Vì sao nhà rao bán tại Mỹ tăng vọt, người mua không dám xuống tiền?

Thị trường nhà ở Mỹ đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: ngày càng nhiều chủ nhà muốn bán, trong khi người mua lại chưa sẵn sàng xuống tiền.

Theo báo cáo mới nhất của Redfin, trong 4 tuần kết thúc ngày 30/8, có 383.795 căn nhà mới được đưa ra thị trường, tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái và 2,1% so với tuần trước. Đây là lượng nhà mới rao bán cao nhất kể từ tháng 8/2022.

Tổng số nhà đang được chào bán trên thị trường cũng tăng lên hơn 1,51 triệu căn, cao hơn 2,4% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, nhu cầu không tăng tương ứng. Số giao dịch đang chờ hoàn tất chỉ đạt 308.282 căn, giảm 2,5% so với cùng kỳ và xuống mức thấp nhất kể từ tháng 2. So với tuần liền trước, chỉ tiêu này tiếp tục giảm nhẹ 0,1%.

Redfin nhận định sự chênh lệch giữa nguồn cung ngày càng lớn và sức mua yếu đang củng cố xu hướng thị trường nghiêng về phía người mua tại nhiều khu vực của Mỹ.

Nhà nhiều hơn nhưng chi phí sở hữu vẫn quá cao

Một trong những chỉ báo rõ nhất về sự thay đổi của thị trường là lượng tồn kho tính theo thời gian tiêu thụ đã tăng lên khoảng 4 tháng, so với 3,7 tháng cùng kỳ năm ngoái.

Theo Redfin, nguồn cung 4-5 tháng thường được xem là trạng thái cân bằng. Nếu thấp hơn mức này, thị trường thường có lợi hơn cho người bán. Điều này đồng nghĩa người mua đang có thêm lựa chọn và vị thế thương lượng sau vài năm phải cạnh tranh trong bối cảnh nguồn cung nhà ở hạn chế; tuy nhiên vấn đề lớn nhất hiện nay không còn đơn thuần là thiếu nhà mà là khả năng chi trả.

Giá bán nhà trung vị tại Mỹ trong giai đoạn khảo sát đạt 398.632 USD, tăng 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá chào bán trung vị khoảng 392.828 USD, giảm nhẹ 0,1%.

Cùng với giá nhà cao, lãi suất vay thế chấp tiếp tục gây áp lực lên người mua. Lãi suất vay cố định 30 năm bình quân trong tuần kết thúc ngày 27/8 ở mức 6,66%/năm.

Với mức lãi suất này, khoản thanh toán vay mua nhà trung vị vào khoảng 2.592 USD mỗi tháng, tăng 0,7% so với một năm trước. Đến ngày 2/9, lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm theo dữ liệu từ Mortgage News Daily thậm chí đã lên 6,91%, mức cao nhất trong hơn một năm.

Các chỉ báo về nhu cầu cũng cho thấy tâm lý thận trọng của người mua. Lượng tìm kiếm trên Google đối với cụm từ “homes for sale” (nhà đang rao bán) tính đến ngày 29/8 đã giảm 13% so với một tháng trước và thấp hơn 6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hoạt động đi xem nhà dù tăng 7% so với đầu năm nhưng thấp xa mức tăng 22% ghi nhận ở cùng thời điểm năm ngoái.

Cứ 5 căn rao bán có hơn một căn phải giảm giá

Sức mua yếu đang bắt đầu buộc một bộ phận người bán điều chỉnh kỳ vọng. Mức giảm chưa lớn nhưng theo Redfin, đây là tín hiệu cho thấy người bán đang phản ứng với việc người mua không còn dễ dàng chấp nhận giá cao.

Khoảng 20,9% số nhà được rao bán đã phải giảm giá, tăng từ 20,2% cùng kỳ năm ngoái. Như vậy, cứ khoảng 5 bất động sản trên thị trường thì có hơn một căn phải điều chỉnh giá chào bán.

Thời gian một căn nhà nằm trên thị trường trước khi được bán hiện ở mức trung vị 45 ngày, không thay đổi so với cùng kỳ.

Dù vậy, thị trường chưa hoàn toàn đảo chiều sang phía người mua. Khoảng 25,9% số căn nhà được giao dịch vẫn bán cao hơn mức giá chào, tăng nhẹ so với tỷ lệ 25% một năm trước. Những căn nhà ở tình trạng tốt, có thể vào ở ngay và nằm tại các khu vực được ưa chuộng vẫn thu hút người mua mạnh.

Tỷ lệ giá bán thực tế so với giá chào bán trung bình đạt 98,7%, nhỉnh hơn mức 98,5% cùng kỳ.

Thị trường phân hóa mạnh giữa các thành phố

Bức tranh nhà ở Mỹ cũng không đồng nhất. Trong 50 vùng đô thị lớn nhất được Redfin theo dõi, San Francisco ghi nhận giá nhà tăng mạnh nhất, với giá bán trung vị cao hơn 9% so với một năm trước. Theo sau là West Palm Beach tăng 8,1%, Cincinnati tăng 7,8%, Milwaukee và Pittsburgh cùng tăng 7,4%.

Ở chiều ngược lại, Austin chứng kiến giá nhà giảm tới 7,1%, mạnh nhất trong nhóm các đô thị lớn. Seattle đứng thứ hai với mức giảm 6,2%, tiếp đến là Fort Worth giảm 1,9%, San Jose giảm 1,7% và Orlando giảm 1,4%.

Sự phân hóa còn thể hiện rõ hơn ở số lượng giao dịch. Milwaukee có lượng giao dịch chờ hoàn tất tăng 8,8% so với cùng kỳ, đứng đầu trong các đô thị lớn. Cincinnati tăng 3,2% và Chicago tăng 2,9%. Trong khi đó, Seattle giảm tới 15,1%, mạnh nhất cả nước. San Diego giảm 14,2%, Denver giảm 13,5% và Houston giảm 13%.

Điều đáng chú ý là tại Seattle, trong lúc giao dịch chờ hoàn tất giảm hơn 15%, lượng nhà mới đưa ra bán lại tăng tới 16,9%. San Jose còn ghi nhận số nhà mới rao bán tăng 29,4%, cao nhất trong số các đô thị lớn; Boston tăng 26,1% và Nashville tăng 21,5%. Ngược lại, nguồn cung mới tại Dallas giảm 11,2%.

Những diễn biến trái chiều này cho thấy thị trường bất động sản Mỹ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh không đồng đều giữa các khu vực.

Tuy nhiên, ở cấp độ toàn quốc, xu hướng khá rõ: nguồn cung nhà đang cải thiện nhanh hơn nhu cầu. Người mua vì thế có thêm quyền lựa chọn và khả năng thương lượng, nhưng giá nhà cao cùng chi phí vay lớn vẫn là rào cản khiến nhiều người tiếp tục đứng ngoài thị trường.

Redfin cho biết dữ liệu cấp quốc gia của báo cáo được tổng hợp từ hơn 900 khu vực đô thị trên khắp nước Mỹ.

(Theo Redfin, Inman)