Sếp ngân hàng nói điều kiện để giảm lãi suất vay bất động sản

Sau chỉ đạo của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước về giảm lãi suất hỗ trợ sản xuất kinh doanh, hàng loạt ngân hàng đã điều chỉnh biểu lãi suất từ ngày 19/10.

Theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng giảm tối thiểu 0,5%/năm lãi suất tiền gửi niêm yết với kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, đồng thời giảm 1,5-2%/năm lãi suất cho vay đối với lĩnh vực sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Hiện một số chi nhánh ngân hàng áp dụng mức giảm tới 2,5%/năm.

Đợt điều chỉnh này chưa áp dụng trực tiếp với các khoản vay mua nhà và vay bất động sản. Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Võ Hoàng Hải, Phó Tổng giám đốc Nam A Bank, cho hay khi chi phí huy động đầu vào giảm, lãi suất cho vay, trong đó có bất động sản, cũng có thêm dư địa hạ.

Theo ông Hải, để lãi suất thực sự hạ nhiệt, ngoài giảm lãi suất còn cần duy trì tính kỷ cương của thị trường. Khi các ngân hàng thực hiện nhất quán cam kết giảm lãi suất, mặt bằng cho vay sẽ minh bạch hơn, giúp lợi ích từ chi phí vốn thấp hơn đến với ngân hàng, doanh nghiệp và khách hàng. Dù vậy, lãi suất bất động sản chỉ có thể giảm ở mức phù hợp do nguồn vốn có hạn và ngân hàng phải kiểm soát rủi ro.

Ông Hải phân tích, nguồn vốn càng dồi dào, ngân hàng càng có dư địa áp dụng lãi suất ưu đãi. Chẳng hạn, với nguồn tín dụng 200.000 tỷ đồng hoặc 20.000 tỷ đồng, khả năng ưu đãi sẽ rộng hơn. Ngược lại, nếu nguồn vốn khả dụng chỉ khoảng 2.000 tỷ đồng, ngân hàng phải sàng lọc kỹ dự án và khách hàng. “Thật khó để thuyết phục HĐQT và cổ đông chấp nhận mang nguồn tài nguyên vốn khan hiếm đi bán rẻ với lãi suất quá thấp”, ông Hải nói.

Để có thêm dư địa giảm lãi suất, nhiều ngân hàng đã chủ động điều chỉnh mục tiêu lợi nhuận, trực tiếp san sẻ chi phí tài chính cho khách hàng. Cách làm này vừa hỗ trợ người vay, vừa góp phần bảo vệ chất lượng tín dụng và sức khỏe hệ thống ngân hàng. Theo ông Hải, khi lãi suất hạ nhiệt, tâm lý của người có nhu cầu mua bất động sản có thể cải thiện, qua đó hỗ trợ thanh khoản thị trường.

Ở góc độ doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH xây dựng thương mại Lê Thành, cho rằng việc giảm lãi suất cho vay sản xuất kinh doanh hiện chưa tác động nhiều đến thị trường mà cần độ trễ. Doanh nghiệp quan tâm hơn đến lãi suất các khoản vay trung và dài hạn, vốn phục vụ đầu tư, xây dựng và phát triển dự án. Nếu nhóm lãi suất này chưa giảm đáng kể, việc hạ lãi suất ở các lĩnh vực khác khó tạo ra thay đổi rõ rệt trên thị trường bất động sản trong ngắn hạn.

Theo thống kê của DKRA Consulting tại 11 ngân hàng thương mại, lãi suất cố định 12-24 tháng phổ biến khoảng 10,9%/năm. Khảo sát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tại 10 ngân hàng ghi nhận lãi suất ưu đãi 8,5-11%/năm, nhưng sau thời gian ưu đãi, mức thực trả lên 13-15%/năm.

Để hỗ trợ sức mua, nhiều chủ đầu tư giãn tiến độ thanh toán tới 5 năm, chiết khấu trên 10% cho khách thanh toán nhanh, hoặc ân hạn lãi suất 2-3 năm.

Bước sang quý IV, Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) xây dựng 3 kịch bản cho quý IV, lấy mốc so sánh là tỷ lệ hấp thụ 20-25% của quý III. Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30-40%, giá tăng 5-10%, lãi suất thả nổi giảm về 10-12%/năm và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%; tuy nhiên, DXS-FERI đánh giá kịch bản này khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay. Kịch bản kỳ vọng, được xem là khả thi nhất, có nguồn cung tăng 20-30%, giá đi ngang, lãi suất thả nổi 12-14%/năm và tỷ lệ hấp thụ 30-35%.

Ở kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi duy trì hoặc tăng lên 14-16%/năm, nguồn cung tăng 15-20%, giá giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%. Theo DXS-FERI, thị trường đang chuyển trọng tâm từ tăng nguồn cung sang tạo thanh khoản thực, với lợi thế thuộc về những dự án pháp lý rõ ràng, giá bán phù hợp và chính sách thanh toán linh hoạt.