Săn bất động sản “vùng trũng giá” TPHCM: Thời điểm vàng đón sóng hạ tầng?

Vùng đô thị quanh TPHCM – Địa chỉ tin cậy mới về giá nhà đất

Mặt bằng giá nhà tại khu vực trung tâm TPHCM neo cao khiến bài toán sở hữu nhà của phần lớn người dân ngày càng trở nên xa vời. Trong khi đó, các đô thị vệ tinh xung quanh lại nổi lên như “vùng trũng giá” mới của siêu đô thị TPHCM, nơi giá bất động sản vẫn thấp hơn đáng kể nhưng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Sự chênh lệch lớn về mặt bằng giá cùng tốc độ đầu tư hạ tầng mạnh mẽ đang mở ra dư địa tăng trưởng rất lớn cho các khu vực vệ tinh, đặc biệt trong bối cảnh xu hướng tăng giá bất động sản theo hạ tầng đã được chứng minh qua nhiều chu kỳ phát triển trước đó.

Báo cáo của Bộ Xây dựng trong quý đầu năm cho thấy giá căn hộ tại TPHCM tiếp tục xu hướng tăng ở cả phân khúc trung cấp và cao cấp. Nhiều dự án cao cấp tại khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2, phản ánh mặt bằng giá ngày càng leo thang.

Ở phân khúc trung cấp, giá chào bán phổ biến dao động 70-130 triệu đồng/m2. Thậm chí, ở phân khúc cao cấp, thị trường tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, phổ biến từ trên 200 triệu đồng/m2 và có thể lên tới gần 600 triệu đồng/m2 tại các dự án hạng sang.

Mặt bằng giá này đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Trong bối cảnh đó, các khu vực vệ tinh quanh TPHCM bắt đầu trở thành lựa chọn thay thế khi giá bất động sản chỉ bằng khoảng 50-60% so với khu vực trung tâm nhưng khả năng kết nối ngày càng thuận lợi hơn.

One Mount Group cho biết giá trung bình tại khu vực trung tâm TPHCM khoảng 102 triệu đồng/m2, trong khi Bình Dương (cũ) dao động quanh 56 triệu đồng/m2. Bình Dương (cũ) tiếp tục là động lực chính của thị trường, phản ánh xu hướng dịch chuyển mang tính cấu trúc của dòng tiền và nhu cầu ở thực.

Trong đó, Dĩ An và Thuận An đang dần trở thành “van điều tiết” của thị trường nhà ở TPHCM khi vừa bổ sung nguồn cung, vừa tạo ra mặt bằng giá phù hợp hơn với người mua ở thực trong bối cảnh khả năng chi trả tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp.

Khoảng chênh lệch 30-50% giữa hai khu vực cũng được Avison Young Việt Nam nhấn mạnh. Theo đơn vị này, dư địa tăng trưởng của các khu vực vệ tinh như Dĩ An hay Thuận An vẫn còn rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Thị trường vệ tinh quanh TPHCM được dự báo sẽ tiếp tục tăng, lấp đầy khoảng trống giá nhà cho khu vực trung tâm cũ. Theo CBRE Việt Nam, hơn 42% nguồn cung mở bán mới tại TPHCM sau sáp nhập trong quý đầu năm có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Sự đa dạng về phân khúc đang phản ánh nỗ lực của thị trường trong việc cung cấp các lựa chọn phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Phần lớn nguồn cung mới trong quý đến từ các khu vực vệ tinh quan trọng của thị trường TPHCM, đặc biệt là Bình Dương.

Hạ tầng bùng nổ, nhiều chủ đầu tư chớp cơ hội

Thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt tại TPHCM, chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ về hạ tầng trong thời gian gần đây, giúp định hình lại cục diện toàn ngành.

Khu vực phía Tây và Tây Bắc TPHCM có sự hình thành của Vành đai 3, Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) và cao tốc TPHCM – Mộc Bài, mở ra dư địa tăng trưởng mới cho giao thông liên vùng, phát triển không gian cư trú, công nghiệp – dịch vụ.

Khu vực phía Nam tích hợp mạng lưới đường bộ, đường sắt cao tốc, đường không và hàng hải quốc tế, đặc biệt là metro Bến Thành – Cần Giờ, cầu Cần Giờ, đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu.

Khu vực phía Đông dần hoàn thiện với các dự án Vành đai 3, metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, Bến Thành – Thủ Thiêm (thuộc metro số 2), Thủ Thiêm – Long Thành, Tân Sơn Nhất – Phú Hữu và tuyến kéo dài metro số 1 đến thành phố mới Bình Dương; mở rộng Quốc lộ 13, cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu, hệ thống 3 cây cầu Cát Lái, Long Hưng và Phú Mỹ 2.

Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư lớn đã chớp cơ hội để đầu tư phát triển, mở bán, giới thiệu dự án theo sự bùng nổ của hạ tầng. 

