Thuê chỗ ngồi làm việc: Thương hiệu nội tăng tốc, ngoại đổi chiến lược

Như Dân trí đưa tin, thị trường coworking hiện có nhiều sản phẩm với mức giá từ vài chục nghìn đồng cho vài giờ đến vài triệu đồng mỗi tháng. Các mô hình này tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng và có thể đặt chỗ trực tiếp hoặc qua ứng dụng.

Không chỉ khách hàng cá nhân, một số doanh nghiệp nhỏ cũng lựa chọn coworking làm nơi làm việc thường xuyên. Anh Nguyễn Minh Đức (34 tuổi, Hà Nội), chủ một công ty phát triển phần mềm với 7 nhân sự, từng thuê văn phòng riêng tại Cầu Giấy. Tuy nhiên, do công việc chủ yếu triển khai theo dự án, nhân viên không phải lúc nào cũng có mặt đầy đủ.

Sau khi kết thúc hợp đồng thuê cũ, anh chuyển sang sử dụng một phòng làm việc riêng tại cơ sở coworking gần nơi ở của phần lớn nhân viên.

Với mức giá tham khảo khoảng 6,5 triệu đồng/tháng cho phòng riêng, anh không phải tự mua sắm toàn bộ bàn ghế, thiết bị văn phòng hay bố trí người vệ sinh, bảo trì. Những cuộc họp với khách hàng có thể sử dụng phòng họp chung theo điều kiện của gói thuê.

“Trước đây thuê văn phòng riêng, ngoài tiền nhà còn phải lo điện nước, Internet, bàn ghế và nhiều khoản phát sinh. Giờ mọi thứ gần như có sẵn, chúng tôi chỉ cần mang máy tính đến làm việc”, anh Đức cho biết.

Điều anh thích ở mô hình này là không phải duy trì một văn phòng quá lớn khi nhân sự làm việc linh hoạt. Có dự án cần cả nhóm tập trung, mọi người có thể đến làm việc cùng nhau; những ngày khác, nhân viên được chủ động làm việc từ xa.

Nội địa mở rộng, thương hiệu ngoại phân hóa

Ở góc độ đơn vị khai thác, áp lực chi phí mặt bằng và yêu cầu nâng cao hiệu quả khai thác đang khiến thị trường coworking (không gian làm việc chung) không chỉ cạnh tranh về giá thuê hay chất lượng dịch vụ, mà còn ở cách tổ chức kinh doanh.

Trong cuộc đua này, các nhà vận hành lựa chọn những hướng đi khác nhau: thương hiệu nội địa mở rộng mạng lưới, trong khi một số tên tuổi quốc tế thu hẹp hiện diện hoặc chuyển sang mô hình hợp tác để phát triển. Lợi thế của các mô hình không còn chỉ nằm ở số lượng địa điểm mà còn ở khả năng lựa chọn mặt bằng, kiểm soát chi phí và xây dựng quan hệ với chủ đầu tư bất động sản.

Theo tìm hiểu, WeWork hiện có 2 địa điểm tại TPHCM, trong khi Dreamplex vận hành 6 địa điểm tại TPHCM và Hà Nội. Với Toong, website giới thiệu mạng lưới gần 20 địa điểm.

Sự khác biệt về quy mô và hướng phát triển cho thấy các thương hiệu đang lựa chọn những cách tiếp cận khác nhau để tìm chỗ đứng trên thị trường. Thay vì chỉ cạnh tranh bằng việc mở thêm địa điểm, nhà vận hành phải cân nhắc giữa khả năng tiếp cận khách hàng, chất lượng mặt bằng và hiệu quả khai thác từng cơ sở.

Với các thương hiệu nội địa, việc hiểu thị trường, tiếp cận chủ nhà và điều chỉnh sản phẩm theo nhu cầu doanh nghiệp có thể tạo lợi thế. Tuy nhiên, mở rộng mạng lưới cũng đồng nghĩa với việc phải bảo đảm chất lượng dịch vụ đồng đều, duy trì tỷ lệ lấp đầy và quản lý chi phí tại nhiều địa điểm.

