Thị trường bất động sản “nóng” tiếp theo là… Nhật Bản?

Tập đoàn quản lý tài sản thực toàn cầu Brookfield trong tuần vừa qua công bố thương vụ mua lại 50 tòa chung cư tại Nhật Bản với giá trị được cho là 100 tỷ yên (khoảng 630 triệu USD), kỳ vọng thu tiền thuê từ giới trẻ thành đạt, những người đang hưởng lợi khi nền kinh tế lớn thứ tư thế giới thoát khỏi giảm phát.

Brookfield không hề đơn độc. Theo ông Damian Harrington, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường vốn toàn cầu của hãng tư vấn Colliers, Nhật Bản đã vượt qua Pháp và Đức để trở thành điểm đến lớn thứ ba thế giới về đầu tư bất động sản xuyên biên giới, chỉ sau Mỹ và Anh. “Chúng tôi đã lạc quan về Nhật Bản từ nhiều năm nay,” ông nói và chia sẻ thêm “giờ đây điều đó mới thực sự thành hiện thực”.

Dòng vốn này là lá phiếu tín nhiệm dành cho một nước Nhật mới, nơi giá cả đang tăng và tiền lương còn tăng nhanh hơn, theo ông Andrew Burych, Giám đốc bất động sản khu vực Đông Á của Brookfield. “Thực sự đang có một sự thay đổi diễn ra mà chúng tôi muốn góp mặt,” ông chia sẻ. “Tham vọng của chúng tôi tại Nhật Bản là rất lớn.”

 Một góc nhìn kém lạc quan hơn cho rằng chính những “điểm đau” của nước Nhật mới đang tạo ra cơ hội ở những nơi khác. Bối cảnh vĩ mô khiến giới đầu tư trái phiếu và Bộ Tài chính Mỹ lo ngại, đồng yên rẻ ở mức lịch sử và lãi suất cơ bản chỉ 1%, lại trông như thiên đường đối với người đi vay và bên thâu tóm tài sản.

Các ngân hàng Nhật còn góp thêm vào dòng thác tiền rẻ này khi cung cấp các khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi trung bình chỉ 0,95%, với kỳ hạn lên tới 50 năm, theo bà Nana Otsuki, chuyên gia cao cấp của Pictet Asset Management (Nhật Bản). “Những ngân hàng nào từng dè dặt, không chịu hào phóng như vậy đều đã thua thiệt”, bà nhận xét.

Giá nhà tăng vượt sức mua

Dù tín dụng dễ dãi, giá căn hộ vẫn đang chạy nhanh hơn khả năng chi trả của người dân, theo bà Chinatsu Hani, Trưởng bộ phận nghiên cứu của CBRE Nhật Bản. Giá căn hộ trên toàn quốc đã tăng gấp đôi kể từ năm 2010 và tăng vọt ở các khu vực thu nhập cao của Tokyo. “Phân khúc cao cấp đắt đến mức phi lý, Nó đã trở thành một vấn đề xã hội”, bà nói. 

Trong khi đó, chi phí nhân công và vật liệu, phần lớn phải nhập khẩu, ngày càng cao đang bóp nghẹt nguồn cung xây mới, ông Burych cho biết. “Chủ sở hữu các tài sản hiện hữu chính là người hưởng lợi,” ông lập luận. Điều này đúng với nhà cho thuê, và càng đúng hơn với các tòa nhà văn phòng.

Tỷ lệ trống văn phòng (tính trên mọi hạng) tại Tokyo hiện chỉ ở mức 1,4%, con số cực thấp, theo số liệu của bà Hani. Các doanh nghiệp đang tích cực nâng cấp văn phòng để giữ chân lực lượng nhân viên công sở ngày càng khan hiếm. “Văn phòng đang là phân khúc rất được giới đầu tư ưa chuộng lúc này”, bà nói.

Rủi ro xã hội và chính sách

Tuy nhiên, giới chủ nhà, đặc biệt là các chủ đầu tư tổ chức nước ngoài, có thể không tránh khỏi những căng thẳng xã hội đang tích tụ quanh việc giá mua nhà quá cao. Bà Hani giải thích rằng Nhật Bản áp dụng một cơ chế gần như kiểm soát tiền thuê, thường không cho phép chủ nhà đơn phương tăng giá thuê. Brookfield tìm cách giảm thiểu những xung đột này bằng cách đầu tư vào căn hộ studio và một phòng ngủ, hướng đến “người trẻ và tần suất chuyển nhà cao hơn,” theo ông Burych.

Chưa kể, cơn sốt bất động sản này diễn ra rất không đồng đều tại một nước Nhật vốn đề cao sự bình đẳng: nó tập trung ở các quận trung tâm đắc địa của Tokyo, chỉ lan tỏa chút ít sang các thành phố khác. “Xã hội đang bị phân hóa thành hai cực”, ông Shigeto Nagai, Trưởng bộ phận kinh tế Nhật Bản tại Oxford Economics, nhận định. “Những vấn đề này chủ yếu tác động đến các cặp đôi trẻ thu nhập cao đang vay nợ tối đa để mua nhà”, ông nói.

Cơn sốt cũng liên quan đến làn sóng giới siêu giàu châu Á, những người bị nhiều người Nhật nghi ngờ là đang chen lấn, đẩy bật người mua bản địa.

Một nước Nhật năng động hơn về kinh tế vẫn là điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn bất động sản, nhất là khi hy vọng cắt giảm lãi suất ở các thị trường khác đang phai nhạt. Nhưng như bà Hani của CBRE lưu ý: “Mọi người đang trở nên chọn lọc hơn một chút”.