Nguồn cung bất động sản tích cực ra hàng, người mua thêm lựa chọn

Sau nhiều năm tích lũy, chị Ngọc Giang (ngụ TPHCM) đang tính toán mua một căn hộ khoảng 4-5 tỷ đồng cho gia đình. Xác định đây là khoản đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng, chị dành nhiều thời gian tìm hiểu các dự án đang mở bán.

“Trước đây tìm một dự án phù hợp không dễ, còn bây giờ nhiều dự án hơn nên mình có thể so sánh. Tôi quan tâm pháp lý, tiến độ, tiện ích và chất lượng có tương xứng với mức giá hay không. Thêm nhiều lựa chọn thì người mua cũng bớt áp lực phải quyết định ngay”, chị Giang nói.

Nguồn cung tăng, thị trường thêm sôi động

Thực tế, nguồn cung bất động sản đang trở lại mạnh mẽ trên nhiều thị trường. Trong nửa đầu năm nay, hoạt động phát triển và mở bán diễn ra sôi động tại Hà Nội, TPHCM, sau đó lan rộng tới nhiều địa phương như Quảng Ninh, Đà Nẵng.

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, nguồn cung dự án lại có dấu hiệu cải thiện khá mạnh. Quý II có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, quy mô hơn 103.200 căn, trong đó gần 69.600 căn chung cư. Số dự án được cấp phép mới gần gấp đôi quý I và hơn 3 lần cùng kỳ năm ngoái.

Cả nước cũng có 131 dự án với khoảng 59.000 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tăng 23,6% so với quý trước và 70,1% so với cùng kỳ. Ngoài ra, 39 dự án nhà ở thương mại với gần 11.000 căn đã hoàn thành xây dựng trong quý.

Đáng chú ý, các chủ đầu tư lớn đang tích cực đưa những dự án quy mô ra thị trường. Vingroup nổi bật với loạt dự án như Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Hải Vân Bay… được phát triển theo hướng đồng bộ về quy hoạch, hạ tầng, tiện ích và không gian xanh.

Những dự án này góp phần bổ sung nguồn cung quy mô lớn, đồng thời tạo thêm sức hút cho các thị trường ngoài hai trung tâm lớn.

Cùng với các dự án mới, nhiều dự án từng gặp vướng mắc về pháp lý cũng lần lượt được tháo gỡ, tái khởi động và đưa sản phẩm trở lại thị trường. Sau thời gian dài nguồn hàng bị hạn chế, sự trở lại đồng thời của các dự án đang tạo nên diện mạo nhộn nhịp hơn cho thị trường bất động sản.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy đi cùng lượng hàng tăng là sức mua được duy trì. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch trong nửa đầu năm, trong đó nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch. Riêng nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Sức mua được cải thiện cũng đang phản ánh vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam, doanh thu nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết trong nửa đầu năm đạt 361.152 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế gần 80.000 tỷ đồng, lần lượt tăng 135% và 351% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup đóng góp khoảng 80% lợi nhuận toàn ngành. Riêng Vinhomes ghi nhận lợi nhuận sau thuế 52.093 tỷ đồng, tăng 380%, nhờ hoạt động mở bán, bàn giao tại các đại dự án cùng lượng doanh số chưa ghi nhận (backlog) khoảng 196.800 tỷ đồng.

Kết quả này cho thấy lợi thế của những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, dự án quy mô và năng lực triển khai khi thị trường bước vào giai đoạn tăng tốc nguồn cung. 

Nguồn cung nhiều là tích cực

Việc nguồn cung tăng 40% so với cùng kỳ có thể đặt ra câu hỏi thị trường có đang đứng trước nguy cơ dư thừa. Tuy nhiên, theo chuyên gia, cần nhìn vào khả năng hấp thụ và chất lượng sản phẩm thay vì chỉ nhìn vào số lượng. Ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee – đơn vị chuyên phân tích các dự án bất động sản, cho rằng nguồn cung tăng mạnh là tín hiệu tích cực sau thời gian dài thị trường bị hạn chế bởi các vướng mắc pháp lý.

Nhiều dự án trước đây chưa thể triển khai nay đã có điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường. Các doanh nghiệp cũng chủ động đẩy nhanh tiến độ để khơi thông dòng tiền, xử lý nghĩa vụ tài chính và tiếp tục triển khai dự án.

Nguồn cung tăng cũng tạo ra một cuộc cạnh tranh tích cực giữa các chủ đầu tư. Khi khách hàng có nhiều lựa chọn, doanh nghiệp phải nâng chất lượng sản phẩm thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Nếu đánh giá ở thang điểm 10, thì chủ đầu tư, đặc biệt ở những chủ đầu tư lớn như Vinhomes gần như đạt được con số tối đa.  “Các chủ đầu tư hiện không chỉ tập trung xây dựng phần công trình mà đầu tư nhiều hơn vào tiện ích, cảnh quan và trải nghiệm sống, qua đó gia tăng giá trị cho sản phẩm”, ông Phúc nói.