Ở chiều ngược lại, các thương hiệu quốc tế vẫn tìm cách duy trì và mở rộng hoạt động tại Việt Nam thông qua hợp tác, nhượng quyền, thay vì tự đầu tư toàn bộ tại mỗi địa điểm. IWG (International Workplace Group) là tập đoàn cung cấp không gian làm việc linh hoạt, sở hữu các thương hiệu như Regus (văn phòng dịch vụ và không gian làm việc chung) và HQ (mô hình văn phòng linh hoạt).

Theo thông tin công bố năm 2025, IWG khi đó vận hành 20 trung tâm tại Việt Nam và dự kiến mở thêm ít nhất 3 địa điểm trong năm. Thông qua hợp tác với các đối tác cung cấp mặt bằng, IWG có thể mở rộng mạng lưới mà không phải tự đầu tư toàn bộ cơ sở vật chất tại từng địa điểm.

Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng gia tăng, các chiến lược khác nhau phản ánh bài toán cốt lõi của ngành: làm thế nào để phát triển mạng lưới mà không khiến chi phí cố định và rủi ro tài chính tăng quá nhanh.

IMARC Group dự báo thị trường không gian văn phòng làm việc chung tại Việt Nam tăng trưởng bình quân 15,3%/năm trong giai đoạn 2025-2033. Động lực chính đến từ chuyển dịch sang mô hình làm việc kết hợp, tốc độ phát triển công nghệ số, lực lượng lao động trẻ và nhu cầu của startup, doanh nghiệp trong nước lẫn tập đoàn đa quốc gia. TPHCM và Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục là hai thị trường dẫn dắt xu hướng này.

Cuộc đua chuyển từ số lượng sang hiệu quả

Áp lực cạnh tranh của các nhà vận hành diễn ra trong bối cảnh thị trường văn phòng có những biến động đáng chú ý.

Báo cáo quý III/2026 của Knight Frank Việt Nam cho thấy diện tích hấp thụ ròng văn phòng tại Hà Nội và TPHCM âm tổng cộng 6.191m2, trong đó Hà Nội âm 1.821m2 và TPHCM âm 4.370m2. Diện tích trống tăng chủ yếu tại các tòa nhà hiện hữu, nhất là văn phòng hạng B và những công trình cũ ngoài khu vực trọng điểm.

Tại Hà Nội, giai đoạn 2026-2028 dự kiến có thêm khoảng 400.000m2 nguồn cung văn phòng, phần lớn tập trung ở phía tây thành phố. Nguồn cung mới tạo thêm lựa chọn cho khách thuê, đồng thời đặt ra yêu cầu lớn hơn đối với chủ tòa nhà và các đơn vị khai thác trong việc tìm kiếm khách hàng.

Trong bối cảnh đó, coworking có thể trở thành một phương án để chủ bất động sản đa dạng hóa sản phẩm, tăng khả năng khai thác diện tích và tiếp cận nhóm khách hàng có nhu cầu thuê linh hoạt. Nhà vận hành chuyên nghiệp cũng có cơ hội đàm phán điều kiện thuê phù hợp hơn, nhất là tại các tòa nhà cần cải thiện tỷ lệ lấp đầy.

Tuy nhiên, theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, coworking không thể tự biến một tòa nhà có nền tảng yếu thành tài sản tốt. Hiệu quả còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, khả năng thu hút khách và cách tổ chức hoạt động.

Một thay đổi khác là nhóm khách hàng doanh nghiệp ngày càng có vai trò quan trọng. Theo bà Nguyễn Thị Thủy Nguyên, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Giao dịch – Cho thuê Văn phòng, CBRE Việt Nam, nhu cầu đã mở rộng từ nhóm khách cần vài chỗ ngồi sang những doanh nghiệp cần 20-100 chỗ hoặc hơn.

Nhóm khách này đặt ra yêu cầu cao hơn về vị trí, chất lượng tòa nhà, an ninh, tiêu chuẩn xanh và trải nghiệm nhân viên. Điều đó buộc nhà vận hành phải phát triển sản phẩm phù hợp với doanh nghiệp lớn, thay vì chỉ dựa vào khả năng cung cấp chỗ ngồi linh hoạt.

Theo ông Jackson, giai đoạn tiếp theo của thị trường sẽ không còn đơn thuần là cuộc đua mở rộng. Các yếu tố quyết định hiệu quả gồm lựa chọn vị trí, tỷ lệ lấp đầy, kiểm soát chi phí, chất lượng dịch vụ và quan hệ hợp tác với chủ nhà.