Nhà ở cho thuê: Làm sao để doanh nghiệp không “bỏ tiền tỷ, thu tiền lẻ”?

Những trăn trở từ phía doanh nghiệp

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Công ty Địa ốc Hoàng Quân, cho rằng phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển và cũng là chính sách cần thiết đối với Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế hiện nay số lượng doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này còn rất ít.

Theo ông Tuấn, nguyên nhân lớn nhất là bài toán tài chính. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản hiện phát triển dự án để bán, có thể thu hồi vốn ngay sau khi bàn giao sản phẩm. Trong khi đó, với mô hình cho thuê, thời gian hoàn vốn có thể kéo dài từ 15-20 năm.

Ông lấy ví dụ, một dự án có quy mô đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng. Thời hạn vay thông thường chỉ khoảng 5 năm, trong khi quá trình triển khai dự án đã mất nhiều năm. Điều này khiến doanh nghiệp chịu áp lực tài chính rất lớn trước khi dự án tạo ra dòng tiền.

Không chỉ vậy, chênh lệch giữa chi phí vốn và nguồn thu từ cho thuê cũng khiến mô hình này thiếu hấp dẫn. Theo ông Tuấn, với một căn hộ trị giá khoảng 1 tỷ đồng, nếu lãi suất vay ở mức 10%/năm thì riêng chi phí lãi vay đã gần 10 triệu đồng/tháng, trong khi giá cho thuê chỉ khoảng 5 triệu đồng/tháng. Ngược lại, tại một số thị trường phát triển, nguồn thu từ cho thuê có thể cao hơn đáng kể so với chi phí vốn, tạo điều kiện để mô hình này vận hành hiệu quả hơn.

Vấn đề lãi vay cũng là một trong những băn khoăn của ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành. Ông cho biết một dự án cho thuê quy mô khoảng 1.000 căn hộ với tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, nếu vay 800 tỷ đồng với lãi suất khoảng 10%/năm và mất 6-7 năm hoàn tất thủ tục, xây dựng thì riêng chi phí lãi vay đã lên tới hàng trăm tỷ đồng. Khi dự án đi vào khai thác, dòng tiền từ hoạt động cho thuê cũng khó có thể bù đắp chi phí vốn, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp khó “sống” nổi.

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở cho thuê nằm ở sự lệch pha giữa dòng vốn và chu kỳ đầu tư. Nếu nhà ở để bán có thể thu hồi vốn sau khi bàn giao, thì nhà ở cho thuê phải mất khoảng 20-30 năm. Trong khi đó, doanh nghiệp chủ yếu phải vay vốn ngắn hoặc trung hạn với lãi suất cao. Khoảng cách quá lớn giữa thời gian vay và thời gian hoàn vốn khiến áp lực tài chính tăng lên đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn của mô hình nhà ở cho thuê đối với các nhà đầu tư.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM (HUBA), phân tích doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở có thể vay vốn ngân hàng, sau đó bán sản phẩm để thu hồi vốn, trả nợ và tiếp tục triển khai dự án mới. Nhưng nếu chuyển sang mô hình cho thuê, doanh nghiệp không còn thu tiền một lần mà phải thu dần từ tiền thuê nhà.

Ông cũng nêu thêm, thực chất giá trị căn nhà không thay đổi, điều thay đổi là đối tượng đi vay. Trước đây người mua nhà là người vay vốn, còn bây giờ người cho thuê nhà, tức chủ đầu tư, sẽ là người đi vay. “Đây là bài toán kép với cộng đồng doanh nghiệp, buộc chủ đầu tư phải tính toán”, ông Hòa nhấn mạnh.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nêu quan điểm muốn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê thì trước hết phải giải được bài toán đầu tư. Đây là loại hình có vốn đầu tư rất lớn nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm. Nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp cho thuê với giá thấp mà không có cơ chế tài chính phù hợp thì rất khó tạo động lực để phát triển nguồn cung.

Chính vì vậy, chính sách cần được thiết kế theo hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê. Một mô hình đáng tham khảo là cơ chế vừa được HĐND TP Hà Nội ban hành, theo đó phần nhà ở để cho thuê được hưởng các chính sách ưu đãi về đất đai, hạ tầng và thủ tục đầu tư, đồng thời chủ đầu tư được phép dành tối đa 50% số lượng căn hộ trong dự án để phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, 50% số lượng căn hộ còn lại để cho thuê.

