Trung Quốc siết bán nhà trên giấy, giảm rủi ro cho người mua

Trước đây, doanh nghiệp mua đất, triển khai dự án, đủ điều kiện mở bán rồi thu tiền đặt cọc, tiền trả trước và khoản vay mua nhà của khách hàng. Dòng tiền đó tiếp tục được sử dụng để xây dựng dự án, trả nợ hoặc phục vụ vòng phát triển tiếp theo. Mô hình bán nhà hình thành trong tương lai nhờ đó trở thành một mắt xích quan trọng trong cỗ máy bất động sản Trung Quốc.

Nhưng sau cuộc khủng hoảng kéo dài từ năm 2021, chính quyền Trung Quốc đã thay đổi chính mắt xích này.

Ngày 28/8, Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị – nông thôn Trung Quốc cùng Bộ Tài nguyên và cơ quan quản lý tài chính ban hành quy định mới về hệ thống bán nhà thương mại. Đến cuối tháng 9 và đầu tháng 10, Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Vũ Hán và nhiều địa phương bắt đầu cụ thể hóa các quy định.

Dù không cấm bán nhà trên giấy, nhưng khoảng thời gian mà chủ đầu tư được phép thu tiền của người mua đang bị thu hẹp đáng kể.

Theo đó, với dự án áp dụng hình thức bán trước, tòa nhà phải hoàn thành phần kết cấu chính trước khi được mở bán. Tiền đặt cọc, tiền trả trước và các khoản thanh toán mua nhà phải được đưa vào tài khoản giám sát. Chính quyền đồng thời yêu cầu các địa phương từng bước thúc đẩy bán nhà đã hoàn thiện nhằm giảm rủi ro không bàn giao được nhà. 

Thượng Hải đi xa hơn trong quy định triển khai ngày 28/9. Các dự án trên đất được đưa ra đấu giá sau ngày 28/8 muốn bán trước phải hoàn thành kết cấu chính, trong khi toàn bộ tiền bán trước được giám sát trong suốt quá trình dự án. Thành phố đồng thời ưu tiên hình thức xây xong rồi mới bán đối với quỹ đất mới. 

Với các dự án được cấp phép bán trước từ ngày 28/8, khoản vay mua nhà của cá nhân, kể cả vay từ quỹ nhà ở, chỉ được giải ngân sau khi dự án hoàn thành thủ tục nghiệm thu. Bắc Kinh và Quảng Châu cũng đưa ra cơ chế tương tự.

Từ tiền của người mua sang vốn của chủ đầu tư và ngân hàng

Trong mô hình cũ, người mua nhà không chỉ là khách hàng mà còn gián tiếp trở thành một trong những nguồn tài trợ cho quá trình xây dựng.

Reuters cho biết nhà bán trước chiếm khoảng 68% doanh số nhà mới tại Trung Quốc năm 2025. Trong nhiều năm, khả năng thu tiền từ khách hàng trước khi hoàn thiện dự án giúp các doanh nghiệp phát triển bất động sản giảm lượng vốn tự có cần bỏ ra và tăng tốc độ quay vòng vốn. Cơ chế này hoạt động hiệu quả khi giá nhà tăng, doanh số lớn và doanh nghiệp liên tục mở dự án mới nhưng lại trở thành điểm yếu khi thị trường đảo chiều.

Sau cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2021, hàng loạt doanh nghiệp mất khả năng thanh khoản. Một số dự án đã bán và thu tiền nhưng không đủ vốn tiếp tục thi công, làm xuất hiện các dự án chậm hoặc không thể bàn giao. Reuters cho rằng chính rủi ro giao nhà này đã làm suy giảm niềm tin của người mua và trở thành một trong những nguyên nhân khiến nhà chức trách phải cải tổ hệ thống “bán nhà trên giấy”. 

Bởi vậy, yêu cầu dự án phải xây tới lúc cất nóc mới được bán làm thay đổi đáng kể chu trình tiền mặt. Việc khoản vay mua nhà của khách hàng chỉ được giải ngân sau khi dự án hoàn thành càng làm khoảng trống đó lớn hơn. Xét về bản chất kinh tế, rủi ro xây dựng đang được dịch chuyển dần từ người mua trở lại phía chủ đầu tư và hệ thống tài chính.

Trung Quốc đồng thời thiết lập cơ chế một ngân hàng chủ trì cho từng dự án. Chủ đầu tư phải đưa vốn vay phát triển dự án, vốn tự có, tiền bán nhà và các dòng tiền liên quan vào hệ thống tài khoản tại ngân hàng này để quản lý. Điều đó khiến dòng tiền của từng dự án khó được tự do điều chuyển sang dự án khác hơn trước.

Đối với người mua, lợi ích tương đối rõ: tiền bỏ ra cho một căn nhà chưa hoàn thiện được bảo vệ tốt hơn và khả năng doanh nghiệp sử dụng tiền của dự án A để giải quyết nghĩa vụ tại dự án B bị hạn chế.

