Chung cư bán chậm nhưng dự án vẫn ồ ạt khởi công, giá bán sẽ giảm?

Sau gần 10 năm làm việc tại TPHCM, anh Văn Phương đang tính chuyện mua căn hộ đầu tiên. Trong tay đã có một khoản tiền tích lũy, anh tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án mới mở bán. Tuy nhiên, điều khiến anh Phương băn khoăn là thanh khoản thị trường đang chậm lại, vậy nên xuống tiền lúc này hay chờ thêm xu hướng mới.

“Thanh khoản trên thị trường đang giảm, vậy giá bán có giảm không? Tôi đang tính mua một căn hộ 2 phòng ngủ ở Thủ Đức cũ nên muốn chờ thêm xem giá có điều chỉnh hay không”, anh nói.

Câu hỏi của anh Phương cũng là tâm lý chung của không ít người mua trong bối cảnh thị trường giao dịch chậm nhưng nguồn cung mới vẫn liên tục được đưa ra.

Theo một báo cáo mới đây, trong 6 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận 31 dự án khởi công xây dựng, 73 dự án tổ chức kick-off (khởi động dự án) và 42 sự kiện mở bán. Việc hàng loạt dự án tiếp tục triển khai trong khi thanh khoản chưa thực sự phục hồi đặt ra câu hỏi về khả năng điều chỉnh giá nhà trong thời gian tới.

Giá khó giảm sâu

Theo chuyên gia tại Công ty CP Chứng khoán Guotai Haitong (Việt Nam), mặt bằng giá sơ cấp vẫn có xu hướng tăng do chi phí phát triển dự án ngày càng cao. Trong ngắn hạn, lãi suất cho vay bất động sản được dự báo duy trì ở mức cao.

Chi phí đầu vào ngành xây dựng tăng đáng kể là một trong những nguyên nhân khiến giá thành dự án bị đẩy lên. Giá vật liệu và nhân công hiện cao hơn trung bình trên 20% so với trước đây. Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp vẫn mất cân đối khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, còn nhà ở bình dân thiếu hụt. Giá bán cao so với thu nhập thực tế khiến sức hấp thụ của thị trường chịu áp lực.

Tuy nhiên, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng giá bất động sản khó tăng đồng loạt mà sẽ phân hóa rõ nét. Những dự án có hạ tầng kết nối tốt, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn có dư địa tăng giá. Ngược lại, các dự án kém lợi thế có thể chỉ tăng giá khiêm tốn.

“Nhu cầu ở thực, chất lượng sản phẩm và khả năng kết nối hạ tầng sẽ là những yếu tố quyết định giá trị bất động sản, thay vì các động lực đầu cơ ngắn hạn”, ông David Jackson nói.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhận định thị trường sẽ khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, các sản phẩm định giá cao, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu ở thực vẫn được đánh giá là động lực quan trọng của thị trường. Một công ty bất động sản cho hay khi lãi suất và giá nguyên vật liệu vẫn ở mức cao, doanh nghiệp khó giảm trực tiếp giá bán. Thay vào đó, nhiều chủ đầu tư đang chuyển sang các chính sách bán hàng để giảm áp lực tài chính cho người mua.

Thực tế, các doanh nghiệp như Tập đoàn Khải Hoàn Land, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông hay OBC Holdings áp dụng nhiều chính sách linh hoạt. Trong đó, công ty địa ốc tung chương trình từ giảm khoản thanh toán ban đầu, hỗ trợ lãi suất trong 24-30 tháng đến giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc và tăng mức chiết khấu theo phương thức thanh toán hoặc nhóm khách hàng.

Một số chính sách cho phép người mua chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán. Các chương trình hỗ trợ lãi suất có thể kéo dài đến thời điểm nhận nhà, trong khi thời gian ân hạn nợ gốc có trường hợp lên tới 60 tháng.

Những chính sách này cho thấy thay vì giảm mạnh giá niêm yết, chủ đầu tư đang lựa chọn cách giảm áp lực tài chính cho khách hàng để kích thích giao dịch.

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), giá bất động sản nhiều khả năng đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ thông qua chính sách bán hàng, thay vì giảm trực tiếp trên diện rộng trong 6 tháng cuối năm.

Giá bán sơ cấp được dự báo đi ngang hoặc giảm nhẹ, trong khi giá thứ cấp có thể giảm tại một số sản phẩm chịu áp lực lãi vay lớn. Ở chiều ngược lại, giá thuê được dự báo tiếp tục ổn định và có xu hướng tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm.

Trên thị trường thứ cấp, theo các chuyên gia, thị trường có thể sẽ điều chỉnh giá nhưng chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại vùng giá cao hoặc sở hữu những sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng.