. Các nguồn vốn dài hạn khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản cũng cần được phát triển, nhưng phải đi cùng minh bạch thông tin và quản trị rủi ro.

Hiệu quả chính sách tín dụng không nên chỉ tính bằng số vốn cam kết, giải ngân mà phải nhìn vào số dự án hoàn thành, căn nhà được đưa vào sử dụng, người dân tiếp cận vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ.

Do đó, yêu cầu đặt ra không phải mở rộng hay thu hẹp tín dụng một cách cơ học, mà là mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro. Dòng vốn cần ưu tiên các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và tạo nguồn cung, qua đó hỗ trợ thị trường phục hồi nhưng vẫn hạn chế đầu cơ, nợ xấu và rủi ro lan sang hệ thống tài chính.