Lãi suất vay mua nhà dự báo khó giảm: Người mua chờ đến bao giờ?

Sau nhiều tháng chờ lãi suất vay mua nhà hạ nhiệt, anh Hoàng Hải, nhân viên văn phòng tại TPHCM, vẫn chưa xuống tiền vì lãi suất ưu đãi phổ biến hiện trên 10%/năm. Anh tạm thuê một căn hộ mini tại phường Tân Hưng với giá 6 triệu đồng/tháng.

Anh tính toán, với khoản vay có lãi suất ưu đãi cố định 12 tháng khoảng 11%/năm, mỗi tháng anh phải trả cả gốc và lãi khoảng 25 triệu đồng. Hết thời gian ưu đãi, nếu lãi suất thả nổi vượt 14%/năm, khoản trả hàng tháng có thể tăng thêm khoảng 4-5 triệu đồng. “Nếu lãi suất xuống còn 10%/năm, tôi sẽ mua một căn chung cư để ổn định cuộc sống. Còn với mức lãi hiện nay, tôi đành chờ tiếp”, anh Hải nói.

Tương tự, chị Hoài Thu (ngụ TPHCM) cũng chưa thể thực hiện kế hoạch mua nhà sau nhiều năm thuê. “Giá nhà hạ nhiệt nhưng lãi suất cho vay mua nhà vẫn neo cao, nên tôi khá chần chừ khi xuống tiền. Mong lãi suất sớm giảm để người dân mua được căn nhà an cư lập nghiệp”, chị Thu chia sẻ.

Thực tế, giá chung cư tại TPHCM mới chững lại sau chuỗi tăng dài, chưa giảm mạnh. Theo Bộ Xây dựng, giá chung cư thứ cấp bình quân tại TPHCM trong quý II khoảng 108 triệu đồng/m2, giảm 3,6% so với quý I. Một số dự án cao cấp đã phải hạ giá chào bán để tìm người mua.

Trong khi đó, chi phí vay mua nhà tiếp tục đi lên. Thống kê của DKRA Consulting cho thấy trong tháng 8, lãi suất vay mua nhà cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9%/năm; chỉ còn số ít ngân hàng giữ mức cố định 12 tháng dưới 10%/năm, như HDBank (9,8%), VietBank (9,5%) và Woori Bank (9,3%). Vào quý II, khảo sát của VARS IRE cho thấy người mua vẫn có thể tiếp cận các gói ưu đãi 12 tháng với lãi suất 8,5-9,2%/năm.

Đáng lo hơn với người vay là giai đoạn sau ưu đãi, khi lãi suất thả nổi có thể lên 12-17%/năm tùy ngân hàng và cách tính, khiến chi phí vay mua nhà tăng mạnh, nhất là với những người sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), Ủy viên Ban Chấp hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định dư địa giảm lãi suất hiện không còn nhiều khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) duy trì chính sách thắt chặt, gây sức ép lên mặt bằng lãi suất trong nước.

Ông dự báo phải đến cuối quý III/2027, mặt bằng lãi suất cho vay mới có cơ sở giảm rõ rệt. Nếu Fed tiếp tục tăng lãi suất, thời điểm này có thể còn muộn hơn. So với năm 2023, dư địa điều hành chính sách tiền tệ của Việt Nam hiện hạn chế hơn do dự trữ ngoại hối giảm và cán cân thương mại chuyển sang trạng thái thâm hụt, nhập siêu. Những yếu tố này tiếp tục tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất trong nước.

Một trong những yếu tố khiến lãi suất cho vay khó giảm nhanh là mặt bằng lãi suất huy động vẫn được dự báo duy trì ở mức cao trong những tháng tới.

Theo báo cáo tháng 9 của Bộ phận Phân tích Kinh tế và Thị trường tài chính, Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), dư địa giảm lãi suất huy động từ nay đến cuối năm còn hạn chế do áp lực lạm phát và nhu cầu vốn cao. Các ngân hàng cần nguồn vốn để đáp ứng tăng trưởng tín dụng, giải ngân cho đầu tư cơ sở hạ tầng và các dự án đầu tư quy mô lớn.

Thanh khoản hệ thống ngân hàng có thời điểm bớt căng thẳng khi lãi suất liên ngân hàng có lúc giảm về khoảng 1,5%/năm vào giữa tháng 9. Tuy nhiên, thị trường vẫn biến động mạnh: khoảng ngày 23/9, lãi suất qua đêm đã tăng 2,5 điểm phần trăm lên 7%/năm, cho thấy áp lực vốn của các ngân hàng chưa hết.

Tính đến ngày 22/8, huy động vốn bằng VND tăng 8,77% so với đầu năm, cao hơn mức tăng 8,38% của tín dụng VND, theo số liệu của Bộ Tài chính. Ngân hàng Nhà nước vẫn còn dư địa hỗ trợ thanh khoản thông qua các nghiệp vụ thị trường mở. Cùng với đó, giải ngân đầu tư công được kỳ vọng tăng tốc và bổ sung thêm thanh khoản cho nền kinh tế.

“Chúng tôi tiếp tục giữ nguyên dự báo từ tháng trước rằng lãi suất huy động sẽ chủ yếu đi ngang từ nay đến cuối năm. Trong kịch bản tích cực hơn, nếu Ngân hàng Nhà nước có thể quay lại mua ngoại tệ bổ sung dự trữ khi tỷ giá ở vùng thấp, lượng VND được bơm thêm vào hệ thống sẽ tạo dư địa để lãi suất giảm”, báo cáo nêu.

Ông Nguyễn Đình Thuận, chuyên viên phân tích tại Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), cho rằng dư địa giảm lãi suất hiện không nhiều do lạm phát quý II vượt 5% (CPI bình quân quý II tăng 5,25% so với cùng kỳ) và tăng trưởng tín dụng trong nửa đầu năm cao hơn tăng trưởng tiền gửi. Dù lãi suất huy động đã giảm so với vùng đỉnh hồi đầu năm, lãi suất vay mua nhà vẫn ở vùng cao nhất trong khoảng 2 năm do độ trễ của chính sách tiền tệ, gây áp lực lên chi phí vay của người mua.

Diễn biến gần đây cho thấy áp lực này chưa giảm. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay bình quân tại các ngân hàng trong tháng 8 dao động 8,4-10,7%/năm, tăng so với tháng 7. Trên thị trường tiền gửi, nhiều ngân hàng đã đưa lãi suất kỳ hạn 6-12 tháng lên trên 7%/năm, chưa kể các chương trình cộng thêm lãi suất để hút vốn.

KBSV dự báo lãi suất huy động có thể đi ngang trong nửa cuối năm và chỉ giảm nhẹ nếu các điều kiện vĩ mô ổn định. Khi chi phí vốn dần ổn định, thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi theo hướng bền vững hơn. Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và mức giá phù hợp sẽ có nhiều cơ hội hơn.

Trong bối cảnh lãi suất neo cao, theo ông Nguyễn Anh Quê, người có nhu cầu mua nhà để ở không nên chỉ nhìn vào tỷ lệ vay 30%, 50% hay 80%, mà cần cân nhắc nhu cầu thực tế và khả năng trả nợ. Nếu nhu cầu nhà ở cấp thiết và thu nhập đủ để đáp ứng khoản vay, người mua vẫn có thể cân nhắc xuống tiền thay vì chỉ chờ lãi suất giảm. Ngược lại, với người mua để đầu cơ hoặc chạy theo thông tin quy hoạch, việc sử dụng đòn bẩy trong giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro.