Thị trường bất động sản đón gần 100.000 sản phẩm, có lo dư cung?

Sau giai đoạn dài khan hiếm sản phẩm, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung. Đáng chú ý, làn sóng ra hàng lần này đi kèm thanh khoản tích cực và những chính sách bán hàng thiết thực cho người mua.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Trong đó, nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%.

Ở phía cầu, khoảng 48.000 giao dịch được ghi nhận, trong đó nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch. Như vậy, gần 9 trên 10 giao dịch trong nửa đầu năm đến từ lượng hàng mới đưa ra thị trường.

Nguồn cung trở lại sau thời gian dài bị “nén”

Nguồn cung tăng nhanh đặt ra câu hỏi liệu thị trường có bước vào giai đoạn dư thừa sau thời gian dài khan hiếm. Con số hàng chục nghìn sản phẩm chào bán hay lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp nghe có vẻ lớn, song theo các chuyên gia, những số liệu này cần được đặt trong bối cảnh nhiều dự án vừa được tháo gỡ pháp lý và thị trường đang trải qua quá trình thanh lọc mạnh.

Theo VARS IRE, nguồn cung gia tăng thời gian gần đây phản ánh sự trở lại của các dự án sau thời gian dài bị hạn chế bởi những vướng mắc pháp lý. Khi các khó khăn từng bước được tháo gỡ, nhiều dự án được phê duyệt, tái khởi động và đưa sản phẩm ra thị trường. Nói cách khác, đây là phần cung bị dồn nén nhiều năm nay mới được khơi thông, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

Bên cạnh đó, cần hiểu đúng về tồn kho. Với các đại đô thị quy mô hàng trăm, hàng nghìn ha, chủ đầu tư không bán hết trong 1-2 năm mà có chiến lược bán hàng dài hạn theo từng phân khu, gắn với tiến độ hoàn thiện hạ tầng, tiện ích. Lượng sản phẩm chưa bán vì vậy phần lớn là quỹ hàng theo kế hoạch, không đồng nghĩa với hàng ế.

Ở góc độ này, sự sôi động cũng không chỉ tập trung tại Hà Nội và TPHCM. Các thị trường như Quảng Ninh, Đà Nẵng xuất hiện thêm những dự án quy mô lớn với pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch hạ tầng và tiện ích bài bản, ưu tiên không gian xanh và môi trường sống. Trong đó, Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Hải Vân Bay… bổ sung lượng sản phẩm đáng kể với quy hoạch hạ tầng, tiện ích và không gian sống được đầu tư đồng bộ, thúc đẩy sự sôi động của các thị trường tỉnh.

Thanh khoản tại một số dự án mới cho thấy sức cầu vẫn hiện hữu. Khoảng 80% giỏ hàng đầu tiên của Vinhomes Global Gate Hạ Long được hấp thụ chỉ sau thời gian ngắn mở bán. Tại Đà Nẵng, Vinhomes Hải Vân Bay được chấp thuận đưa hơn 2.400 căn thấp tầng vào kinh doanh và nhanh chóng trở thành tâm điểm của thị trường miền Trung ngay trong giai đoạn mở bán đầu tiên.

Theo kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm của Vinhomes, doanh số bán hàng đạt hơn 148.100 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ; doanh số chưa bàn giao cuối quý II đạt hơn 196.800 tỷ đồng, tăng 42%. Kết quả này chủ yếu đến từ một số dự án mới như Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay.

Số liệu của VARS IRE cũng cho thấy tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý II đạt khoảng 58%. Tính chung 6 tháng đầu năm, tỷ lệ này duy trì quanh mức tương tự. Nghĩa là dù nguồn cung tăng mạnh, hơn một nửa lượng hàng mới vẫn được tiêu thụ ngay trong quý ra hàng.

