Niên hạn sử dụng chung cư: Người mua cần hiểu đúng để không bị “lùa gà”

Niên hạn công trình không đồng nghĩa thời hạn sở hữu

Sau khi Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được ban hành, nhiều thông tin cho rằng các căn hộ chung cư trong tương lai sẽ chỉ được cấp sổ có thời hạn, khiến không ít người lo ngại hoặc bị tác động bởi tâm lý “mua ngay kẻo hết sở hữu lâu dài”.

Tuy nhiên, theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây là cách hiểu chưa chính xác. Đơn vị này cho biết, Nghị quyết 21 không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có chung cư, vẫn được Nhà nước giao ổn định, lâu dài như quy định hiện hành.

Điểm được định hướng điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Theo VARS IRE, đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài, nhưng công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của chất lượng thi công, điều kiện khai thác, vận hành và bảo trì. Vì vậy, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng giá trị kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có thể sử dụng vĩnh viễn.

Đơn vị này cũng cho rằng quy định mới sẽ tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất hiện nay là cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Nhiều dự án tại Hà Nội, TPHCM và các địa phương đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo nhiều năm qua vẫn đình trệ do thiếu quy định rõ về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cách xử lý quyền lợi của các chủ sở hữu.

Nếu được luật hóa đầy đủ, quy định mới sẽ giúp hình thành hành lang pháp lý minh bạch hơn cho hoạt động cải tạo chung cư, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.

Tuy nhiên, theo VARS IRE, để chính sách đi vào cuộc sống, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục làm rõ nhiều nội dung như tiêu chí xác định niên hạn công trình, quy trình kiểm định chất lượng, thẩm quyền kết luận công trình hết niên hạn, cơ chế tài chính khi xây dựng lại chung cư và quyền lợi của người dân sau khi công trình được xây mới.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng Nghị quyết 21 về cơ bản vẫn giữ nguyên chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư.

Theo ông, chủ sở hữu căn hộ vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế chỉ phản ánh tuổi thọ của công trình, không phải thời hạn sở hữu căn hộ.

“Nếu hết niên hạn thiết kế nhưng công trình sau kiểm định vẫn bảo đảm chất lượng thì người dân vẫn tiếp tục được sử dụng, không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Điều người dân cần lưu ý để tránh bị “lùa gà”

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 21 là lần đầu tiên đặt quyền của chủ sở hữu đi kèm với nghĩa vụ tài chính khi cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Theo định hướng mới, chủ sở hữu căn hộ có quyền tham gia xây dựng lại chung cư nhưng đồng thời cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Điều này đồng nghĩa, khi Luật Nhà ở được sửa đổi, cơ chế cụ thể nhiều khả năng sẽ xác định chủ sở hữu phải cùng đóng góp chi phí xây dựng lại công trình, thay vì trông chờ hoàn toàn vào ngân sách nhà nước như trước đây.

Theo ông Đỉnh, đây là sự thay đổi theo hướng minh bạch hơn về trách nhiệm giữa Nhà nước và người sở hữu tài sản. Tư duy bao cấp sẽ chấm dứt.

Từ những định hướng trên, các chuyên gia khuyến nghị người dân cần bình tĩnh trước các thông tin cho rằng “chung cư sắp chỉ còn sở hữu 50-70 năm” hay “phải mua ngay nếu không sẽ mất quyền sở hữu lâu dài”. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh người dân cần cảnh giác, thận trọng để tránh mắc bẫy tâm lý của giới đầu cơ, “cò” bất động sản mà mua vội với giá đắt do lo ngại: mua nhanh kẻo hết chung cư sở hữu lâu dài.

Bên cạnh việc làm rõ các quy định trong luật, VARS IRE cũng kiến nghị nhiều giải pháp để chính sách được triển khai hiệu quả và hạn chế những cách hiểu sai trên thị trường.

Viện đề xuất quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở các tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng. Đồng thời, cần cụ thể hóa cơ chế bảo vệ quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn, trong đó làm rõ quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí chỗ ở sau khi xây dựng lại cũng như trách nhiệm tài chính của các bên.

VARS IRE cũng cho rằng cần có quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư mới nhằm tránh gây tâm lý bất ổn hoặc tạo xáo trộn cho thị trường trong giai đoạn đầu thực hiện.

Đặc biệt, đơn vị này nhấn mạnh vai trò của công tác truyền thông. Theo VARS IRE, người dân cần được cung cấp đầy đủ thông tin để hiểu rằng việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất lâu dài bị chấm dứt. Mục tiêu của chính sách là quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn cho cư dân và tạo cơ sở pháp lý để cải tạo, xây dựng lại các chung cư xuống cấp.