Nhà ở cho thuê: Muốn thị trường cất cánh, chính sách phải đi trước một bước

Gỡ “nút thắt” tài chính để doanh nghiệp dám đầu tư

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất của mô hình nhà ở cho thuê là dòng tiền. Để phát triển loại hình này, Nhà nước cần có cơ chế ưu đãi đủ mạnh.

Theo ông Nghĩa, trước hết, mức lợi nhuận định mức đối với nhà ở xã hội cho thuê nên được nâng lên 15%, thay vì 10% như hiện nay. Đồng thời, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cũng cần được ưu đãi cao hơn. Nếu nhà ở xã hội để bán hiện được giảm khoảng 50% các sắc thuế thì nhà ở cho thuê nên được giảm tới 80%, bởi doanh nghiệp phải đồng hành cùng Nhà nước thực hiện mục tiêu an sinh trong thời gian rất dài.

Về nguồn vốn, ông đề xuất doanh nghiệp được vay với lãi suất khoảng 4-5%/năm thông qua cơ chế Nhà nước cấp bù lãi suất, đồng thời kéo dài thời hạn vay lên 10-15 năm để phù hợp với chu kỳ hoàn vốn của dự án.

Ngoài ưu đãi về tín dụng, ông cũng kiến nghị tăng mức hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hiện TPHCM đang dự kiến hỗ trợ tối đa 10 tỷ đồng, tương đương không quá 50% giá trị đầu tư. Theo ông, mức hỗ trợ nên được nâng lên 20 tỷ đồng và có thể hỗ trợ tới 100% chi phí đầu tư hạ tầng để giảm giá thành, qua đó giảm giá thuê cho người dân.

Đối với nhà ở thương mại phát triển theo mô hình cho thuê, ông Nghĩa đề xuất miễn tiền sử dụng đất trong toàn bộ thời gian dự án khai thác cho thuê. Khi doanh nghiệp chuyển sang bán sản phẩm thì mới thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Cơ chế này sẽ tạo thêm động lực để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư phát triển nhà ở cho thuê.

Cũng nêu ý kiến, ông Nguyễn Quang Thanh, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TPHCM (HFIC), cho biết TPHCM hiện đã hỗ trợ lãi suất cho các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và ký túc xá sinh viên. Tuy nhiên, HFIC cũng kiến nghị nâng hạn mức hỗ trợ từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng mỗi dự án, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 7 năm lên 10 năm để phù hợp hơn với đặc thù hoàn vốn của nhà ở cho thuê.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đề xuất xây dựng một hệ thống ưu đãi riêng cho nhà ở cho thuê giá phù hợp, từ miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế, tín dụng dài hạn đến rút ngắn thủ tục đầu tư.

Về tài chính, đại diện HoREA kiến nghị khôi phục chính sách giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp.

Bên cạnh đó, các dự án cần được tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi dài hạn với thời hạn vay từ 15-20 năm và lãi suất phù hợp. Hiệp hội cũng đề xuất dư nợ cho vay đối với các dự án này không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng nhằm khuyến khích dòng vốn chảy vào phân khúc nhà ở cho thuê.

Ưu đãi phải đi kèm cơ chế quản lý minh bạch

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ phù hợp về quỹ đất, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, các chính sách ưu đãi không nên được nhìn nhận đơn thuần là hỗ trợ doanh nghiệp, mà là công cụ để giảm chi phí đầu vào, từ đó hình thành mức giá thuê hợp lý hơn cho người dân.

Bên cạnh việc hỗ trợ, Nhà nước cũng cần thiết kế cơ chế quản lý đủ chặt chẽ đối với các dự án được hưởng ưu đãi như cần quy định rõ tiêu chí lựa chọn đối tượng thuê, nguyên tắc xác định giá thuê, cơ chế công khai thông tin.

Đối với vấn đề lợi nhuận, luật sư nêu quan điểm không nên áp dụng cứng mức lợi nhuận 10% như nhà ở xã hội (hoặc một tỷ lệ khác) cho tất cả các dự án nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê có nhiều mô hình khác nhau, mức độ hỗ trợ của Nhà nước cũng không giống nhau, nên cơ chế quản lý cần linh hoạt hơn.

