Nhà đất TPHCM ế ẩm: Chủ nhà giảm giá hàng tỷ đồng vẫn khó bán

Giảm giá vẫn khó bán

Mua căn nhà cấp 4 rộng 35m2 trong hẻm xe hơi tại phường Hiệp Bình (TPHCM), anh Văn Út từng tin rằng nếu cần bán lại, việc tìm người mua sẽ không quá khó. Căn nhà có vị trí thuận tiện, gần chợ, siêu thị nhưng khá cũ. Sau khi mua với giá hơn 2,7 tỷ đồng, anh chi thêm khoảng 300 triệu đồng để cải tạo, từ xây lại mái, sơn sửa, lát nền đến lắp hàng rào. 

Tuy nhiên, khi gia đình phát sinh việc và cần bán nhà, anh Út mới nhận ra thanh khoản của bất động sản không dễ dàng như kỳ vọng. Anh đưa giá 3,2 tỷ đồng và cho biết sẵn sàng giảm thêm 100 triệu đồng nếu gặp khách thiện chí, có sẵn tiền mặt.

Sau hơn 2 tháng rao bán, lượng người hỏi vẫn khá nhiều nhưng khách thực sự đến xem nhà chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thậm chí, có người từng nói sẽ chốt qua điện thoại nhưng sau đó không liên lạc lại.

“Giá căn nhà so với mặt bằng khu vực là hợp lý, lại gần siêu thị và chợ. Tôi cũng sẵn sàng giảm giá để bán nhanh nhưng đến nay vẫn chưa tìm được khách”, anh Út nói.

Trong khi đó, anh Nguyễn Thanh Hội (ngụ TPHCM) đến nay vẫn gặp khó khi rao bán căn nhà tại khu vực quận Bình Tân cũ. Căn nhà có diện tích 4x11m, nở hậu, nằm trong hẻm ba gác. Ban đầu, anh chào giá 6,8 tỷ đồng vào cuối năm ngoái, sau đó giảm xuống 6,2 tỷ đồng. Gần đây, do cần tiền gấp để giải quyết việc cá nhân, anh tiếp tục hạ giá sâu, xuống còn 5,5-5,6 tỷ đồng, rồi nay giảm tiếp còn 5,3-5,4 tỷ đồng.

“Dù đã giảm hơn 1 tỷ đồng so với mức ban đầu, đến nay vẫn chưa có khách chốt mua. Có người biết tôi cần bán nên ép giá tôi dưới mức 5 tỷ đồng nhưng tôi không bán. Tôi vẫn gửi thêm nhiều anh em môi giới hỗ trợ và gửi thêm chi phí để mong căn nhà ra đúng với giá tối thiểu mà tôi đưa ra”, anh Hội than thở.

Thực tế, theo các môi giới bất động sản, nhiều chủ nhà đang rơi vào tình trạng khó tìm người mua dù đã chủ động điều chỉnh giá. Lượng khách tìm nhà hiện giảm khoảng 70% so với giai đoạn sau Tết năm trước. Nếu trước đây người mua chủ động liên hệ môi giới để tìm sản phẩm, nay chiều ngược lại, nhiều chủ nhà phải liên tục gọi điện nhờ môi giới tìm khách.

Đáng chú ý, dù giá chào bán đã được điều chỉnh giảm, khoảng cách kỳ vọng giữa bên bán và bên mua vẫn khá lớn. Một số căn nhà từng được rao 7 tỷ đồng nay đã giảm xuống 6 tỷ, thậm chí gần 5 tỷ đồng, nhưng người mua vẫn tiếp tục trả giá thấp hơn, khiến giao dịch khó đi đến thống nhất.

“Khách đi xem nhà giá 6 tỷ đồng nhưng trả xuống 4-4,5 tỷ đồng. Mức đó chủ nhà không thể bán vì lỗ quá sâu nên giao dịch không chốt được”, anh Phạm Hoài, môi giới bất động sản tại TPHCM phân tích.

 Người mua đang khắt khe hơn

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường chỉ đạt 20-30%, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ năm trước và 30 điểm % so với nửa cuối năm 2025. Riêng miền Nam đạt 25-30%, giảm khoảng 20 điểm % so với cùng kỳ và 35 điểm % so với nửa cuối năm 2025.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý II/2026, giá rao bán nhà mặt phố giảm 3%, nhà riêng và biệt thự cùng giảm 6%, đất nền giảm 2% so với quý trước; riêng chung cư giữ mức trung bình khoảng 70 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, người mua hiện chờ pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu và gói vay phù hợp. Người bán chờ mức giá hợp lý và thanh khoản cải thiện. Người thuê chờ tích lũy đủ tài chính để chuyển từ thuê sang mua. Chủ cho thuê cũng tìm kiếm điểm cân bằng giữa dòng tiền khai thác và giá trị tài sản.

Bên cạnh đó, chuyên gia bất động sản cho hay người mua đang lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Xu hướng này thể hiện rõ trong cơ cấu tìm kiếm.

Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại TPHCM, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34-36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13-14%.

Kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.

Theo một khảo sát trong quý II/2026, mục đích mua chung cư để ở thực chiếm 66%, tăng từ mức 64% cùng kỳ 2025. Mục đích mua chung cư để đầu tư chiếm 34%; trong đó 67% hướng tới cho thuê và 17% để tích sản.

Điều đó cho thấy sau nhiều năm người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy thì nay chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên.