Người mua nhà ở xã hội có thể chịu thiệt khi bán lại sau 5 năm

Đây là nội dung vừa được Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nêu trong văn bản đề nghị sửa đổi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), liên quan đến việc cho phép người mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội trong và sau thời hạn 5 năm, gửi Thủ tướng Chính phủ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề nghị sửa điểm e khoản 1 Điều 68 theo hướng trong 5 năm đầu, người mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu có nhu cầu chuyển nhượng được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Giá bán được tính từ giá trong hợp đồng, cộng chi phí lãi vay, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước và mức trượt giá theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm.

Sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền, người mua được đề xuất bán lại nhà nếu đã có Giấy chứng nhận hoặc chuyển nhượng hợp đồng nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận, theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.

Theo ông Châu, việc giới hạn giá bán sau 5 năm có thể khiến người bán chịu thiệt do trong quá trình sở hữu đã phát sinh lãi vay và các chi phí liên quan. Quy định này cũng có thể dẫn đến tình trạng bán chênh ngoài hợp đồng, làm giảm tính minh bạch và gây thất thu thuế.

Nhu cầu bán lại nhà ở xã hội cũng có thể xuất phát từ những lý do chính đáng như thay đổi nơi ở, nơi làm việc, gặp sự cố bất khả kháng hoặc thu nhập tăng, muốn chuyển sang căn nhà phù hợp hơn. Vì vậy, sau khi hoàn thành nghĩa vụ và đủ 5 năm, người sở hữu nên được bán nhà theo cơ chế thị trường.

Để hạn chế việc lợi dụng chính sách, tổ chức này đề xuất bổ sung điều kiện cư trú khi xét duyệt mua, thuê mua. Người mua cần thường trú tại địa phương nơi có nhà hoặc tạm trú từ một năm trở lên và sau khi mua phải đăng ký thường trú tại chính căn nhà này.

Đồng thời, việc chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua cũng được đề xuất thực hiện cả trong và sau 5 năm, dù đã thanh toán đủ hay chưa và đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa.

“Nếu quyền bán lại tiếp tục bị hạn chế, sức hấp dẫn của nhà ở xã hội có thể giảm, ảnh hưởng đến sức mua, dòng tiền dự án và động lực doanh nghiệp tham gia chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Công ty Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TPHCM (HCMO), cho rằng chỉ cho phép bán lại nhà ở xã hội cho người đủ điều kiện là cần thiết để giữ đúng mục tiêu an sinh. Nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ về quỹ đất, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư, nên cần được sử dụng đúng đối tượng, tránh trở thành tài sản phục vụ đầu tư.

Theo ông, một số căn hộ sau khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng đã tăng giá đáng kể, có trường hợp tiệm cận nhà ở thương mại. Việc giới hạn người mua lại sẽ giúp thị trường thứ cấp hướng đến người có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, việc xác định người mua có đủ điều kiện là vấn đề cần giải quyết. Ông Thành đề xuất tích hợp trạng thái đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trên VNeID, kết nối dữ liệu dân cư, nhà ở, đất đai, thuế và bảo hiểm xã hội để các bên có thể xác thực nhanh chóng.

Ở góc độ tín dụng, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, cho rằng giới hạn người nhận chuyển nhượng có thể khiến ngân hàng thận trọng hơn khi cho vay. Nếu người vay mất khả năng thanh toán, việc xử lý nhà ở xã hội làm tài sản bảo đảm sẽ khó hơn nhà ở thương mại. Ông đề xuất Nhà nước có cơ chế xử lý trường hợp này và giao UBND cấp xã xác nhận điều kiện người mua lại, với Sở Xây dựng thẩm định.