Người trẻ nên thuê hay vay tiền mua nhà?

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Tạ Thanh Tùng, Giám đốc khối bất động sản khu vực TPHCM của FIDT, cho rằng câu hỏi nên thuê hay mua nhà không có một đáp án chung cho tất cả mọi người.

Theo ông, điều quan trọng trước tiên không phải là giá căn nhà bao nhiêu mà là mỗi người đang ở giai đoạn nào của cuộc sống, công việc có ổn định hay không và trong vài năm tới có xác định gắn bó lâu dài với địa phương nào đó hay không.

Một người 28 tuổi chưa biết mình sẽ làm việc ở thành phố nào trong 5 năm tới, có khả năng đổi việc hoặc chuyển nơi sinh sống có thể phù hợp hơn với việc thuê nhà. Ngược lại, khi đã lập gia đình, công việc và nơi ở tương đối ổn định, nhu cầu sở hữu một căn nhà thường trở nên rõ hơn.

Trước khi tính giá nhà, hãy tính khả năng của mình

Ông Lâm Minh Chánh, chuyên gia tài chính cá nhân, nhà sáng lập AI tài chính WikiMoney, cho rằng người mua không nên quá tập trung vào số nợ tuyệt đối mà cần nhìn vào tỷ lệ trả nợ so với thu nhập.

Theo ông, một nguyên tắc tham khảo là tổng số tiền trả cả gốc và lãi hàng tháng không nên vượt 30-40% thu nhập ròng của hộ gia đình. Nếu vay khoảng 2-2,5 tỷ đồng trong 20-25 năm, số tiền trả hàng tháng có thể khoảng 22-28 triệu đồng. Để duy trì tỷ lệ an toàn trên, thu nhập hộ gia đình cần ở mức khoảng 55-70 triệu đồng/tháng.

Người mua cũng không nên sử dụng toàn bộ tiền tích lũy để trả trước. Ông Chánh khuyến nghị duy trì quỹ dự phòng tương đương 3-6 tháng chi phí sinh hoạt để ứng phó với những biến động như giảm thu nhập, mất việc hoặc ốm đau.

Với những người chưa hội đủ các điều kiện trên, tiếp tục thuê nhà để tích lũy có thể là lựa chọn phù hợp, bởi thuê nhà giúp đảm bảo sự linh hoạt trong ngắn hạn. Số liệu thị trường cho thấy chi phí thuê hiện vẫn thấp hơn đáng kể so với chi phí mua. Theo phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, một căn hộ 2-3 tỷ đồng cho thuê thường chỉ mang lại khoảng 2-3% giá trị mỗi năm (tức khoảng 40-90 triệu đồng). Điều này đồng nghĩa người thuê nhà chỉ bỏ ra 2-3% giá trị căn nhà mỗi năm, còn nếu mua bằng tiền vay, người mua phải gánh thêm lãi suất ngân hàng cao hơn nhiều so với mức đó.

Tuy nhiên, cần nhìn rõ bản chất của hai dòng tiền. Tiền thuê là khoản chi tiêu dùng, trả xong là hết, sau nhiều năm không để lại tài sản nào. Tiền trả góp mua nhà tuy nặng hơn về áp lực, nhưng mỗi khoản trả đều chuyển hóa dần thành quyền sở hữu. Sau 20-30 năm, người mua thường nắm trong tay một bất động sản có giá trị, trong khi người thuê vẫn tiếp tục trả tiền thuê hằng tháng như ban đầu.

Vì vậy, “không mua bằng mọi giá” là quan điểm đúng, nhưng “không bao giờ mua” lại là thái cực ngược lại. Cách tiếp cận hợp lý là không vội mua khi chưa đủ điều kiện, nhưng vẫn cần có kế hoạch sở hữu rõ ràng để nắm bắt thời điểm phù hợp. Khi đã có thu nhập ổn định, vốn tự có đủ lớn và xác định gắn bó lâu dài với một nơi, mua nhà giúp người trẻ từng bước hình thành tài sản thay vì chỉ chi trả cho quyền sử dụng chỗ ở.

Hơn nữa, nhà ở không đơn thuần là bài toán tài chính. Đó còn là sự ổn định của gia đình, môi trường sống cho con cái, cảm giác an cư, và quyền chủ động cải tạo, sửa chữa, sử dụng lâu dài theo ý mình. Đây là những giá trị khó quy đổi hoàn toàn thành tiền, và cũng là điều mà việc đi thuê khó mang lại.

Một lựa chọn khác đang được nhiều người cân nhắc là dịch chuyển ra vùng ven để tìm căn nhà vừa khả năng chi trả. Ông Lâm Minh Chánh cho rằng hướng đi này có thể phù hợp nhưng người mua cần tính cả những “chi phí ẩn” như thời gian đi lại, xăng xe và sức lực tiêu hao hàng ngày, thay vì chỉ so sánh giá nhà.

Ở góc độ tài chính, ông cũng khuyến nghị người trẻ không nên vội mua chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ. Trước khi xuống tiền cần hiểu pháp lý dự án, cơ chế lãi suất sau thời gian ưu đãi và các khoản chi phí phát sinh sau khi nhận nhà.

