Muôn kiểu phát sinh tranh chấp ở chung cư: Dời nhà vệ sinh để hợp phong thủy

Đây là những vấn đề được ban quản trị, doanh nghiệp và chuyên gia phản ánh tại tọa đàm góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư do Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TPHCM (HCMO) tổ chức ngày 22/8.

Ông Trần Quang Vinh, trưởng ban quản trị một khu chung cư tại TPHCM, cho biết đang gặp nhiều vướng mắc trong quá trình quản lý khoảng 600 căn hộ, nhất là việc cư dân tự ý cải tạo, thay đổi công năng và tác động đến kết cấu tòa nhà.

Ông chia sẻ có trường hợp cư dân tự ý cải tạo căn hộ như dời nhà vệ sinh với mục đích hợp phong thủy. Ban quản trị yêu cầu dừng nhưng cư dân không chấp hành, do đó phải nhờ đến chính quyền phường can thiệp thì việc thi công mới được ngưng.

Ranh giới giữa sở hữu chung và riêng cũng là vấn đề thường xuyên gây tranh chấp. Ông Vinh dẫn ví dụ đồng hồ nước nằm trong căn hộ: khi hư hỏng, phải kiểm định hoặc thay mới, các bên cũng xảy ra tranh cãi về việc ai chịu chi phí.

“Giữa ban quản trị và cư dân đang có nhiều vấn đề không thể thống nhất. Khi không có tiếng nói chung, tôi còn khuyến khích cư dân khởi kiện để tòa án phân xử. Tòa án quyết định thế nào thì tôi thực hiện như thế đó”, ông Vinh nói.

Ông Vinh góp ý quy định mới cần làm rõ không chỉ tài sản thuộc sở hữu chung hay riêng mà cả quyền sử dụng, trách nhiệm sửa chữa, thay thế và chi trả chi phí.

Từ góc độ cư dân, luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp (ILC), cũng cho biết những quy định liên quan đến sinh hoạt, quản lý tại chung cư cần cụ thể hơn để xử lý các tình huống thực tế.

Theo ông, các hành vi bị cấm cần được quy định đủ bao quát, đồng thời thủ tục ủy quyền trong các quyết định của nhà chung cư phải rõ ràng, tránh trường hợp một số người được ủy quyền quyết định thay, ảnh hưởng đến ý chí của cư dân.

Dự báo tranh chấp ngày càng gia tăng

Những vướng mắc này diễn ra trong bối cảnh chung cư ngày càng được lựa chọn nhiều tại các đô thị lớn. Theo dữ liệu từ nền tảng batdongsan.com, tại Hà Nội, tỷ lệ người mua nhà quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại TPHCM, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34%-36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13%-14%.

Từ xu hướng này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dự báo tranh chấp liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư có thể gia tăng trong thời gian tới.

Theo ông, khi chung cư phát triển cùng các mô hình khu đô thị, công trình mới, những vấn đề phát sinh cũng đa dạng hơn. Do đó, quy định pháp luật cần tính đến các tình huống thực tế, tránh để tranh chấp xảy ra nhưng chưa có cơ chế xử lý rõ ràng.

Một vấn đề ông Khởi lưu ý là các công trình có nhiều chức năng như căn hộ, khách sạn, văn phòng, nhà hàng. Với những mô hình này, cần xác định rõ khu vực thuộc sở hữu chung, quyền sử dụng của cư dân và trách nhiệm quản lý của từng bên.

Ông dẫn ví dụ một tòa nhà có khu căn hộ và khu khách sạn. Nếu cư dân cho rằng hành lang, cầu thang là phần sở hữu chung và có quyền sử dụng, trong khi đơn vị quản lý khách sạn hạn chế cư dân tiếp cận để bảo đảm hoạt động kinh doanh, tranh chấp rất dễ xảy ra. Vì vậy, cần quy định rõ phạm vi sở hữu, quyền tiếp cận và trách nhiệm quản lý đối với từng khu vực.

Bên cạnh đó, theo ông Khởi, cần làm rõ mô hình quản lý vận hành tại các công trình hỗn hợp, có thể do một đơn vị quản lý chung hoặc nhiều đơn vị theo từng khu chức năng. Dù theo mô hình nào, trách nhiệm và cơ chế phối hợp giữa các đơn vị cũng phải được quy định cụ thể.

“Đây là một trong những nội dung cần được tính toán trong quá trình hoàn thiện pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư, nhất là khi các khu đô thị đa chức năng ngày càng phát triển”, ông Khởi nói.

Ở góc độ quản lý vận hành, luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, nhận định tranh chấp kéo dài chủ yếu do chưa phân định rõ quyền hạn, trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị, cư dân và đơn vị quản lý vận hành. Bà đề nghị làm rõ trường hợp ban quản trị không đủ năng lực phải thuê đơn vị chuyên môn, tiêu chí xác định “không đủ năng lực” và phạm vi công việc được thuê.

Bà Viễn đề nghị làm rõ vai trò, quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị khi thuê đơn vị chuyên môn tư vấn, giám sát sửa chữa, bảo trì, cải tạo tòa nhà; đồng thời quy định rõ giá dịch vụ quản lý vận hành, tránh gộp các khoản như phí giữ xe, dịch vụ tiện ích vào phí quản lý.

Bà cũng kiến nghị hoàn thiện cơ chế cưỡng chế việc bàn giao kinh phí bảo trì, đồng thời làm rõ quy định về khu vực để xe, sạc xe điện và quản lý vận hành tại các chung cư.

Góp ý thêm, ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch HCMO, đề xuất quy định linh hoạt hơn về tỷ lệ tham dự hội nghị nhà chung cư, cho phép họp trực tuyến, bỏ phiếu điện tử và mỗi người chỉ tham gia ban quản trị một chung cư.

Theo ông, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nên thực hiện theo hình thức mời thầu, chào giá cạnh tranh và cách sử dụng khoản tiền này cũng cần được công khai, qua đó hạn chế tranh chấp và tăng tính minh bạch trong quản trị chung cư.