Có nhu cầu vẫn không dám mua, bất động sản cần gì để hồi phục?

Với chị Thu Hồng, ngụ TPHCM, nhu cầu mua nhà vẫn còn nhưng quyết định xuống tiền đang bị níu lại bởi lãi suất. “Lãi suất đang ở mức 14-15%/năm, tôi lo sắp tới còn biến động nên không dám vay mua nhà. Vì vậy, lựa chọn của tôi là ở thuê để đảm bảo tài chính, tránh phải gánh khoản nợ vượt quá khả năng”, chị nói.

Chị Hồng không phải trường hợp cá biệt. Chi phí vay tăng đang khiến người có nhu cầu ở thực thận trọng hơn, trong khi nhà đầu tư cũng phải tính toán lại hiệu quả sử dụng đòn bẩy. Sức mua vì thế chịu áp lực, kéo thanh khoản thị trường đi xuống.

Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026, cả nước có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, giảm 28,5% so với quý trước và 36,3% so với cùng kỳ. Riêng đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm lần lượt 32,6% và 40,1%.

Trong khi đó, tồn kho tại 25/34 địa phương báo cáo tăng lên 39.284 căn/nền. Tồn kho chung cư tăng 22,2%, nhà ở riêng lẻ tăng 46,4% và đất nền tăng 25,4% so với quý trước.

Lãi suất cao kéo dài, người mua càng thận trọng

Khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến 8,5-11%/năm, thường áp dụng trong 6-12 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến 13-15%/năm.

So với cùng kỳ năm ngoái, lãi suất ưu đãi đã tăng khoảng 2-4 điểm phần trăm, một số gói tăng gần 5 điểm phần trăm. Dat Xanh Services cũng ghi nhận lãi suất vay mua nhà trong nửa đầu năm phổ biến 12-14%/năm, một số khoản vay thả nổi lên tới 16%.

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, lãi suất cao không chỉ làm tăng chi phí vay mà còn tác động đến tâm lý người mua. Khi chưa thể dự báo rõ xu hướng lãi suất, người dân có xu hướng trì hoãn những quyết định tài chính lớn như mua nhà.

Với người mua ở thực, điều quan trọng không chỉ là ngân hàng cho vay bao nhiêu mà khoản trả nợ hằng tháng có phù hợp với thu nhập hay không.

“Người dân phải căn cứ vào thu nhập của mình để mua và vay. Nếu thu nhập không bảo đảm khả năng trả nợ thì mua giữa chừng sẽ không trả nổi lãi”, ông Thuận nói.

Theo ông, nhóm thu nhập thấp và công nhân chịu tác động rõ hơn bởi sau khi cân đối chi phí sinh hoạt, khoản vay mua nhà với lãi suất cao có thể trở thành gánh nặng. Nhiều người vì vậy tiếp tục chọn thuê thay vì mua.

Nhà đầu tư cũng phải tính toán lại việc sử dụng đòn bẩy. Nếu mức tăng giá kỳ vọng không đủ bù chi phí lãi vay và thời gian nắm giữ, động lực vay tiền để đầu tư bất động sản sẽ giảm.

Khi cả người mua ở thực và nhà đầu tư cùng thận trọng, người bán khó tìm khách, doanh nghiệp chậm thu tiền và dòng vốn quay vòng trên thị trường cũng chậm lại.

Cần điều tiết dòng vốn vào đúng nơi

Theo VARS-IRE, tín dụng bất động sản cần được phân bổ vào những dự án đủ điều kiện pháp lý, có khả năng triển khai và tạo nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực. Việc kiểm soát tín dụng nên dựa trên chất lượng dự án, khả năng trả nợ và mức độ hấp thụ của thị trường thay vì coi toàn bộ bất động sản là nhóm tín dụng cần hạn chế.

Dòng vốn đến đúng những dự án có khả năng triển khai sẽ giúp tạo sản phẩm, doanh thu và dòng tiền trả nợ. Ngược lại, việc hạn chế vốn đối với cả những dự án tốt có thể làm gia tăng khó khăn về thanh khoản và chất lượng tài sản.

Tại buổi làm việc ngày 13/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước bảo đảm vốn đến đúng lĩnh vực, nhất là các lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng, nhà ở xã hội, nhà cho thuê, dự án BT; đồng thời tiếp tục kiểm soát rủi ro từ bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp.

Theo TS Phạm Viết Thuận, bên cạnh phân bổ dòng vốn, thị trường cần một mặt bằng lãi suất đủ ổn định để người mua và doanh nghiệp có thể xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn. Khi chi phí vốn thay đổi nhanh, người vay khó tính toán khả năng trả nợ, còn doanh nghiệp khó lập phương án vốn cho dự án.

Tuy nhiên, khơi thông tín dụng không đồng nghĩa với cho vay bằng mọi giá. Dòng vốn vẫn cần được kiểm soát để hướng vào những dự án có khả năng triển khai, tạo sản phẩm và dòng tiền thực.

Lãi suất ổn định, thanh khoản có thể trở lại

Ông Nguyễn Tấn Tâm, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản – Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng lãi suất cao không khiến bất động sản mất hoàn toàn sức hút nhưng làm thị trường phân hóa mạnh hơn.

Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn, dòng tiền hạn chế và phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá chịu áp lực nhiều nhất. Ngược lại, người có vốn tự có cao, dòng tiền ổn định hoặc mua tài sản phục vụ nhu cầu ở thực có nhiều lợi thế hơn.

Theo ông Tâm, thị trường hiện không còn phù hợp với cách đầu tư chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá tăng. Người mua cần tính trước chi phí vay, lãi suất, thời gian nắm giữ và mức tăng giá tối thiểu để hòa vốn.

“Người mua và nhà đầu tư không biến mất khỏi thị trường nhưng sẽ ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng, phù hợp khả năng tài chính và có khả năng tạo dòng tiền”, ông Tâm nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, đại diện một đơn vị review bất động sản cũng cho rằng sự ổn định của lãi suất quan trọng không kém mức lãi suất tuyệt đối. Người mua có thể chấp nhận chi phí vốn cao hơn một chút nếu biết trước khoản phải trả trong thời gian đủ dài.

“Lãi suất ổn định giúp tâm lý ổn định, từ đó cởi bỏ được nỗi lo của người mua nhà và thanh khoản sẽ xuất hiện”, vị này nhận định.

Theo đại diện này, một cơ chế lãi suất ổn định hoặc cố định trong 5-7 năm sẽ giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch trả nợ. Một số chủ đầu tư hiện đã áp dụng chính sách như hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng hoặc cố định khoảng 10% trong 5 năm nhằm giảm áp lực ban đầu cho khách hàng.