Giá nhà khu vực Ung Văn Khiêm, Mả Lạng, Chợ Gà – Gạo: Có nơi vượt 1 tỷ đồng/m2

Khu vực Ung Văn Khiêm: Giá nhà mặt tiền tăng hơn 14% trong một năm

TPHCM đang xúc tiến thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án mở rộng đường Ung Văn Khiêm dài khoảng 1,8 km, từ ngã năm Đài Liệt sỹ đến cầu Sài Gòn, lên 30m, gấp khoảng hai lần hiện nay, với tổng vốn dự kiến gần 4.600 tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng cải thiện năng lực kết nối, giảm ùn tắc và tạo thêm động lực phát triển cho khu vực.

Thông tin mở rộng đường đang thu hút sự quan tâm của thị trường, trong bối cảnh giá nhà mặt tiền Ung Văn Khiêm đã ở mức khá cao. Ghi nhận trên thị trường cho thấy giá chào bán phổ biến khoảng 220-340 triệu đồng/m2, tùy vị trí, diện tích, mặt tiền và hiện trạng tài sản.

Chẳng hạn, một căn nhà góc 2 mặt tiền Ung Văn Khiêm có diện tích 440m2, phần diện tích còn lại sau khi trừ lộ giới khoảng 269m2, đang được chào bán 65 tỷ đồng, tương đương khoảng 269 triệu đồng/m2. Tài sản này hiện có hợp đồng cho thuê khoảng 1 tỷ đồng/năm.

Một căn nhà cấp 4 góc 3 mặt tiền khác, diện tích hơn 2.100m2, đang được chào bán khoảng 700 tỷ đồng, tương đương khoảng 329 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, giá nhà trên tuyến đường này không tăng liên tục. Dữ liệu thị trường cho thấy giá hiện đã giảm hơn 1% so với mức đỉnh hồi tháng 6, nhưng vẫn cao hơn hơn 14% so với một năm trước.

Theo ông Thanh Tân, một môi giới bất động sản tại TPHCM, những căn gần giao lộ lớn, trường đại học, có mặt tiền rộng hoặc lợi thế kinh doanh thường được chào giá cao hơn. “Thông tin mở rộng đường đang thu hút sự quan tâm đối với bất động sản trên tuyến này, nhưng giá bán vẫn phụ thuộc nhiều vào đặc điểm từng tài sản”, anh Tân nói.

Mả Lạng, Chợ Gà – Gạo: Nhà mặt tiền có nơi vượt 1 tỷ đồng/m2

Sau hơn 20 năm chờ đợi, khu Mả Lạng và chợ Gà – Gạo tại trung tâm TPHCM đã bước vào giai đoạn chỉnh trang khi hai dự án được khởi công ngày 29/8. Hai dự án có tổng vốn khoảng 15.674 tỷ đồng, thực hiện theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao)

Tại Mả Lạng, dự án sẽ chỉnh trang khu dân cư hiện hữu với khoảng 1.030 căn nhà, 1.459 hộ và gần 4.700 người sinh sống. Hơn 500 căn có diện tích dưới 20m2, trong đó khoảng 187 căn chỉ rộng 5-10m2. Đơn giá đất ở dự kiến để tính bồi thường cao nhất khoảng 484 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá nhà mặt tiền tại các tuyến đường bao quanh khu Mả Lạng đang ở mức cao. Nhà mặt tiền đường Nguyễn Trãi được chào bán khoảng 550-850 triệu đồng/m2, có tài sản vị trí đẹp, 2 mặt tiền được chào trên 1 tỷ đồng/m2.

Đường Nguyễn Cư Trinh khoảng 500-700 triệu đồng/m2, đường Trần Đình Xu khoảng 380-580 triệu đồng/m2 và đường Cống Quỳnh khoảng 350-450 triệu đồng/m2.

Xét trong các khu vực được khảo sát, nhà mặt tiền quanh Mả Lạng đang có mặt bằng giá cao nhất, đặc biệt tại đường Nguyễn Trãi, nơi giá chào bán có thể lên tới hơn 800 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 1 tỷ đồng/m2 với vị trí đặc biệt như diện tích lớn kèm 2 mặt tiền.

Tại chợ Gà – Gạo, dự án có khoảng 4.350m2 đất cần thu hồi, ảnh hưởng đến 238 hộ gia đình, cá nhân cùng một số tổ chức và trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Dự kiến 249 trường hợp đủ điều kiện được bố trí tái định cư. Theo phương án đang xây dựng, đơn giá quyền sử dụng đất để tính bồi thường, hỗ trợ cao nhất hơn 600 triệu đồng/m2 tại khu vực giáp đường Yersin.

Trên thị trường, giá nhà quanh chợ Gà – Gạo cũng có sự khác biệt lớn theo vị trí. Những căn nhà nhỏ trong khu dân cư, diện tích khoảng 15-20m2, được rao bán khoảng 3,5-4 tỷ đồng/căn, tương đương 210-240 triệu đồng/m2.

Ở các tuyến đường lớn bao quanh khu vực, mặt bằng giá cao hơn đáng kể. Nhà mặt tiền đường Yersin được chào khoảng 520-830 triệu đồng/m2; đường Nguyễn Thái Học khoảng 500-615 triệu đồng/m2, còn đường Võ Văn Kiệt khoảng 350-450 triệu đồng/m2.

Giá cao nhưng thị trường ngày càng chọn lọc

TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, nhận định hạ tầng có thể làm gia tăng giá trị đất đai nhưng mức độ hưởng lợi không giống nhau. Những bất động sản có lợi thế về kết nối, kinh doanh và dịch vụ sẽ có nhiều dư địa hơn.

“Khi giao thông kết nối tốt hơn, giá trị đất đai sẽ được tái định hình theo các hành lang hạ tầng và những khu vực có lợi thế kết nối, chứ không phải toàn bộ thị trường cùng tăng giá”, TS Nhân nói.

Ở góc nhìn thị trường, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, đánh giá hạ tầng được cải thiện sẽ tăng khả năng tiếp cận, qua đó hỗ trợ nhu cầu nhà ở, thương mại và dịch vụ tại những khu vực được hưởng lợi.

Theo ông Jackson, hạ tầng là yếu tố mở khóa tiềm năng của một khu vực, nhưng giá trị bất động sản bền vững còn phụ thuộc vào việc nơi đó có hình thành việc làm, tiện ích và cộng đồng cư dân hay không.

Theo chuyên gia, với khu vực Ung Văn Khiêm, Mã Lạng và chợ Gà – Gạo, các dự án đang triển khai có thể tạo thêm động lực cho thị trường, nhưng giá trị bất động sản vẫn sẽ phân hóa theo từng tuyến đường, vị trí và khả năng khai thác.