TS Nguyễn Đức Kiên – nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ – cho rằng các yếu tố dẫn dắt thị trường đang thay đổi. Nếu trước đây giá trị bất động sản chủ yếu hình thành từ kỳ vọng tăng giá, hiện nhu cầu sử dụng thực, chất lượng quy hoạch, kết nối hạ tầng và khả năng khai thác tài sản đang trở thành những yếu tố quyết định sức hấp dẫn.

Nguồn cung trở lại, người mua hưởng lợi

Một thay đổi đáng chú ý khi nguồn cung quay trở lại là vị thế của người mua. Trong giai đoạn khan hiếm hàng, khách hàng có ít lựa chọn và tại một số dự án còn xuất hiện tình trạng chênh giá. Khi nhiều chủ đầu tư đồng loạt trở lại thị trường, câu chuyện chênh giá gần như không còn. Người mua có thêm điều kiện so sánh về giá, vị trí, pháp lý, hạ tầng, tiện ích và tiến độ thanh toán.

Sau quá trình thanh lọc, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng không còn đơn thuần nằm ở việc đưa được sản phẩm ra thị trường. Những doanh nghiệp còn trụ lại và có khả năng ra hàng ở thời điểm này phần lớn là các chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực tài chính và pháp lý. Năng lực triển khai, uy tín, chất lượng sản phẩm và khả năng xây dựng hệ sinh thái đáp ứng nhu cầu thực ngày càng trở thành những yếu tố quyết định thanh khoản. Kết quả là thị trường có nguồn cung tốt, giá hợp lý và nhiều lựa chọn phù hợp với đa dạng nhu cầu, từ ở thực tới tích sản, khai thác cho thuê.

Cạnh tranh nguồn cung đồng thời kéo theo các chính sách bán hàng thuận lợi hơn. Hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu và voucher được các doanh nghiệp sử dụng nhằm giảm áp lực dòng tiền ban đầu. Đáng chú ý, tại một số dự án lớn, chủ đầu tư áp dụng chính sách hỗ trợ cố định lãi suất kéo dài tới 5 năm, đi kèm thời gian ân hạn nợ gốc và tặng voucher mua sắm, nội thất cho khách hàng. Với người mua sử dụng đòn bẩy, đây là ưu đãi thực chất khi giúp họ chủ động chi phí vốn trong nhiều năm.

Bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung – Tổng Giám đốc iHouzz – nhận định người mua hiện không chỉ quan tâm đến vị trí dự án mà còn chú trọng khả năng chi trả, chính sách tài chính và tiến độ thanh toán. Khách hàng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá hiệu quả tài chính và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế.

Ở góc độ phát triển đô thị, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam – cho rằng bài toán lớn vẫn là sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực. Các đô thị vệ tinh chỉ có thể phát triển thành công khi đi cùng giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ.

Với người mua có khả năng tài chính, giai đoạn nhiều chủ đầu tư đồng loạt ra hàng cũng mở ra cơ hội sàng lọc sản phẩm. Cơ hội không nhất thiết chỉ xuất hiện khi giá niêm yết giảm mạnh, mà còn nằm ở việc người mua có nhiều lựa chọn và các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chính sách hỗ trợ thực chất. Thực tế ghi nhận dòng tiền thông minh đang tận dụng thời cơ này: thay vì chờ đợi, nhiều nhà đầu tư và người mua ở thực chủ động tìm kiếm các sản phẩm chất lượng, pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và chính sách tốt ở ngay giai đoạn mở bán đầu tiên.

Dòng tiền vì vậy cũng có xu hướng phân hóa. Những sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ chịu sức ép lớn hơn, trong khi dự án đáp ứng đồng thời các yếu tố pháp lý, hạ tầng, tiện ích, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng thực có lợi thế thu hút người mua. Nguồn cung trở lại vì thế không phải nỗi lo mà là điều kiện để thị trường vận hành lành mạnh hơn, với người mua có thêm lựa chọn và chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng, chính sách thực chất.