Loạt dự án lớn khởi công dịp 2/9: Không chỉ là chuyện giá bất động sản

Từ loạt dự án lớn khởi công dịp 2/9, phóng viên báo Dân trí đã trao đổi với TS Chu Thanh Tuấn, Phó chủ nhiệm nhóm ngành Cử nhân Kinh doanh, Đại học RMIT Việt Nam, về làn sóng đầu tư hạ tầng, huy động nguồn lực và cơ hội cho doanh nghiệp.

Hơn 181.000 tỷ đồng tổng vốn đầu tư của các dự án giao thông, đô thị trọng điểm vừa được TPHCM khởi công dịp 2/9, làn sóng đầu tư này sẽ tác động đến bất động sản và nền kinh tế ra sao?

– Dịp lễ 2/9, TPHCM đã đồng loạt triển khai nhiều dự án, trong đó có những công trình lớn như mở rộng Quốc lộ 1, Quốc lộ 13, Vành đai 4 cùng các dự án nhà ở và chỉnh trang đô thị. Đặt trong làn sóng đầu tư hạ tầng lớn trên cả nước, đây có thể tạo ra một chu kỳ phát triển mới cho bất động sản, xây dựng và kinh tế đô thị.

Tuy nhiên, hạ tầng sẽ không hẳn làm giá bất động sản tăng đồng đều. Tác động quan trọng hơn là tái phân bổ giá trị. Những khu vực được rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, kết nối tốt với metro, sân bay, cảng biển, vành đai và các trung tâm việc làm sẽ nhận được phần giá trị gia tăng lớn hơn. Ngược lại, những khu vực chỉ có thông tin quy hoạch nhưng kết nối thực tế chưa được cải thiện sẽ khó duy trì mức tăng giá bền vững.

Điều này đặc biệt quan trọng với TPHCM khi không gian phát triển đang mở rộng. Nếu giao thông được kết nối tốt, thành phố có điều kiện chuyển mạnh hơn từ mô hình tập trung vào một lõi sang mô hình đô thị đa trung tâm, trong đó người dân có thể sống xa trung tâm truyền thống nhưng vẫn tiếp cận nơi làm việc và dịch vụ với thời gian hợp lý. Đây cũng là nền tảng của mô hình TOD, tức phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.

Liệu có lo ngại giá đất sẽ chạy trước hạ tầng? TPHCM cần làm gì để lợi ích từ hạ tầng được phân bổ rộng hơn?

Đúng là cần phải cảnh giác giá đất sẽ chạy trước hạ tầng. Bởi nếu một dự án mới dừng ở quy hoạch hoặc khởi công mà giá bất động sản xung quanh đã tăng quá xa so với khả năng tạo thu nhập và sức mua thực tế, “hiệu ứng hạ tầng” rất dễ chuyển thành “hiệu ứng đầu cơ”.

Vì vậy, đầu tư giao thông phải đi cùng tăng cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và chỉnh trang đô thị. Nếu hạ tầng tốt lên nhưng phần lớn giá trị tạo ra chỉ chuyển vào giá đất, chi phí sinh hoạt và kinh doanh cũng tăng theo, thì một phần lợi ích kinh tế của hạ tầng sẽ bị triệt tiêu.

Về kinh tế, tác động ngắn hạn của đầu tư hạ tầng là kích thích tổng cầu, nhưng tác động dài hạn quan trọng hơn nhiều là tăng năng suất của toàn nền kinh tế.

Trong giai đoạn xây dựng, các dự án lớn tạo nhu cầu cho xây dựng, thép, xi măng, cơ khí, thiết bị, vận tải, tư vấn, bảo hiểm và tín dụng, đồng thời tạo thêm việc làm và thu nhập. Thu nhập đó tiếp tục quay lại nền kinh tế thông qua tiêu dùng.

Nhưng vòng tác động quan trọng hơn xuất hiện sau khi công trình đi vào hoạt động. Một tuyến vành đai giúp hàng hóa lưu thông nhanh hơn, đường sắt giúp kết nối sân bay tốt hơn… Khi thời gian và chi phí logistics giảm, năng suất của doanh nghiệp tăng lên.

