TPHCM tính giá đất bồi thường ra sao trong dự thảo hệ số K năm 2026?

Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM vừa trình Hội đồng Thẩm định Hệ số điều chỉnh giá đất thành phố dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 (lần 3).

Dự thảo lần này đề cập một số trường hợp không áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (K) như trường hợp tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển; thực hiện dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng…

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất chưa phản ánh đầy đủ giá trị của từng vị trí đất cụ thể. Thực tế, nhiều thửa đất nông nghiệp tiếp giáp đường nhưng không có tên trong bảng giá đất nên chỉ được xét là vị trí 2 hoặc vị trí 3, sẽ có giá thấp hơn nhiều so với thực tế. Tương tự, nhiều thửa đất phi nông nghiệp nằm trong các hẻm có độ rộng khác nhau nhưng lại áp dụng cùng một mức giá.

Đơn vị này cũng nêu hướng dẫn mới nhất của Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), trường hợp chưa đủ căn cứ để tính tiền bồi thường bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thì địa phương thực hiện xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai.

Ngoài các trường hợp không áp dụng bảng giá đất và hệ số K, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo công thức K = K1 x K2 x K3. Trong đó, K1 là hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được đề xuất bằng 1 lần; K3 là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất cũng bằng 1 lần.

Riêng hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2) được áp dụng đối với các dự án đầu tư. Hệ số này dao động từ 1 đến 1,3 lần tùy theo hệ số sử dụng đất của dự án.

Trước đó, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM cũng có kiến nghị điều chỉnh hệ số K về mức 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đề xuất này không áp dụng đối với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất.

Đơn vị này cho rằng chỉ nên áp dụng hệ số K lớn hơn 1 đối với các khu vực có khả năng khai thác giá trị đất đai vượt trội như các khu vực phát triển theo mô hình TOD với mật độ sử dụng đất cao hoặc các khu đô thị thương mại cao cấp đạt chuẩn quốc tế.