Với người mới bắt đầu kế hoạch sở hữu nhà, ông Chánh cho rằng có thể dành một khoảng thời gian để chuẩn bị thay vì cố mua ngay. Ba việc cần ưu tiên là tích lũy khoảng 20-30% vốn tự có, tìm hiểu pháp lý và cơ chế lãi suất, đồng thời khảo sát thực tế thị trường trước khi quyết định.

Người trẻ không từ bỏ giấc mơ an cư, các nước hỗ trợ thế nào?

Khoảng cách giữa mong muốn sở hữu và khả năng mua nhà không phải vấn đề riêng của Việt Nam. Một số quốc gia đã thiết kế chính sách trực tiếp vào ba nút thắt: tiền đối ứng ban đầu, giá nhà và khả năng tiếp cận tín dụng.

Ở Singapore, Chính phủ nước này xây dựng hệ thống nhà ở công cộng quy mô lớn, đồng thời sử dụng trợ cấp để giảm trực tiếp số tiền người dân phải bỏ ra.

Theo Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (HDB), các hộ mua nhà lần đầu đủ điều kiện có thể nhận khoản hỗ trợ. Mức hỗ trợ phụ thuộc thu nhập; nhóm thu nhập thấp hơn được nhận khoản trợ cấp lớn hơn. Với các trường hợp mua nhà lần đầu, tổng hỗ trợ có thể lên tới hàng trăm nghìn SGD khi cộng các chương trình đủ điều kiện.

Singapore cũng mở chính sách cho người độc thân đủ điều kiện, thay vì chỉ tập trung vào gia đình có con. Điều này giúp tạo thêm một nấc thang từ thuê sang sở hữu cho nhóm người trẻ chưa lập gia đình.

Tại Trung Quốc, xu hướng nới lỏng chính sách nhà ở đang lan rộng ở các đô thị lớn nhằm hỗ trợ người mua. Thượng Hải là ví dụ điển hình. Từ cuối tháng 2/2026, thành phố này đã hạ mạnh điều kiện cho người ngoại tỉnh: chỉ cần chứng minh đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân liên tục một năm, thay vì ba năm như trước, là được mua nhà trong khu vực vành đai ngoài – tuyến đường cao tốc vành đai bao quanh khu vực đô thị trung tâm; những người đã đóng đủ ba năm còn được mua căn thứ hai ở khu trung tâm.

Đến ngày 20/8, Thượng Hải tiếp tục công bố gói nới lỏng mới về tín dụng, quỹ tiết kiệm nhà ở và trợ cấp mua nhà, trong đó tỷ lệ trả trước tối thiểu cho căn nhà thứ hai nằm ở ngoài khu vực vành đai ngoài giảm từ 20% xuống 15%, đồng thời hỗ trợ tới 80.000 nhân dân tệ (khoảng 12.000 USD) cho người bán nhà cũ để mua nhà mới. Người dân cũng được rút tiền từ quỹ tiết kiệm nhà ở để trả trước cho cả căn nhà đã hoàn thiện lẫn nhà đang xây, với tần suất rút linh hoạt hơn. Sau điều chỉnh, tỷ lệ trả trước tối thiểu cho căn nhà đầu tiên tại Thượng Hải thống nhất ở mức 15%. 

Các thành phố khác cũng có động thái tương tự. Đầu tháng 8, Bắc Kinh cho phép người không có hộ khẩu chỉ cần đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế một năm (thay vì hai năm) là được mua nhà ở khu vực lõi trong vành đai 5. Với động thái này, cả bốn thành phố hạng nhất của Trung Quốc gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đều đã nới lỏng hạn chế mua nhà theo điều kiện địa phương, trong đó Quảng Châu từ năm 2024 đã gỡ bỏ toàn bộ giới hạn mua nhà, cho phép cả người địa phương lẫn ngoại tỉnh mua không giới hạn số lượng. 

Tại Anh, chương trình First Homes đi theo hướng giảm trực tiếp giá mua. Nhà đủ điều kiện được bán cho người mua lần đầu với mức thấp hơn ít nhất 30% so với giá thị trường; chính quyền địa phương có thể áp dụng mức giảm 40% hoặc 50%.

Điểm đáng chú ý là tỷ lệ giảm được giữ lại khi căn nhà chuyển nhượng cho người mua đủ điều kiện tiếp theo. Nhờ đó, một căn nhà không chỉ được hỗ trợ một lần mà tiếp tục nằm trong nhóm sản phẩm có khả năng chi trả tốt hơn trong dài hạn.

Tại Việt Nam, việc phát triển nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh, song vẫn tồn tại một khoảng trống với nhóm có thu nhập vượt điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng chưa đủ sức tiếp cận nhà thương mại.

Theo các chuyên gia, giấc mơ an cư của người trẻ về dài hạn không chỉ phụ thuộc vào tốc độ tích lũy của mỗi cá nhân. Nó còn cần hai điều kiện từ bên ngoài: thị trường phải tạo ra được những sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp, và chính sách phải mở ra con đường để người đang thuê nhà có thể từng bước trở thành người sở hữu.