TPHCM sau mở rộng: Giá bình quân căn hộ giảm 16 triệu đồng/m2

Đây là nhận định của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị – Siêu cơ hội”, do Tạp chí điện tử Nhà quản trị – TheLEADER tổ chức chiều 25/8.

Bà Dung cho biết sau khi TPHCM mở rộng không gian phát triển, thị trường bất động sản có thêm dư địa về quỹ đất, nguồn cung và lựa chọn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua. Riêng ở thị trường nhà ở, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm 2026 của TPHCM mở rộng đến từ khu vực Bình Dương.

Nhờ quỹ đất lớn hơn, người mua có thêm lựa chọn về vị trí, sản phẩm và mức giá. Giá căn hộ sơ cấp bình quân giảm từ khoảng 92 triệu đồng/m2 tại TPHCM cũ xuống còn 76 triệu đồng/m2 khi tính trên thị trường mở rộng, tương đương giảm 16 triệu đồng/m2, tức 17,4%. Giá căn hộ thứ cấp bình quân hiện khoảng 62 triệu đồng/m2.

Không chỉ nhà ở, bất động sản công nghiệp cũng có thêm dư địa. Quỹ đất phát triển công nghiệp từ khoảng 2.500 ha trước đây có thể tăng lên hơn 15.000 ha, mở rộng không gian cho sản xuất, đồng thời tạo thêm lựa chọn về vị trí và giá thuê cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Theo bà Dung, thay đổi đáng chú ý hơn nằm ở cấu trúc của siêu đô thị và cách người dân lựa chọn nơi ở. TPHCM đang chuyển từ mô hình tập trung vào khu vực trung tâm sang các cực phát triển mới, gắn với hạ tầng giao thông, đô thị vệ tinh và TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng).

Mỗi khu vực có thể hình thành lợi thế riêng, từ tài chính, thương mại, công nghệ cao, công nghiệp, logistics đến kinh tế biển và đô thị sinh thái. Cùng với sự thay đổi về không gian, nhu cầu của người mua nhà cũng ngày càng đa dạng. Các dự án mới không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn phải tích hợp tiện ích, dịch vụ, không gian xanh, thương mại và việc làm.

Xu hướng dài hạn sẽ là sự hình thành những đô thị đa chức năng, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc, mua sắm, học tập và giải trí trong cùng một không gian. “Tuy nhiên, việc mở rộng không gian siêu đô thị chỉ thực sự tạo ra giá trị khi đi cùng hạ tầng và pháp lý đồng bộ”, bà Dương Thùy Dung chia sẻ.

Hạ tầng định hình những cực tăng trưởng mới

Cũng tại diễn đàn, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế EnCity, cho rằng quy hoạch là nền tảng, nhưng hạ tầng mới là yếu tố trực tiếp dẫn dắt phát triển đô thị, từ tổ chức không gian, kết nối việc làm đến phân bổ lại giá trị bất động sản.

Trong giai đoạn TPHCM mở rộng, vai trò này càng rõ nét khi metro, sân bay Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 và các hành lang liên kết vùng được đầu tư. Metro không chỉ rút ngắn thời gian đi lại mà còn mở rộng thị trường lao động, tăng khả năng tiếp cận việc làm và nhà ở.

“Giá trị lớn nhất của metro không chỉ là rút ngắn thời gian đi lại mà còn mở rộng thị trường lao động, tăng khả năng tiếp cận việc làm và nhà ở”, ông Dũng nhận định.

Theo ông Dũng, cùng với metro, sân bay Long Thành và các tuyến vành đai được kỳ vọng tăng kết nối giữa đô thị, khu sản xuất, cảng biển và sân bay. Ở hướng kinh tế biển, không gian Cần Giờ – Gành Rái – Cái Mép có thể trở thành cực tăng trưởng mới nếu được quy hoạch đồng bộ với cảng biển, logistics và dịch vụ.

Từ góc độ bất động sản, hạ tầng có xu hướng tái phân bổ giá trị thay vì làm giá tăng đồng đều. Những khu vực có kết nối tốt, quỹ đất phù hợp và được phát triển đồng bộ sẽ có lợi thế hơn. Vành đai 3, đặc biệt tại các đầu mối kết nối với metro, có thể hình thành những trung tâm phát triển mới.

Vì vậy, cơ hội của TPHCM không chỉ nằm ở việc xây thêm hạ tầng mà còn ở khả năng kết nối các công trình thành một mạng lưới thống nhất. “Điều quan trọng không phải chỉ là có thêm từng tuyến đường hay tuyến metro, mà là kết nối chúng thành một mạng lưới để các khu vực có thể bổ trợ cho nhau và cùng tạo ra giá trị mới”, ông Dũng nói.

Theo chuyên gia này, hạ tầng kết nối đồng bộ sẽ tạo điều kiện để những khu vực từng nằm ở rìa đô thị trở thành các trung tâm phát triển mới, góp phần hình thành một siêu đô thị đa cực và năng động hơn.