Nhiều chung cư tại TPHCM giảm giá sâu vẫn khó tìm khách mua

Ghi nhận của phóng viên Dân trí cho thấy trên thị trường chung cư TPHCM, các cụm từ “cắt lỗ”, “giảm giá sâu” gần đây xuất hiện nhiều, với mức giảm từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng.

Chị Thu Hương, một môi giới căn hộ tại quận 9 cũ, cho biết nhiều căn 2 phòng ngủ, diện tích hơn 60m2, hiện được chào bán khoảng 2,3-2,4 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 4-5% so với đầu năm. Một số chủ nhà do cần tiền giải quyết công việc cá nhân đã chấp nhận giảm từ vài chục đến 200 triệu đồng để bán nhanh. Tuy nhiên, dù đã hạ giá, những căn này vẫn mất khoảng 2-3 tuần mới có khách đặt cọc.

Theo chị Hương, mức giảm mạnh chủ yếu xuất hiện ở những chủ nhà chịu áp lực thanh khoản. Ngược lại, người không cần bán gấp thường vẫn giữ giá theo mặt bằng thị trường và chỉ chấp nhận “bớt lộc”. “Chủ kẹt tiền thì mới chấp nhận bán thấp hơn giá thị trường cả trăm triệu đồng, còn không gấp thì thường chỉ bớt vài chục triệu đồng để dễ giao dịch”, chị nói.

Ở phân khúc giá trị lớn hơn, anh Văn Thịnh, một môi giới tại TPHCM, cho biết có trường hợp căn hộ tại quận 10 cũ được chủ nhà giảm 600 triệu đồng, từ 7 tỷ đồng xuống còn 6,4 tỷ đồng. Dù đã giảm mạnh, căn hộ vẫn mất gần một tháng mới bán được.

“Trong thời điểm này, người cần bán thì phải chấp nhận giảm giá sâu để giao dịch. Còn không cần bán gấp thì họ vẫn giữ giá, nhưng nhìn chung bây giờ thị trường khá ảm đạm”, anh Thịnh cho hay.

Có thể thấy, áp lực điều chỉnh giá đang rõ hơn trên thị trường thứ cấp. Mức giảm không đồng đều, tùy vào từng dự án, thời điểm mua và đặc biệt là áp lực tài chính của chủ nhà. Khảo sát nhanh từ Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận xu hướng này tại một số dự án: giá căn hộ tại Sunrise City giảm gần 9% so với cuối năm 2025; Q7 Saigon Riverside giảm gần 3% so với tháng 3/2026.

Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM trong quý II giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Khu Đông và khu Bắc giảm khoảng 2-6%, khu Tây và khu Nam giảm 4-6%, trong khi khu vực trung tâm giảm 3-5%.

Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận giá căn hộ cao cấp trên thị trường chuyển nhượng giảm khoảng 5-8% so với giai đoạn đạt đỉnh. Tỷ lệ hấp thụ các dự án ở mức dưới 30%, cho thấy người mua đang thận trọng hơn trước khi xuống tiền.

Ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee Việt Nam, nhận định áp lực giảm giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu đến từ thanh khoản suy yếu trong bối cảnh lãi suất vay cao. Khi chi phí vay tăng, nhu cầu giảm, những chủ nhà cần bán nhanh buộc phải hạ giá để thu hồi vốn và giảm áp lực lãi vay.

Mức giảm tùy dự án và áp lực tài chính. Một số căn hộ tại khu vực quận 9 cũ từ 4,2-4,5 tỷ đồng nay phải giảm còn khoảng 4-4,1 tỷ đồng mới có thể giao dịch. Tại Bình Thạnh, quận 1 cũ, mức giảm có thể 10-20%. Cá biệt, có căn 3 phòng ngủ tại một dự án cao cấp ở Bình Thạnh (cũ) từng giao dịch 22-23 tỷ đồng trước Tết, nay giảm còn 18-19 tỷ đồng.

Theo ông Phúc, giá căn hộ dù đã điều chỉnh vẫn cao hơn 2-3 năm trước. Áp lực giảm có thể tiếp tục xuất hiện khi các khoản vay lớn hết thời gian ân hạn và chuyển sang lãi suất thả nổi lên đến 13-14%/năm, khiến chi phí tài chính trở thành gánh nặng đối với những chủ nhà sử dụng đòn bẩy cao.

“Ở thị trường sơ cấp, chủ đầu tư thường chọn “cắt lãi” thay vì giảm trực tiếp giá bán, thông qua tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc giãn tiến độ thanh toán. Vì vậy, áp lực giảm giá thể hiện rõ hơn trên thị trường thứ cấp”, ông Phúc nói.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM cho biết thị trường đã chậm lại trong vài tháng qua, nhất là sau Tết khi lãi suất tăng, khiến một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tiến gần giới hạn chịu đựng.

Khi không còn khả năng duy trì khoản vay, họ có thể phải hạ giá bán, tạo thêm nguồn hàng trên thị trường thứ cấp.