Vì sao lãi suất vay mua nhà ở Mỹ tiếp tục leo thang?

Trong tháng 9, lãi suất vay thế chấp mua nhà vượt mốc 7% lần đầu tiên sau gần hai năm và vẫn tiếp tục tăng. Điều này đe dọa gây thêm sức ép lên một thị trường nhà ở vốn đã yếu. Ngày 1/10, lãi suất trung bình cho khoản vay mua nhà 30 năm (lãi suất giữ nguyên suốt thời gian vay) đã tăng lên 7,28%. Đây là mức cao nhất kể từ tháng 11/2023.

Đà tăng này một phần do làn sóng bán tháo trên thị trường trái phiếu Kho bạc Mỹ. Nhà đầu tư lo ngại xung đột Trung Đông kéo dài sẽ đẩy nhanh lạm phát và khiến lãi suất điều hành của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) bị giữ ở mức cao. Từ khi xung đột bắt đầu vào cuối tháng 2 đến ngày 1/10, lãi suất vay mua nhà đã tăng 1,3 điểm phần trăm, đi theo quỹ đạo tương tự lợi suất trái phiếu dài hạn.

Sau nhiều năm chờ lãi suất vay mua nhà giảm, giờ đây người mua nhà phải đối mặt với khả năng lãi suất còn tiếp tục tăng.

Vì sao lãi suất vay mua nhà cao như vậy?

Các bên cho vay xác định lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm dựa trên lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm – mức lợi nhuận hằng năm mà nhà đầu tư có thể kỳ vọng khi nắm giữ trái phiếu Kho bạc 10 năm ở mức giá hiện tại. Trái phiếu Kho bạc trả lãi cố định trong một khoảng thời gian xác định, ở đây là 10 năm. Lợi suất do nhu cầu của nhà đầu tư quyết định. Nhu cầu này tăng hay giảm tùy theo kỳ vọng của họ về điều kiện kinh tế tương lai, tức là lãi suất, lạm phát, vay nợ của chính phủ và tăng trưởng kinh tế sẽ diễn biến ra sao trong những năm tới.

Một yếu tố lớn chi phối lợi suất trái phiếu Kho bạc là kỳ vọng của nhà đầu tư về hành động của Fed. Nếu họ cho rằng ngân hàng trung ương sẽ giữ lãi suất ngắn hạn ở mức cao lâu hơn, lợi suất trái phiếu dài hạn cũng thường tăng theo. Lý do là nhà đầu tư cần được bù đắp khi “khóa” tiền trong nhiều năm, trong khi các khoản đầu tư ngắn hạn đang mang lại lợi nhuận hấp dẫn. Nếu trái phiếu Kho bạc 10 năm trả lãi không đủ cao, nhà đầu tư sẽ kém mặn mà mua nó. Khi đó giá trái phiếu giảm và lợi suất tăng.

Kỳ vọng lạm phát là một yếu tố khác. Nhà đầu tư đòi thêm phần bù đắp khi họ lo lạm phát sẽ bào mòn giá trị các khoản thanh toán cố định của trái phiếu.

Hiện nay, nhà đầu tư đang lo ngại về lạm phát. Xung đột Trung Đông đẩy chi phí năng lượng tăng cao. Ngày 20/9, giá dầu diesel bán lẻ tại Mỹ lần đầu tiên vượt 6,5 USD/gallon. Giá xăng bán lẻ trung bình trên toàn quốc cũng duy trì trên 4 USD/gallon kể từ giữa tháng 7. Những áp lực này có thể buộc Fed giữ lãi suất cao lâu hơn.

Lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm đã tăng cùng với những lo ngại đó. Tính đến ngày 1/10, nó vẫn ở gần mức cao nhất trong 24 năm. Từ khi xung đột Trung Đông bắt đầu vào cuối tháng 2, lợi suất 10 năm đã tăng khoảng 1,3 điểm phần trăm, gần như bằng đúng mức tăng của lãi suất vay mua nhà.

Tuy nhiên, việc Fed tăng lãi suất không tự động khiến lợi suất trái phiếu Kho bạc dài hạn tăng. Nếu lãi suất cao làm nền kinh tế chậm lại đáng kể, nhà đầu tư có thể kỳ vọng lạm phát hạ nhiệt và rốt cuộc Fed sẽ phải cắt giảm lãi suất. Khi đó trái phiếu Kho bạc dài hạn trở nên hấp dẫn hơn, và lợi suất của chúng sẽ giảm xuống.

Một số nhà kinh tế cho rằng quyết định tăng lãi suất của Fed hồi tháng 9 có nguy cơ làm nguội thị trường lao động. Thị trường này đã chững lại trong tháng 6 và tháng 7, trước khi phục hồi tốt hơn dự báo trong tháng 8.

Vì sao lãi suất vay mua nhà lại dựa trên trái phiếu Kho bạc 10 năm?

Lãi suất vay mua nhà phản ánh rủi ro của việc cho vay dài hạn. Các bên cho vay dựa vào lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm để tính mức lãi cần thu nhằm có lợi nhuận. Lý do là lợi suất này phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư về lạm phát, lãi suất và điều kiện kinh tế trong dài hạn.

Chính phủ Mỹ có phát hành cả trái phiếu kỳ hạn 30 năm, nhưng trái phiếu 10 năm mới là cơ sở cho lãi suất vay mua nhà. Theo ông Lawrence Yun, kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), người vay thường trả hết nợ hoặc tái cấp vốn (vay khoản mới để trả khoản cũ) sau một khoảng thời gian gần với mốc 10 năm hơn nhiều so với 30 năm.

Lãi suất đang tác động thế nào đến thị trường nhà ở?

Lãi suất vay cao đang làm trầm trọng thêm các khó khăn khác về khả năng chi trả. Theo dữ liệu của Redfin, giá nhà tại Mỹ tăng 3,7% trong tháng 8 so với cùng kỳ năm trước, tốc độ tăng theo năm nhanh nhất trong 12 tháng qua.

Cú đòn kép từ chi phí vay đắt đỏ và giá nhà cao đang khiến hoạt động mua nhà “phanh gấp”. Dữ liệu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia cho thấy doanh số nhà đã qua sử dụng giảm trong 3 trên 6 tháng gần nhất. Theo Redfin, tính đến ngày 13/9, số hợp đồng mua nhà đang chờ hoàn tất giảm 3,5% so với tuần trước đó, xuống mức thấp nhất trong gần ba năm.

Theo một số thước đo, năm nay tiền lương tăng nhanh hơn giá nhà. Tuy vậy, ông Yun cho rằng chi phí vay cao hơn đã lấn át hoàn toàn sự cải thiện đó đối với người mua. Ông nói: “Lãi suất vay mua nhà cao hơn về cơ bản đã vô hiệu hóa tác động tích cực của việc thu nhập tăng nhanh hơn.”