Vì vậy, không nên chỉ đo thành công bằng số vốn giải ngân hay số km đường hoàn thành. Câu hỏi quan trọng hơn là: mỗi đồng vốn hạ tầng tạo thêm được bao nhiêu đồng đầu tư tư nhân, bao nhiêu việc làm có năng suất cao và bao nhiêu giá trị kinh tế mới?

Với nhu cầu vốn rất lớn cho hạ tầng, cơ chế nào có khả năng tạo bước chuyển lớn nhất về huy động nguồn lực, tạo hệ sinh thái vốn dài hạn?

Thay đổi quan trọng nhất không nằm ở một ưu đãi riêng lẻ, mà ở khả năng TPHCM hình thành một “hệ sinh thái vốn” mới, để ngân sách nhà nước và tín dụng ngân hàng không phải gánh phần lớn nhu cầu vốn phát triển đô thị.

Trong các cơ chế mới TPHCM có thể triển khai sắp tới, tôi đặc biệt chú ý đến trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình và khả năng kết nối Trung tâm tài chính quốc tế với khu thương mại tự do, logistics, công nghệ cao và các dự án hạ tầng lớn.

Trái phiếu đô thị có ý nghĩa bởi hạ tầng cần vốn ban đầu rất lớn nhưng tạo ra lợi ích trong hàng chục năm. Nếu quá phụ thuộc vào ngân sách hoặc tín dụng ngân hàng, rất khó đáp ứng nhu cầu của một siêu đô thị như TPHCM. Thị trường trái phiếu có thể đưa nguồn vốn dài hạn từ bảo hiểm, quỹ đầu tư và các nhà đầu tư tổ chức trong và ngoài nước vào hạ tầng.

Tuy nhiên, muốn huy động được vốn quốc tế, điều kiện quan trọng không chỉ là quyền được phát hành trái phiếu. Thành phố cần minh bạch tài chính, xếp hạng tín nhiệm, công khai dòng tiền của dự án và có cơ chế trách nhiệm giải trình đủ mạnh. Nhà đầu tư quốc tế chỉ bỏ vốn dài hạn khi họ có thể định lượng và quản trị được rủi ro.

Xa hơn, TPHCM nên coi Trung tâm tài chính quốc tế như “hạ tầng vốn” của nền kinh tế, tương tự metro là hạ tầng giao thông và trung tâm dữ liệu là hạ tầng số.

Làn sóng đầu tư hạ tầng có thể tạo ra cơ hội gì để doanh nghiệp Việt tham gia sâu hơn trong chuỗi giá trị, thay vì chỉ hưởng lợi từ xây dựng và cung ứng vật liệu?

Với doanh nghiệp Việt, cơ hội quan trọng nhất của chu kỳ đầu tư này là chuyển từ “người thực hiện dự án” sang “người sở hữu và phát triển tài sản”.

Nếu doanh nghiệp trong nước chỉ cung cấp vật liệu, xây lắp hay dịch vụ phụ trợ thì doanh thu có thể tăng, nhưng vị trí trong chuỗi giá trị không thay đổi nhiều. Bước tiến lớn hơn là tham gia PPP với tư cách nhà đầu tư, đồng phát triển TOD, logistics, hạ tầng số, công nghệ và bất động sản. Sau đó từng bước trở thành chủ đầu tư và nhà phát triển dự án.

Muốn làm được điều đó, doanh nghiệp Việt phải nâng cấp đồng thời năng lực vốn, công nghệ và quản trị. Đặc biệt, khi TPHCM phát triển Trung tâm tài chính quốc tế, doanh nghiệp trong nước cần quen với xếp hạng tín nhiệm, kiểm toán quốc tế, quản trị rủi ro, ESG và các phương thức huy động vốn phức tạp hơn thay vì phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng.

Xin cảm ơn ông!