Xu hướng mua bất động sản để ở, kinh doanh đang thay thế đầu cơ

Anh Phạm Hải (ngụ TPHCM), người vừa xuống tiền hơn 14 tỉ đồng cho một căn hộ tại khu vực quận 10 cũ,  cho hay quyết định của anh không xuất phát từ kỳ vọng “lướt sóng” mà nhằm nâng cấp không gian sống. Căn nhà cũ giữ lại để cho thuê, trong khi căn hộ mới được lựa chọn dựa trên diện tích, tiện ích, không gian sống và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình.

“Nhà mới gần chợ, siêu thị, trường học và bệnh viện. Đặc biệt, tôi quan tâm đến không gian xanh để cuối tuần thư giãn sau thời gian làm việc mệt mỏi, căng thẳng”, anh Hải chia sẻ.

Mua để ở, kinh doanh lên ngôi

Khảo sát thị trường cho thấy nhu cầu mua để ở đang ngày càng được đặt lên trước những kỳ vọng đầu tư ngắn hạn. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, hành vi của người mua nhà đã thay đổi đáng kể trong khoảng một thập kỷ qua. Khi đô thị hóa diễn ra nhanh, hạ tầng được cải thiện và chất lượng cuộc sống nâng cao, người mua ngày càng quan tâm đến trải nghiệm sống, chất lượng môi trường và sự thuận tiện trong sinh hoạt thay vì chỉ tìm một nơi để ở.

Xu hướng này thể hiện rõ trong giai đoạn 2018-2025, khi mô hình khu đô thị tích hợp phát triển mạnh. Người mua không chỉ tìm một căn hộ hay một căn nhà, mà quan tâm đến một không gian sống hoàn chỉnh, từ không gian xanh, khu vui chơi, thương mại, dịch vụ đến các tiện ích phục vụ gia đình. Trong xu hướng đô thị vệ tinh, đa trung tâm, mô hình “tất cả trong một” càng trở nên hấp dẫn khi người dân có thể đáp ứng phần lớn nhu cầu sinh hoạt ngay tại nơi mình sống.

Bên cạnh đó, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhìn nhận sức cầu đang cải thiện theo hướng chọn lọc, tập trung vào những khu vực có nguồn cung phù hợp khả năng chi trả, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh, khu vực ven đô và nơi hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang triển khai thực tế.

Người mua có xu hướng ưu tiên những bất động sản trước hết phải đáp ứng nhu cầu ở thực, sau đó mới tính đến khả năng tích lũy hoặc khai thác lâu dài. “Các sản phẩm như căn hộ, bất động sản cho thuê và những tài sản có thể kết hợp nhu cầu ở với khả năng tạo dòng tiền vì thế được quan tâm hơn”, VARS IRE nhận định.

Khi nhu cầu ở thực đang chiếm ưu thế, những dự án được đầu tư đồng bộ, tạo dựng một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh sẽ có thêm lợi thế để chinh phục người mua.

Hệ sinh thái hút dòng tiền

Thực tế cho thấy sức hút của một dự án ngày càng không chỉ nằm ở bản thân sản phẩm, mà còn ở hệ sinh thái có thể tạo ra giá trị trong quá trình sở hữu. Những dự án đồng bộ về không gian sống, tiện ích, dịch vụ, hạ tầng kết nối và khả năng khai thác vì thế có nhiều cơ sở hơn để đáp ứng nhu cầu của cả người mua ở lẫn nhà đầu tư.

Vinhomes Global Gate Hạ Long là một dẫn chứng đáng chú ý. Chỉ trong 36 giờ kể từ thời điểm mở bán, hơn 80% giỏ hàng tại hai phân khu Vịnh Bình Minh 1 và Thiên Đường Nhiệt Đới 1, thuộc Vịnh Thiên Đường, đã được giao dịch thành công. Tốc độ hấp thụ này cho thấy sức hút của dự án bên vịnh di sản, đồng thời phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với những sản phẩm được phát triển theo hướng đồng bộ, vừa đáp ứng nhu cầu sở hữu, trải nghiệm vừa mở ra khả năng khai thác.

Sức hấp thụ của các dự án mới cũng được phản ánh qua kết quả kinh doanh của Vinhomes trong nửa đầu năm. Doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm 2026 đạt 148.104 tỉ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ, trong khi doanh số chưa bàn giao tại cuối quý II đạt 196.813 tỉ đồng, tăng 42%.

Động lực chính đến từ Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay… Đây đều là những dự án mới được ra mắt trong nửa đầu năm 2026, tạo nền tảng cho việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong các quý tiếp theo.

