Khơi thông vốn cho bất động sản: Dòng tiền cần chảy đúng “địa chỉ”

Tại hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do báo Thanh tra tổ chức ngày 22/7, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi, song để hình thành chu kỳ tăng trưởng mới cần đồng thời tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, thể chế và đa dạng hóa các kênh huy động vốn.

Theo đánh giá của các đại biểu, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo của thị trường. Trong khi đó, các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), thị trường chứng khoán hay dòng vốn thông qua hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) vẫn phát triển chậm, khiến thị trường phụ thuộc lớn vào hệ thống ngân hàng và tạo áp lực lên an toàn tài chính.

Không chỉ khơi thông vốn mà phải phân bổ đúng dự án

Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước), cho rằng bài toán hiện nay là đưa dòng tiền đến đúng những dự án tạo ra giá trị thực và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

“Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực”, ông Đào Văn Hà nhấn mạnh.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ ra nhiều điểm nghẽn đang cản trở sự phát triển của thị trường như nguồn cung nhà ở giá phù hợp còn thiếu, nhiều dự án vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, dữ liệu thị trường chưa được kết nối đồng bộ và năng lực tài chính của một số chủ đầu tư còn hạn chế.

Trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tín dụng theo hướng linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm kiểm soát rủi ro.

Năm 2026, mục tiêu tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống khoảng 15%, trong đó ưu tiên dòng vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản khu công nghiệp.

Một điểm mới đáng chú ý là từ cuối tháng 5, phần dư nợ tín dụng tăng thêm dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không còn tính vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng, qua đó tạo thêm dư địa để các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay ở các lĩnh vực ưu tiên.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%, góp phần tăng khả năng đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án quy mô lớn.

Theo ông Hà, về lâu dài, thị trường cần phát triển đồng bộ các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, quỹ đầu tư bất động sản, thị trường chứng khoán và thu hút vốn ngoại thông qua hoạt động M&A nhằm giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Tháo gỡ thể chế để dòng vốn phát huy hiệu quả

Ở góc độ quản lý, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết thời gian qua nhiều vướng mắc về thể chế đã được tháo gỡ, đặc biệt đối với lĩnh vực nhà ở xã hội.

Theo ông, nhiều thủ tục đầu tư đã được cắt giảm, rút ngắn thời gian triển khai dự án. Một số quy trình như phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch hay thẩm định giá bán nhà ở xã hội cũng được đơn giản hóa nhằm giảm chi phí, đẩy nhanh tiến độ và tăng nguồn cung.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết định hướng phát triển trong thời gian tới là thúc đẩy đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định sẽ trở thành một phân khúc chiến lược trong dài hạn.

Song song với đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng hoàn thiện các cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng và tài chính để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá phù hợp.

Trong khi đó, ông Trần Đăng Vinh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Thanh tra Chính phủ), cho rằng niềm tin của thị trường chỉ được củng cố khi hệ thống pháp luật bảo đảm tính ổn định, minh bạch, đồng bộ và khả thi.

Theo ông, hoạt động thanh tra không chỉ dừng ở việc phát hiện sai phạm mà cần chủ động nhận diện rủi ro, kiến nghị hoàn thiện chính sách và tháo gỡ các vướng mắc để các dự án đủ điều kiện pháp lý có thể triển khai nhanh hơn. 

“Đối với doanh nghiệp, thời gian là tài sản. Vì vậy, cần giảm tối đa các thủ tục không cần thiết, phân định rõ trách nhiệm giữa các cơ quan và tăng cường chia sẻ dữ liệu để rút ngắn quá trình xử lý dự án”, ông Trần Đăng Vinh nói.