Bên cạnh đó, ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Việt Á Real, nhìn nhận doanh nghiệp bất động sản ngày càng chú trọng hơn đến pháp lý, quy hoạch, tiến độ và chất lượng xây dựng trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Cùng với đó, các dự án cũng được đầu tư bài bản hơn về mặt bằng, thiết kế, cảnh quan và hệ thống tiện ích, qua đó nâng cao giá trị và trải nghiệm sống cho người mua.

“Các doanh nghiệp hiện đang tạo ra nhiều giá trị hơn cho sản phẩm, từ mặt bằng, thiết kế đến cảnh quan và hệ thống tiện ích”, ông Kiên nói.

Theo các doanh nghiệp, khi nguồn cung đa dạng hơn, người mua là bên hưởng lợi rõ rệt. Khách hàng có thêm lựa chọn về vị trí, loại hình, chất lượng và mức giá, từ đó dễ tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Quan trọng hơn, sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng buộc sản phẩm phải ngày càng tốt hơn, từ quy hoạch, tiện ích đến chính sách bán hàng.

Dòng tiền vẫn tìm đến bất động sản

Nguồn cung tăng diễn ra trong bối cảnh các kênh đầu tư khác liên tục xuất hiện những nhịp biến động. Chứng khoán và vàng vẫn hấp dẫn dòng tiền, nhưng mức độ dao động cũng khiến nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn về thời điểm và khẩu vị rủi ro.

Trong khi đó, bất động sản tiếp tục giữ vai trò là một kênh tích lũy tài sản được quan tâm, đặc biệt với dòng tiền trung và dài hạn. Giá trị sử dụng, khả năng cho thuê và tiềm năng gia tăng giá trị khi hạ tầng hoàn thiện khiến những sản phẩm có chất lượng tốt tiếp tục có sức hút.

Theo VARS IRE, nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường. Dòng tiền có xu hướng tìm đến những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng, có khả năng khai thác và nằm tại các khu vực có hạ tầng, kết nối thuận lợi. Điều này cũng lý giải vì sao những dự án được đầu tư bài bản, pháp lý rõ ràng và có hệ sinh thái tiện ích đồng bộ đang nhận được sự quan tâm lớn hơn.

Chính sách mở thêm cơ hội cho người mua

Nguồn cung tăng còn đi cùng cuộc đua về chính sách bán hàng. Trong bối cảnh lãi suất cho vay phổ biến 12-14%/năm, thả nổi lên 15-16%, nhiều chủ đầu tư đưa ra các phương án hỗ trợ nhằm giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng. Các chính sách phổ biến gồm giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu, hỗ trợ lãi suất 24-30 tháng hoặc đến khi nhận nhà, giãn tiến độ thanh toán và ân hạn nợ gốc, có trường hợp lên đến 60 tháng.

Một chủ đầu tư lớn đã triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong tối đa 5 năm, áp dụng từ ngày 20/4 đến 20/7. Trong đó, gói 18 tháng được miễn lãi hoàn toàn; sau thời gian cố định lãi suất, một số khoản vay tiếp tục được hỗ trợ với mức trần tối đa 9%/năm trong tối đa 2 năm.

Những chính sách này đang tạo thêm dư địa cho khách hàng tiếp cận sản phẩm, đồng thời giúp doanh nghiệp tăng khả năng hấp thụ nguồn cung.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, lãi suất tăng không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm, bởi giá còn phụ thuộc vào cung – cầu.

Thực tế, trong tháng 7, giá rao bán một số dự án chung cư được quan tâm tại Hà Nội giảm 10-15%, thậm chí 24%, trong khi TPHCM điều chỉnh phổ biến 2-5%.

“Lãi suất tăng có thể tạo ra cơ hội tốt hơn về giá và khả năng đàm phán. Với người mua để ở và có khả năng tài chính phù hợp, không nhất thiết phải chờ đến khi lãi suất xuống mức thấp nhất mới quyết định”, ông Tuấn nhận định.

Ông Phan Đình Phúc cũng cho rằng giá nhà chịu tác động đồng thời từ giá đất, chi phí xây dựng và lãi suất. Ba yếu tố này khó cùng giảm mạnh, nên việc chờ một thời điểm mà cả giá nhà và lãi suất đều ở mức thấp là điều khó xác định.

“Những sản phẩm phù hợp với nhu cầu đầu tư, giá trị mà sản phẩm mang lại và chính sách hỗ trợ tài chính thì có thể cân nhắc mua. Không nên chỉ chờ đợi vì không ai biết được lãi suất hay giá nhà trong hai, ba năm tới sẽ diễn biến như thế nào”, ông Phúc nói.