VN-Index phát tín hiệu tạo đáy, cổ phiếu bất động sản đảo chiều tăng

Kết thúc phiên giao dịch cuối tuần (6/11), VN-Index đóng cửa ở mức 1.725 điểm, giảm hơn 16 điểm so với đầu tuần và đánh dấu tuần giảm thứ hai liên tiếp.

Tuy nhiên, nhiều cổ phiếu bất động sản lại có những biến động tích cực. Một loạt cổ phiếu sau chuỗi giảm miệt mài thời gian qua đã có ba phiên tăng liên tiếp như KDH, HDG, TCH, NLG, DXG, CEO, DIG… Trong đó, riêng phiên cuối tuần, nhiều cổ phiếu tăng từ 3-5% mang lại kỳ vọng phục hồi cho nhà đầu tư.

Diễn biến tích cực của nhiều cổ phiếu bất động sản diễn ra sau khi nhóm này đã có chuỗi giảm sâu hàng tháng. Báo cáo chiến lược thị trường tháng 11 của Công ty chứng khoán SSI cho thấy, bất động sản (trừ nhóm cổ phiếu họ Vingroup là VIC, VRE) là một trong hai nhóm có mức giảm mạnh nhất về chỉ số từ đầu năm tới nay. Cổ phiếu bất động sản mất hơn 30%, trong đó nhiều mã còn lùi sâu hơn khiến nhà đầu tư thua lỗ nặng.

Dù vậy, chứng khoán SSI cho rằng đang có những tín hiệu tích cực khi thị trường có nhiều khả năng hình thành đáy ngắn hạn trong tháng 11. Thống kê từ dữ liệu các năm trước cho thấy, nhịp hồi phục sau tháng 11 thường kéo dài hơn so với tháng 8, với VN-Index tăng bình quân khoảng 19% từ đáy tháng 11 đến vùng đỉnh trong quý một của năm tiếp theo, tính trên 4 năm gần nhất.

Một số yếu tố có thể hỗ trợ thanh khoản cuối năm là lãi suất có thể đã đạt đỉnh trong ngắn hạn. Lãi suất huy động đã giảm 0,5-0,7% tại các ngân hàng thương mại. Việc miễn thuế bảo vệ môi trường đối với xăng, giảm 2% giá bán lẻ điện bình quân và giá dầu thế giới giảm hơn 15% trong hai tuần qua sẽ giúp giảm áp lực lạm phát ngắn hạn. Ngoài ra, VND tăng giá hơn 2% so với USD từ đầu năm giúp Ngân hàng Nhà nước có thêm dư địa hỗ trợ thanh khoản cuối năm.

Với nhóm ngành bất động sản, theo chứng khoán SSI, tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản dân cư đến từ động lực riêng của từng doanh nghiệp thay vì sự phục hồi trên diện rộng. Đơn cử, VHM của Vinhomes tăng trưởng mạnh nhờ các giao dịch bán buôn quy mô lớn với biên lợi nhuận cao, giúp cải thiện cả doanh thu và khả năng sinh lời.

TCH của Công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy là một trường hợp tăng trưởng mạnh khác, nhờ bắt đầu bàn giao dự án New City II, hay cổ phiếu NVL của Novaland có lãi trở lại…

Ngược lại, phần lớn các chủ đầu tư nhà ở khác ghi nhận doanh thu và lợi nhuận suy giảm. Lợi nhuận của KDH, DIG và HDC chuyển sang tăng trưởng âm sau nửa đầu năm khả quan; tuy nhiên, lợi nhuận nửa đầu năm của các doanh nghiệp này chủ yếu đến từ thu nhập tài chính bất thường thay vì hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi. Trong khi đó, lợi nhuận NLG giảm sâu hơn và kết quả của DXG vẫn yếu.

Trên toàn thị trường, lãi suất cho vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu và thanh khoản. Tồn kho gia tăng tạo thêm áp lực giảm giá, đặc biệt trên thị trường thứ cấp.

Giai đoạn sắp tới, chứng khoán SSI cho rằng một số doanh nghiệp bất động sản triển vọng với kỳ vọng tăng giá có thể kể đến như KDH của Nhà Khang Điền với hoạt động triển khai dự án và bán hàng kỳ vọng sẽ tăng tốc trong năm 2027 từ các dự án Solina và Bình Trưng mở rộng. HDG của Tập đoàn Hà Đô có mức định giá thấp, cơ hội cho đầu tư ngắn hạn…

Theo một số chuyên gia, cổ phiếu bất động sản thời gian qua chịu sức ép từ nhiều phía do chi phí vốn cao; lãi suất vay mua nhà thả nổi tăng nhanh khiến người mua thận trọng, sức cầu suy yếu.

Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý III của S&I Rating nêu, trong quý cuối năm nhóm bất động sản tiếp tục là khu vực chịu áp lực lớn nhất với giá trị đáo hạn trái phiếu khoảng 46,9 nghìn tỷ đồng, tương đương gần một nửa tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường.

Dù có những phiên hồi tích cực gần đây, nhưng theo một số chuyên gia, để xác nhận nhịp hồi phục bền vững, thị trường cần thêm những tín hiệu rõ ràng. Cụ thể, lãi suất vay mua nhà trở lại quanh mốc 9%, doanh nghiệp xử lý được áp lực trái phiếu, doanh số và tiền khách hàng trả trước cải thiện, đồng thời thanh khoản toàn ngành ổn định trở lại.