Những con số này cho thấy trong bối cảnh người mua ngày càng tìm kiếm giá trị thực, các dự án có khả năng tạo ra một hệ giá trị đủ rộng vẫn có sức hút đáng kể. Không chỉ là một sản phẩm bất động sản, hệ sinh thái gồm hạ tầng, tiện ích, không gian sống, khả năng kết nối và dư địa khai thác có thể trở thành yếu tố gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

Xu hướng này cũng được ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy.vn, nhìn nhận qua sự thay đổi trong cách người mua ra quyết định. Người mua ngày càng hiểu rõ hơn giá trị của một bất động sản không chỉ nằm ở khả năng tăng giá mà còn ở những lợi ích có thể tạo ra trong suốt quá trình sở hữu.

Vì vậy, thay vì chỉ tìm kiếm cơ hội tăng giá trong ngắn hạn, họ đang quan tâm nhiều hơn đến những tài sản có thể đáp ứng nhu cầu ở, cho thuê hoặc khai thác kinh doanh. “Người mua hiện bắt đầu đặt câu hỏi ‘Tài sản này dùng được gì?’ trước câu hỏi ‘Tài sản này sẽ tăng giá bao nhiêu?’”, ông Thịnh nói.

Theo ông Thịnh, chính sự thay đổi này đang làm quyết định xuống tiền trở nên toàn diện hơn. Với người mua để ở, chất lượng môi trường sống, khả năng kết nối, trường học, bệnh viện và hệ thống tiện ích là những giá trị được cân nhắc. Với người mua để cho thuê, nhu cầu thuê thực tế, mức giá thuê và khả năng tạo dòng tiền được quan tâm.

Còn với bất động sản kinh doanh, lượng cư dân, sức mua và khả năng hình thành hoạt động thương mại là cơ sở để đánh giá tiềm năng khai thác.

Sự dịch chuyển này cũng mở ra lợi thế cho những dự án được phát triển theo mô hình đồng bộ, nơi không gian sống, tiện ích, dịch vụ, thương mại và hạ tầng cùng tạo thành một hệ sinh thái. Đây chính là nền tảng khiến nhu cầu mua để ở, cho thuê và kinh doanh ngày càng trở thành động lực quan trọng của thị trường.

Đầu cơ lùi bước, nhu cầu thực dẫn dắt

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đánh giá tâm lý đầu cơ và lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn hơn, chú trọng giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền bền vững. Người mua ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh và tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn. Nếu trước đây nhà đầu cơ có thể chỉ nhìn trong vài tháng hoặc một năm, nay chu kỳ đánh giá tài sản đã kéo dài hơn, khoảng 2-3 năm hoặc lâu hơn.

Sự dịch chuyển này lý giải vì sao dòng tiền đang rời khỏi những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá. Khi giá tài sản cao, chi phí vốn lớn và khả năng tăng giá nhanh không chắc chắn, việc mua rồi bán lại trong thời gian ngắn trở nên khó đoán hơn. Trong khi đó, tài sản có thể ở, cho thuê hoặc kinh doanh vẫn tạo ra giá trị ngay cả khi thị trường không tăng giá mạnh.

Cùng góc nhìn, ông Phạm Văn Nam, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản GH Land, nhận thấy khách hàng hiện nay thực tế hơn trong lựa chọn. Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá có thể là động lực chính để xuống tiền, nay nhu cầu ở thực và khả năng khai thác đang trở thành cơ sở quan trọng hơn. Người mua để ở chú trọng kết nối giao thông, hạ tầng, pháp lý, chất lượng sống; người mua đầu tư quan tâm khả năng cho thuê, kinh doanh và dòng tiền mà tài sản có thể tạo ra.

Theo ông Nam, một khu dân cư có cộng đồng ổn định, tiện ích vận hành, giao thông thuận tiện và hoạt động thương mại hiện hữu sẽ tạo ra giá trị rõ ràng hơn cho người sở hữu. “Đây cũng là lý do những bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng, vừa có khả năng khai thác dài hạn ngày càng được ưu tiên”, ông Phạm Văn Nam chia sẻ.

VARS IRE dự báo dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm trong thời gian tới, trong khi tâm lý sợ bị bỏ lỡ (FOMO) chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt. Thay vào đó, người mua có xu hướng tìm kiếm tài sản giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn.

Đây không chỉ là sự thay đổi trong hành vi mua mà còn thúc đẩy thị trường tái định hình theo hướng những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, chất lượng sống tốt và khả năng khai thác thực tế được ưu tiên hơn.

Theo các chuyên gia, bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, từ “đón sóng” sang “đón giá trị”. Trong đó, mua để ở, mua để kinh doanh và khai thác tài sản trở thành nền tảng của quyết định xuống tiền; còn khả năng tăng giá được xem là giá trị cộng thêm.

Những dự án sở hữu hệ sinh thái đồng bộ, đáp ứng nhu cầu sống và tạo dư địa khai thác vì thế có thêm cơ sở để thu hút dòng tiền và duy trì giá trị trong dài hạn.