Sóng M&A địa ốc hút mạnh vốn ngoại vào các đại đô thị Việt Nam

Các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) đang trở thành cánh cửa quan trọng đưa dòng vốn ngoại quay trở lại thị trường bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp trong nước cần bổ sung nguồn lực tài chính, còn nhà đầu tư quốc tế muốn mở rộng hiện diện tại một thị trường giàu tiềm năng tăng trưởng.

Thay vì trực tiếp săn quỹ đất như trước đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài chọn cách tham gia thông qua việc mua cổ phần dự án hoặc hợp tác phát triển cùng doanh nghiệp nội địa. Xu hướng này không chỉ giúp giảm đáng kể rủi ro pháp lý mà còn tạo ra dòng vốn lớn cho thị trường địa ốc.

Một trong những thương vụ đáng chú ý là sự hợp tác giữa Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt và Mitsubishi Corporation tại dự án Thuận An 1, TPHCM. Theo cấu trúc hợp tác, Phát Đạt chuyển nhượng 80% tỷ lệ sở hữu dự án cho đối tác Nhật Bản nhằm thu hồi dòng tiền, đồng thời tiếp tục tham gia phát triển dự án với 20% vốn còn nắm giữ.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cũng liên tục triển khai các giao dịch bán vốn cho đối tác Nhật Bản – nhóm nhà đầu tư đã đồng hành nhiều năm cùng doanh nghiệp trong phát triển khu đô thị. Năm 2024, Nam Long hoàn tất chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Paragon Đại Phước quy mô 45ha ở Đồng Nai cho Tập đoàn Nishi Nippon Railroad với giá trị 662 tỷ đồng. Doanh nghiệp này cũng thực hiện bán vốn tại dự án Izumi City (Đồng Nai).

Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền bắt tay với Keppel Land để triển khai 2 dự án tại phường Bình Trưng, TPHCM. Theo cấu trúc giao dịch, Keppel Land chi khoảng 3.180 tỷ đồng để nắm giữ 49% cổ phần tại hai dự án trên.

Bà Hồ Thị Kiều Trang, Giám đốc nghiên cứu ngành bất động sản, Bộ phận phân tích khách hàng tổ chức của Công ty cổ phần Chứng khoán TPHCM (HSC), đánh giá một trong những trở ngại lớn nhất với nhà đầu tư nước ngoài trước đây là khả năng tiếp cận quỹ đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, điểm nghẽn này đang dần được tháo gỡ.

Theo phân tích, dòng vốn ngoại vào bất động sản giai đoạn 2024-2025 đã tăng đáng kể thay vì biến động thất thường như các năm trước. Một phần nguyên nhân đến từ xu hướng các chủ đầu tư trong nước phát triển các đại đô thị theo mô hình nhà phát triển tổng thể.

Mô hình này cho thấy doanh nghiệp Việt Nam sẽ thực hiện quy hoạch tổng thể, hoàn thiện pháp lý rồi phân chia quỹ đất để chuyển nhượng cho các nhà đầu tư nước ngoài phát triển từng phân khu. Còn nhà đầu tư ngoại có thể giảm đáng kể rủi ro pháp lý, tập trung vào phát triển sản phẩm và vận hành dự án.

Cùng quan điểm, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận định các giao dịch M&A tập trung vào dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng bối cảnh hiện nay của thị trường.

Theo ông, nhiều nhà đầu tư muốn tham gia thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án hay cam kết nguồn vốn quá lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số giúp họ có thời gian tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi mở rộng quy mô đầu tư.

Chuyên gia nói dòng vốn đang dịch chuyển rõ nét từ khu vực đô thị lõi sang các địa bàn vệ tinh, nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quỹ đất vẫn còn dư địa phát triển lớn, phù hợp chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của nhiều nhà đầu tư quốc tế. Bên cạnh đó, khung pháp lý dần được cải thiện cũng góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ nắm quyền chi phối, tham gia với vai trò cổ đông thiểu số cho tới các khoản đầu tư thuần túy tài chính.