Kim Oanh Group ra mắt ít nhất 3 dự án nhà ở xã hội tại TPHCM, Đồng Nai, quy mô khoảng 4.000 căn hộ, tập trung vào những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối liên vùng mạnh mẽ và tiềm năng phát triển dài hạn. Trong đó, một dự án tọa lạc trên trục Vành đai 3 TPHCM, dự án khác nằm  tại trung tâm hành chính Trảng Bom (TP Đồng Nai), dự án thứ 3 tại trung tâm TP Biên Hòa cũ.

Không dừng lại ở 3 dự án đầu tiên, Kim Oanh Group cho biết sẽ tiếp tục công bố thêm 2 dự án nhà ở xã hội tại Dĩ An (TPHCM) và Trảng Bom (TP Đồng Nai) với quy mô khoảng 3.000 căn hộ. Như vậy, tổng nguồn cung dự kiến trong giai đoạn này có thể đạt khoảng 7.000 căn.

Chủ đầu tư Lê Phong cũng ra mắt dự án The Emerald River Park bám Đại lộ Bình Dương, đồng thời ký hợp tác toàn diện với các thương hiệu uy tín trong và ngoài nước để phát triển sản phẩm căn hộ cao cấp ven sông. Công ty Đầu tư An Khải Hưng cũng khởi công dự án IKI Village mặt tiền Vành đai 3, đường Lò Lu nối dài, phường Long Phước, TPHCM với diện tích 5,1ha.

Giá bất động sản tăng theo hạ tầng, cơ hội đón “sóng” từ vùng trũng giá

Báo cáo từ một đơn vị nghiên cứu cho thấy tại TPHCM và vùng phụ cận, xu hướng “bám” hạ tầng giao thông lớn cũng diễn ra tương tự, không chỉ dọc các tuyến vành đai mà còn lan sang các trục kết nối liên vùng. Khu vực trung tâm và Vành đai 2 có khoảng 7.000 sản phẩm nhà ở đang triển khai, chủ yếu là các dự án căn hộ trung – cao cấp. Tuyến Vành đai 3 ghi nhận khoảng 11.100 sản phẩm, phân bố tại cả TPHCM và các địa phương giáp ranh.

Trong khi đó, Vành đai 4 TPHCM hình thành quỹ nhà ở khoảng 15.500 sản phẩm, tập trung tại các đại đô thị quy mô lớn tích hợp không gian ở, làm việc và nghỉ dưỡng. Ngoài các tuyến vành đai, trục Quốc lộ 13 cũng ghi nhận hơn 11.090 sản phẩm đang triển khai, trở thành điểm nóng nhờ kết nối trực tiếp TPHCM – Bình Dương (cũ), hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa nhanh và dòng lao động dịch chuyển.

Khi hạ tầng bùng nổ, giá bất động sản dường như cũng chuyển động theo. Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy các dự án hạ tầng trọng điểm tác động rõ nét tới mặt bằng giá đất nền. Tại Vành đai 2 TPHCM, thời điểm được phê duyệt vào năm 2007, giá đất khu vực này chỉ dao động khoảng 3-5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên sau khoảng 5 năm, khi dự án dần hoàn thiện và khép kín khoảng 80% tuyến, giá đất đã tăng mạnh, có thời điểm chạm ngưỡng 97 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng gần 24 lần.

Không chỉ Vành đai 2, các dự án vành đai khác cũng ghi nhận mức tăng giá rất mạnh. Tại Vành đai 3 TPHCM, giá bất động sản khu vực lân cận tăng khoảng 330% so với giai đoạn trước quy hoạch. Trong khi đó, Vành đai 4 ghi nhận mức tăng có thể lên tới 387%.

Còn số liệu từ CBRE cũng chỉ ra căn hộ dọc metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã tăng giá mạnh sau khi tuyến này đi vào vận hành. Mức độ tăng giá phổ biến khoảng 20-50%, một số dự án nằm gần nhà ga thậm chí tăng tới 150-200%, số liệu được công bố vào tháng 11/2025.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, khẳng định hạ tầng giao thông chính là yếu tố mở đường cho các quỹ phát triển mới. Khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn. Người dân có thể sinh sống xa hơn các trung tâm đô thị nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối thuận tiện, từ đó hình thành các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp và khu dân cư mới. Xu hướng này không chỉ giúp giảm áp lực lên các đô thị lớn mà còn tạo điều kiện phân bổ lại dân cư và nguồn lực một cách hợp lý hơn.

Khi mặt bằng giá trung tâm TPHCM đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, các khu vực vệ tinh đang trở thành lựa chọn gần như tất yếu đối với người mua ở thực. Không chỉ sở hữu mức giá thấp hơn đáng kể, các khu vực này còn đang được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Khoảng cách di chuyển giữa vùng đô thị vệ tinh và trung tâm đang ngày càng được rút ngắn nhờ hệ thống vành đai, metro, cao tốc và các tuyến kết nối liên vùng. Điều đó cũng đồng nghĩa “vùng trũng giá” hiện tại có thể sẽ không còn kéo dài quá lâu.

Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia cho rằng những bất động sản có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và nằm gần các trục hạ tầng đang hình thành sẽ tiếp tục có dư địa tăng giá mạnh trong thời gian tới.