Nhưng với chủ đầu tư, cái giá là nhu cầu vốn tăng lên. Một doanh nghiệp càng phụ thuộc vào tiền bán trước, càng ít tiền mặt và càng khó vay vốn sẽ càng gặp bất lợi khi phải xây dựng lâu hơn trước khi thu được phần lớn tiền từ khách hàng. Các quy định mới có thể thúc đẩy quá trình hợp nhất của ngành, khi những nhà phát triển quy mô nhỏ hoặc tài chính yếu phải chịu áp lực lớn hơn. 

Bên cạnh việc kiểm soát chặt hơn dòng tiền người mua, chính quyền lại đang mở thêm đường vốn cho quá trình xây dựng. Bắc Kinh yêu cầu các ngân hàng tăng hỗ trợ tín dụng phát triển đối với dự án bán nhà hoàn thiện và các dự án đạt tiêu chuẩn, giải ngân vốn vay theo tiến độ xây dựng. Thành phố cũng cho phép tiền sử dụng đất đối với các khu đất mới được thanh toán theo nhiều đợt: chủ đầu tư trả tối thiểu 50% trong vòng 30 ngày và phần còn lại có thể kéo dài tới hai năm mà không chịu lãi. 

Quảng Châu cũng cho phép kéo phần tiền đất còn lại tới một năm và trong một số trường hợp thêm một năm nữa. 

Thiết kế này cho thấy một sự hoán đổi nguồn vốn: giảm phụ thuộc vào tiền của người mua, nhưng tăng vai trò của vốn chủ sở hữu và tín dụng phát triển dự án.

Một cuộc cải tổ diễn ra giữa lúc thị trường vẫn suy yếu

Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, trong 8 tháng đầu năm, đầu tư phát triển bất động sản giảm 19,9% so với cùng kỳ. Diện tích nhà khởi công mới giảm 24,8%, còn diện tích nhà hoàn thành giảm 23,7%. Diện tích bất động sản mới bán ra giảm 12,1% và doanh số tính theo giá trị giảm 13%. Nguồn vốn của các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng giảm 21%.

Đáng chú ý, tiền đặt cọc và trả trước của người mua – nguồn vốn trực tiếp liên quan tới mô hình bán nhà hình thành trong tương lai giảm 14,8%; các khoản vay thế chấp cá nhân chuyển tới doanh nghiệp giảm 22,4%. Trong khi đó, tín dụng trong nước dành cho doanh nghiệp bất động sản giảm 33,3%. 

Có nghĩa là Bắc Kinh đang cải tổ mô hình tài chính của ngành ngay khi cả ba nguồn tiền quan trọng – bán hàng, tín dụng và vốn tự huy động – đều chịu sức ép.

Trong ngắn hạn, điều này có thể làm doanh nghiệp thận trọng hơn khi mua đất và mở dự án mới. Chủ đầu tư phải tính toán một dự án dựa nhiều hơn vào khả năng tài trợ cho quá trình xây dựng thay vì giả định rằng tiền người mua sẽ quay trở lại nhanh chóng sau khi có giấy phép bán hàng.

Nhưng mục tiêu dài hạn lại đi theo hướng khác. Nếu một căn nhà chỉ được bán sau khi công trình đã hoàn thiện phần lớn, tiền mua nhà được giữ trong tài khoản giám sát và khoản vay thế chấp chỉ xuất hiện sau khi dự án hoàn tất, rủi ro người mua đã trả tiền nhưng không nhận được nhà sẽ giảm.

Điều này đặc biệt quan trọng với một thị trường đang gặp vấn đề về niềm tin. Ở Thượng Hải, cơ quan quản lý giải thích rằng một trong những lo ngại lớn nhất của người mua nhà hình thành trong tương lai là dự án bị chậm hoặc không thể bàn giao; việc cải cách hệ thống bán hàng nhằm trực tiếp giảm rủi ro đó. 

Vì vậy, nghịch lý của chính sách mới là muốn cứu thị trường bất động sản nhưng lại khiến hoạt động của chủ đầu tư khó hơn trong ngắn hạn.

Cuộc cải tổ không nhằm đơn thuần làm người dân mua thêm nhà ngay lập tức. Trung Quốc vẫn đang áp dụng các biện pháp kích cầu riêng, bao gồm hỗ trợ lãi suất cho một số người mua nhà lần đầu được công bố cuối tháng 9. Còn cải cách “bán nhà trên giấy” nhắm tới thay đổi cơ chế tạo ra rủi ro trong chính mô hình phát triển bất động sản.

Một ngành từng dựa vào vòng quay mua đất – bán sớm – lấy tiền khách hàng xây nhà – tiếp tục mua đất đang được đẩy dần sang mô hình cần nhiều vốn hơn trước khi sản phẩm được bán.

Điều này không đồng nghĩa “bán nhà trên giấy” sẽ biến mất ngay tại Trung Quốc. Các dự án cũ còn cơ chế chuyển tiếp, và dự án mới vẫn có thể bán trước sau khi hoàn thành kết cấu chính. Bắc Kinh, Thượng Hải và các thành phố khác cũng đang triển khai chính sách theo lộ trình chứ không đóng cửa hình thức bán nhà trên giấy ngay lập tức. Nhưng quyền sử dụng tiền của người mua như một nguồn vốn rẻ và sớm của chủ đầu tư đang bị thu hẹp.