Bất động sản đón thêm nguồn cung, giá nhà ở Hà Nội, TPHCM sẽ giảm?

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường đang bước vào giai đoạn nguồn cung được dẫn dắt ngày càng rõ bởi các chủ đầu tư lớn, trong khi các doanh nghiệp quy mô nhỏ vẫn thận trọng với kế hoạch triển khai dự án.

Nguồn cung tăng, giá bán không giảm

Trong tháng 7, tại khu vực miền Bắc ghi nhận khoảng 4.200 sản phẩm nguồn cung mới, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%, với các dự án quy mô lớn ở Hà Nội, Hưng Yên và Quảng Ninh. Nguồn cung chủ yếu đến từ các chủ đầu tư như Masterise Homes, MIK, Vinhomes, Gamuda…

Tỷ lệ hấp thụ có xu hướng chậm lại, song giá bán sơ cấp vẫn ổn định. Điều này cho thấy các chủ đầu tư tiếp tục duy trì chiến lược giữ giá, đồng thời kích cầu thông qua chính sách bán hàng và ưu đãi thanh toán thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết.

Tại miền Nam, nguồn cung mới nổi bật hơn với khoảng 3.900 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 58,6%. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc căn hộ cao tầng, phản ánh chiến lược phát triển của các chủ đầu tư trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.

Về phân bố địa lý, phần lớn nguồn cung mới tập trung tại khu vực phía Đông TPHCM, chủ yếu trên địa bàn Bình Dương và thành phố Thủ Đức (cũ). Khu vực này tiếp tục giữ vai trò là cực tăng trưởng của thị trường nhà ở nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và khả năng hấp thụ tương đối ổn định.

Trong khi đó, mặt bằng giá tại các dự án hiện hữu nhìn chung vẫn ổn định. Các chủ đầu tư có xu hướng bổ sung chính sách bán hàng, hỗ trợ tài chính nhằm giảm áp lực dòng tiền và giải quyết tâm lý đắn đo của khách hàng thay vì điều chỉnh mạnh giá bán.

DXS-FERI dự báo trong tháng 8, nguồn cung sẽ tiếp tục tăng nhưng các chủ đầu tư có xu hướng chia nhỏ giỏ hàng, vừa bán vừa đánh giá sức cầu. Thanh khoản được dự báo khó tăng mạnh khi lãi suất và giá bất động sản vẫn gây áp lực lên khả năng chi trả của người mua.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn tiếp tục đóng vai trò chính. Giá sơ cấp có xu hướng đi ngang, trong khi các chính sách ưu đãi tài chính có thể được điều chỉnh mạnh hơn nhằm tạo hiệu quả giảm giá thực tế mà không ảnh hưởng đến mặt bằng giá công bố.

Giao dịch trong tháng 8 có thể chậm lại do yếu tố tâm lý của tháng Ngâu, song tác động được đánh giá chủ yếu mang tính ngắn hạn. Những dự án có tiến độ tốt, pháp lý đầy đủ và chính sách bán hàng đủ hấp dẫn vẫn có khả năng duy trì giao dịch.

Nhiều dự án phía Nam tái khởi động

Thực tế thị trường bất động sản miền Nam thời gian qua ghi nhận những chuyển biến tích cực về nguồn cung khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đang khởi động lại. 

Ngày 22/8, Tropic Tower – phân khu cao tầng thuộc đô thị Tropic Riverside ven sông Rạch Chiếc tại phường Long Trường, TPHCM của Novaland chính thức khởi công. Tropic Tower gồm 2 tòa tháp cao 14 tầng với khoảng 250 sản phẩm, dự kiến hoàn thành và bàn giao vào quý III/2027.

Tại khu vực trung tâm TPHCM, dự án One Central Saigon trên khu đất đối diện chợ Bến Thành đã tái khởi động từ giữa tháng 3 và vừa công bố ra mắt, dự kiến hoàn thành sau khoảng 30 tháng thi công.

Dự án The Grand Manhattan cũng đang tăng tốc xây dựng sau khi các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ. Trong khi đó, Lancaster Lincoln vừa khởi công sau nhiều năm tạm dừng do vướng quy hoạch. Dự án trên đường Nguyễn Tất Thành (TPHCM) có diện tích hơn 8.000 m2, gồm 3 tòa tháp với khoảng 750 căn hộ.

Những động thái này cho thấy nguồn cung bất động sản tại phía Nam đang từng bước được bổ sung trở lại, trong đó các dự án có pháp lý rõ ràng, được tái khởi động sau thời gian dài đình trệ đang trở thành một trong những nguồn cung đáng chú ý của thị trường trong giai đoạn cuối năm.