Giá nhà Hà Nội cao cỡ nào khiến HLV Kim Sang Sik nói “không mua nổi”?

Trả lời phỏng vấn báo Dân trí, HLV Kim Sang Sik cho biết sau hơn 2 năm làm việc, Việt Nam dần trở thành quê hương thứ hai của ông. Vợ và người thân của vị huấn luyện viên thậm chí thường nói: “Vậy thì cứ sống luôn ở đây, còn đi đâu nữa”.

Khi được hỏi về khả năng gắn bó lâu dài, HLV trưởng đội tuyển Việt Nam đáp lại bằng một câu nói vui: “Tôi cũng thường trêu mọi người rằng giá nhà ở Hà Nội cao quá, tôi không mua nổi!”.

Câu nói của ông Kim phần nào phản ánh thực tế thị trường bất động sản Thủ đô những năm gần đây. Sau một thời gian tăng mạnh, giá căn hộ đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh, song mặt bằng chung vẫn ở mức rất cao, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người.

Căn hộ 60m2 bình quân hơn 7 tỷ đồng

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong quý II, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại một số đô thị lớn đã giảm so với quý đầu năm. Tuy nhiên, Hà Nội vẫn đứng đầu về mặt bằng giá.

Giá chung cư bình quân tại Thủ đô được ghi nhận khoảng 123 triệu đồng/m2, cao hơn TPHCM với khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.

Nếu tính theo mức bình quân này, một căn hộ 50m2 tại Hà Nội có giá khoảng 6,15 tỷ đồng. Căn 60m2 tương đương 7,38 tỷ đồng, còn căn 70m2 lên tới khoảng 8,61 tỷ đồng.

Khảo sát một số dự án được Bộ Xây dựng dẫn lại cho thấy giá bán có sự chênh lệch lớn. Hateco Laroma dao động 133-140 triệu đồng/m2, Bamboo Airways Tower khoảng 97-103 triệu đồng/m2, Sông Hồng Park View khoảng 98-105 triệu đồng/m2, còn Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, mức bình quân 123 triệu đồng/m2 xuất hiện trong bối cảnh thị trường đã bắt đầu hạ nhiệt. Trước đó, trong quý I, giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2, cao nhất cả nước.

Dữ liệu của CBRE cho thấy mặt bằng trên 100 triệu đồng/m2 không phải hiện tượng ngắn hạn. Từ quý III/2025, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội, nếu không tính các đại đô thị ở Văn Giang, đã liên tục vượt ngưỡng này.

Sau giai đoạn giá tăng nhanh, sức mua bắt đầu phản ứng. Trong quý II, thị trường Hà Nội tiêu thụ hơn 5.800 căn hộ, tương đương khoảng 68% lượng nguồn cung mở bán mới. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi mức hấp thụ thường xuyên vượt 90%.

Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận quý giảm giá đầu tiên kể từ cuối năm 2022.

Một tín hiệu đáng chú ý khác là những căn hộ có tổng giá dưới 3 tỷ đồng bắt đầu xuất hiện trở lại sau thời gian dài gần như vắng bóng. Tuy nhiên, khảo sát của Dân trí trong tháng 8 cho thấy phần lớn sản phẩm thuộc nhóm này là căn hộ thứ cấp hoặc nằm tại khu vực xa trung tâm.

Vì sao giá nhà Hà Nội vẫn neo cao?

Tại phiên thảo luận về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản ngày 22/8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh thừa nhận giá nhà tại một số đô thị thời gian gần đây “tăng quá cao”.

Theo Bộ trưởng, một trong những nguyên nhân là cơ cấu nguồn cung mất cân đối. Thị trường thiếu nhà ở thương mại thuộc phân khúc trung bình, thấp, nhà ở xã hội và nhà cho thuê, trong khi nguồn cung cao cấp lại dư thừa.

Giá bất động sản hiện được cấu thành từ nhiều khoản chi phí như tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, đầu tư hạ tầng, vốn vay trong thời gian triển khai, quản lý, bán hàng và thuế.

Trước đó, khi thảo luận về chính sách đất đai, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng cho rằng giá đất cao là một trong những yếu tố đẩy giá nhà lên. Giá đất là đầu vào của dự án và của nền kinh tế. Khi chi phí đất tăng, cộng thêm lãi vay và thời gian thực hiện thủ tục kéo dài, các khoản này cuối cùng được tính vào giá bán sản phẩm.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập vì thế ngày càng lớn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết khảo sát của đơn vị ghi nhận 58% người trẻ tại Hà Nội đang phải thuê nhà do giá nhà quá cao. Điều này cho thấy một bộ phận đáng kể người trẻ đi thuê không hoàn toàn vì lựa chọn lối sống mà chủ yếu do áp lực tài chính.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc – Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cũng nhận định việc sở hữu bất động sản tại khu vực lõi trung tâm gần như nằm ngoài khả năng của phần lớn gia đình trẻ sau một giai đoạn giá tăng mạnh.

Theo ông, người mua có thể phải dịch chuyển ra xa trung tâm hơn, với điều kiện hạ tầng giao thông và hệ thống tiện ích tại các khu vực này đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt.

Dù giá nhà vẫn ở mức cao, thị trường đã bắt đầu xuất hiện một số tín hiệu điều chỉnh. Bộ Xây dựng ghi nhận giá chung cư thứ cấp giảm trong quý II, trong khi nguồn cung nhà ở thương mại tăng mạnh.

Trong quý, cả nước có 113 dự án được cấp phép xây dựng mới với hơn 103.200 căn, gần gấp đôi quý trước. Nếu nguồn cung tiếp tục được cải thiện, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, áp lực giá nhà có thể dần được giảm bớt.