Diễn biến bất ngờ tại thị trường đất nền Đà Nẵng

Theo báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng của DKRA Consulting, trong khi phân khúc nhà ở Đà Nẵng tháng 7 vẫn trầm lắng, đất nền bất ngờ ghi nhận lượng giao dịch tăng mạnh. Toàn thị trường có 16 dự án với 1.547 nền sơ cấp, tăng 3,5% so với tháng trước. Lượng tiêu thụ đạt 42 nền, gấp 8 lần tháng 6.

Tuy nhiên, đà tăng giao dịch này chưa đủ để cho thấy thị trường đất nền đã phục hồi. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% tổng nguồn cung, trong khi 96% nguồn cung sơ cấp là hàng tồn kho từ các dự án đã mở bán trước đó. Thanh khoản cũng chủ yếu tập trung tại các dự án mới mở bán trong tháng, chiếm khoảng 85,7% tổng lượng tiêu thụ.

Mặt bằng giá sơ cấp đất nền gần như đi ngang so với tháng trước. So với cùng kỳ năm 2025, giá bán tại một số dự án giảm trung bình khoảng 7%, chủ yếu do chủ đầu tư điều chỉnh giá, tăng chiết khấu và áp dụng các chính sách ưu đãi để thúc đẩy giao dịch. Trên thị trường thứ cấp, giá không biến động đáng kể nhưng thanh khoản vẫn gặp khó trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao.

Diễn biến ở phân khúc căn hộ cũng cho thấy nguồn cung tăng nhưng sức cầu chưa theo kịp. Nguồn cung sơ cấp tăng 30% so với tháng trước, song hơn 66% vẫn là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán trước đó. Nguồn cung mới thực tế vì vậy vẫn khá hạn chế.

Lượng tiêu thụ căn hộ tiếp tục ở mức thấp và chủ yếu tập trung tại các dự án mới mở bán trong tháng, chiếm hơn 77% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Căn hộ hạng A và hạng B chiếm khoảng 77% tổng nguồn cung, tiếp tục là nhóm sản phẩm chủ đạo trên thị trường.

Giá sơ cấp gần như không thay đổi so với tháng trước, trong khi giá thứ cấp giảm khoảng 3%. Theo DKRA Consulting, một bộ phận nhà đầu tư chịu áp lực tài chính đang phải điều chỉnh giá bán thấp hơn kỳ vọng để thu hồi vốn, qua đó cho thấy áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu trên thị trường thứ cấp.

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, thị trường tiếp tục thiếu nguồn cung mới. Nguồn cung sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước, tập trung chủ yếu tại các dự án ở phường Hải Vân, chiếm hơn 76% tổng nguồn cung. Trong khi đó, nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 1%.

Sức cầu cũng chưa được cải thiện khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung. Giá sơ cấp tương đối ổn định, còn giá thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm. Các chính sách bán hàng được chủ đầu tư duy trì để kích cầu nhưng chưa tạo ra chuyển biến rõ rệt về thanh khoản.

Nếu các phân khúc nhà ở cho thấy sức cầu yếu, thì bất động sản nghỉ dưỡng còn đối mặt với nhiều điểm nghẽn hơn.

Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng giảm nhẹ 1% so với tháng trước nhưng tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, thị trường đã hơn 2 tháng không ghi nhận nguồn cung mới, trong khi phần lớn nguồn hàng hiện hữu vẫn là tồn kho. Thanh khoản tiếp tục thấp do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất cao và tín dụng bất động sản được kiểm soát.

Phường Điện Bàn Đông chiếm khoảng 80% nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng, trong khi toàn bộ lượng tiêu thụ trong tháng tập trung tại phường Ngũ Hành Sơn. Giá sơ cấp không biến động, còn các chính sách hỗ trợ thanh khoản như chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi theo tiến độ thanh toán tiếp tục được áp dụng.

Phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng thậm chí không phát sinh giao dịch trong tháng. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn kho, các dự án mới tiếp tục vắng bóng. Vướng mắc pháp lý và tiến độ triển khai kéo dài khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng, đẩy phân khúc này vào trạng thái gần như “ngủ đông”.

Condotel cũng chưa có dấu hiệu khởi sắc. Nguồn cung sơ cấp chỉ tăng khoảng 1% so với tháng trước, nhưng hơn 99% là hàng tồn kho. Thanh khoản duy trì ở mức rất thấp so với giai đoạn năm 2019. Giá sơ cấp không biến động, trong khi các chính sách hỗ trợ lãi suất, cam kết hoặc chia sẻ lợi nhuận/doanh thu tiếp tục được sử dụng để kích cầu.

Sự khởi sắc của ngành du lịch chưa đủ để tạo động lực rõ rệt cho bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng. Những vướng mắc về pháp lý, tiến độ thi công và khả năng khai thác chưa đạt kỳ vọng vẫn là các lực cản lớn đối với thị trường.

“Trong ngắn hạn, các phân khúc nghỉ dưỡng chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ nét”, DKRA Consulting nhận định.