Có thể hiểu đây là cơ chế “lấy nhà ở thương mại để nuôi nhà ở cho thuê”, giúp doanh nghiệp có nguồn thu ngay từ giai đoạn đầu để bù đắp chi phí đầu tư, đồng thời bảo đảm nguồn lực duy trì việc vận hành các dự án cho thuê trong suốt vòng đời khai thác. Đây cũng là cách tiếp cận giúp thay đổi tư duy “đầu tư tiền lớn, thu tiền lẻ” vốn là rào cản lớn đối với các dự án nhà ở cho thuê trong nhiều năm qua.

Cùng góc nhìn, ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc DKRA Group – cho rằng nếu muốn huy động nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở cho thuê thì cần hai chính sách mang tính quyết định.

Thứ nhất là miễn tiền sử dụng đất đối với phần nhà ở cho thuê, tương tự chính sách áp dụng cho nhà ở xã hội. Thứ hai là hỗ trợ tín dụng trong toàn bộ thời gian hoàn vốn của dự án.

Theo ông Thắng, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội chỉ được hưởng lãi suất ưu đãi trong khoảng 3 năm, sau đó phải chuyển sang lãi suất thương mại. Trong khi một dự án nhà ở cho thuê thường cần khoảng 18-25 năm, trung bình khoảng 20 năm mới hoàn vốn.

“Nếu chỉ hỗ trợ vài năm đầu rồi chuyển sang lãi suất thương mại thì doanh nghiệp rất khó trụ được. Chính sách tín dụng ưu đãi cần kéo dài tương ứng với thời gian hoàn vốn của dự án”, ông nói.

Ông cũng cho rằng có thể nghiên cứu cơ chế cho phép chủ đầu tư bán một phần sản phẩm trong dự án để sớm thu hồi vốn, phần còn lại dành cho thuê. Giải pháp này sẽ giúp giảm áp lực vay vốn, rút ngắn thời gian hoàn vốn và tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở cho thuê.

Cần khung pháp lý rõ ràng về quyền, trách nhiệm chủ đầu tư

Bên cạnh các chính sách tài chính, nhiều chuyên gia nêu quan điểm phát triển nhà ở cho thuê còn đòi hỏi một khung pháp lý rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư.

TP Hà Nội là địa phương đi đầu trong việc quy định tương đối đầy đủ các quyền và trách nhiệm của doanh nghiệp tham gia loại hình này. Theo đó, chủ đầu tư được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy định; được chấm dứt hợp đồng khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ hoặc hết thời hạn thuê; đồng thời được định kỳ rà soát điều kiện của người thuê để quyết định tiếp tục hay chấm dứt hợp đồng theo quy định.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp phải bảo đảm chất lượng công trình, tổ chức quản lý vận hành, bảo trì dự án; triển khai đúng tiến độ, nếu vi phạm có thể bị thu hồi ưu đãi hoặc chấm dứt dự án. Đối với các dự án được hưởng chính sách của thành phố, giá cho thuê cũng không được vượt khung giá do UBND thành phố ban hành.

Ở góc độ định hướng, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng bên cạnh các cơ chế ưu đãi, pháp luật cũng cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Chủ đầu tư cần có quyền lựa chọn người thuê theo tiêu chí công khai; thu tiền thuê; điều chỉnh giá thuê theo nguyên tắc đã được phê duyệt hoặc theo khung giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chấm dứt hợp đồng khi người thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ; đồng thời được bảo vệ trước các trường hợp chiếm dụng nhà ở hoặc cố tình không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư phải bảo đảm chất lượng công trình; tổ chức quản lý, vận hành và bảo trì dự án; duy trì đầy đủ các dịch vụ thiết yếu; công khai giá thuê, điều kiện thuê và nguyên tắc điều chỉnh giá; tiếp nhận, giải quyết kịp thời các kiến nghị, khiếu nại của người thuê.

Theo ông, nhà ở cho thuê không chỉ là hoạt động xây dựng rồi cho thuê, mà là hoạt động đầu tư, quản lý và vận hành trong suốt vòng đời của dự án. Vì vậy, một khung chính sách tốt phải giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn, đồng thời giúp người dân yên tâm lựa chọn thuê nhà như một giải pháp an cư ổn định và lâu dài.

Ông cũng đề xuất chính sách cần khuyến khích các hợp đồng thuê trung và dài hạn thay vì chỉ ký từng năm như hiện nay. Hợp đồng dài hạn giúp người thuê yên tâm ổn định cuộc sống, còn chủ đầu tư cũng có cơ sở để xây dựng kế hoạch khai thác, vận hành và thu hồi vốn một cách bền vững.