“Nguyên tắc phù hợp là Nhà nước hỗ trợ đến đâu thì doanh nghiệp chia sẻ lợi ích với người thuê đến đó. Nếu doanh nghiệp được hưởng nhiều ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế hoặc hạ tầng thì cần có cơ chế kiểm soát giá thuê và lợi nhuận ở mức hợp lý để người dân thực sự được hưởng lợi từ chính sách. Ngược lại, đối với phần dự án được đầu tư hoàn toàn bằng nguồn lực của doanh nghiệp theo cơ chế thị trường thì nên tôn trọng quyền tự chủ về giá thuê và lợi nhuận theo quy luật cung cầu”, chuyên gia pháp lý bất động sản nhấn mạnh.

Cũng theo ông Tuấn, mục tiêu của chính sách không phải là khống chế lợi nhuận bằng mọi giá, mà là bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê. Khi doanh nghiệp có động lực đầu tư, người dân được tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp và Nhà nước đạt được mục tiêu an sinh thì thị trường nhà ở cho thuê mới có thể phát triển ổn định và bền vững.

Cần thay đổi tư duy

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), để nhà ở cho thuê trở thành một phân khúc phát triển bền vững thì trước hết phải thay đổi tư duy xây dựng chính sách. Nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận là một cấu phần của hệ thống an sinh xã hội chứ không chỉ là giải pháp tạm thời dành cho người chưa đủ khả năng mua nhà.

VARS đề xuất “thiết kế thể chế” riêng cho loại hình này, bao gồm quỹ tiết kiệm nhà ở, tín dụng ưu đãi dài hạn, chính sách miễn giảm thuế và đặc biệt là một hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà. Trong đó cần quy định rõ về hợp đồng thuê, nguyên tắc điều chỉnh giá, tiêu chuẩn chất lượng nhà cho thuê cũng như trách nhiệm của chủ sở hữu nhằm cân bằng quyền lợi giữa doanh nghiệp và người thuê.

Định hướng này cũng đang được Bộ Xây dựng nghiên cứu. Theo đại diện Bộ, thời gian tới sẽ đồng thời hoàn thiện cơ chế chính sách và thay đổi tư duy phát triển nhà ở; xây dựng các ưu đãi vượt trội về đất đai và tài chính; đồng thời rà soát hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với nhà ở cho thuê để phù hợp với đặc thù của loại hình này.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn thì cho rằng muốn thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững thì cần xây dựng đồng thời ba trụ cột. Thứ nhất là nguồn vốn dài hạn phù hợp với chu kỳ đầu tư 20-30 năm của dự án. Thứ hai là quỹ đất sạch, giúp giảm chi phí đầu tư ngay từ đầu để kéo giá thuê xuống mức hợp lý. Thứ ba là một hành lang pháp lý ổn định, bảo đảm cả doanh nghiệp lẫn người thuê đều có thể yên tâm ký kết và thực hiện các hợp đồng dài hạn.

TS Đinh Thế Hiển nêu quan điểm phát triển nhà ở cho thuê cần được đặt trong tổng thể chính sách an sinh xã hội, thay vì chỉ nhìn dưới góc độ thị trường bất động sản. Theo ông, Nhà nước cần đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê với mức giá hợp lý, đồng thời có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho công nhân và người lao động. Cùng với các chính sách về đất đai và tín dụng, Nhà nước cũng cần hỗ trợ đầu tư hạ tầng điện, nước và các dịch vụ thiết yếu để giảm chi phí vận hành, qua đó kéo giá thuê xuống mức phù hợp hơn.

Theo chuyên gia, bên cạnh việc hỗ trợ phía cung, cũng cần nghiên cứu các gói tín dụng lãi suất thấp dành cho người thuê nhà, giúp người lao động có khả năng chi trả tiền thuê ổn định trong giai đoạn đầu lập nghiệp.

Về lâu dài, TS Đinh Thế Hiển cho rằng chính sách nhà ở cần thay đổi từ tư duy “ai cũng phải sớm sở hữu nhà” sang tạo điều kiện để người dân an cư bằng hình thức thuê nhà trong một thời gian đủ dài, từng bước tích lũy tài chính trước khi mua nhà nếu có nhu cầu.

Ông cũng nhấn mạnh việc phát triển nhà ở cho thuê phải đi kèm cơ chế thực thi minh bạch. Chính sách ưu đãi cần được phân bổ đúng đối tượng, tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng ưu đãi hoặc người thuê xem nhà ở chính sách như một kênh đầu tư. Theo ông, chỉ khi giảm dần cơ chế “xin – cho”, bảo đảm cạnh tranh công bằng và sử dụng hiệu quả nguồn lực công thì thị trường nhà ở cho thuê mới có thể phát triển bền vững.