Người mua tìm căn hộ 3 tỷ, thị trường TPHCM đa số nhà 7-8 tỷ

Đây là chia sẻ của bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam tại TPHCM, trong buổi chia sẻ thông tin tổng quan thị trường bất động sản quý III/2026 do đơn vị này tổ chức.

Theo bà Hương, thị trường căn hộ TPHCM tiếp tục đối mặt với thách thức khi lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, trong khi khả năng chi trả của người mua suy giảm. Tính đến quý III, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch, phần lớn đến từ nhu cầu mua để ở.

Nguyên nhân chính khiến sức mua yếu đến từ sự lệch pha giữa nhu cầu và nguồn cung. Khảo sát của Savills cho thấy mức giá được người mua quan tâm nhiều nhất khoảng 3 tỷ đồng, trong khi sản phẩm hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, chủ yếu tại khu Đông TPHCM đã vượt 100 triệu đồng/m2, khiến nhiều căn hộ có giá từ 7-8 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua.

Tính đến quý III, nguồn cung mới gia tăng đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên khoảng 5.800 căn, nhưng phần lớn vẫn là sản phẩm cao cấp. Trong 6-12 tháng tới, Savills dự báo mặt bằng giá căn hộ tại TPHCM khó giảm mạnh do các chủ đầu tư cũng đang chịu chi phí vốn lớn trong quá trình phát triển dự án. Tuy nhiên, mức độ chênh lệch về giá giữa các dự án có thể rõ hơn.

“Dự án có vị trí, pháp lý và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định. Ngược lại, sản phẩm kém cạnh tranh hoặc dựa nhiều vào đòn bẩy sẽ chịu áp lực điều chỉnh”, bà Hương nói. Nếu xảy ra điều chỉnh, xu hướng này nhiều khả năng diễn ra cục bộ tại từng dự án và chủ yếu thông qua chính sách bán hàng thay vì giảm giá niêm yết.

Theo Savills, trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ neo cao, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn giữa giá bán, vị trí và khả năng kết nối, thay vì chỉ ưu tiên ở gần trung tâm. Khoảng cách tới trung tâm vẫn có ý nghĩa nhưng không còn là tiêu chí duy nhất đối với người mua để ở.

Những khu vực có hạ tầng giao thông được cải thiện, thời gian di chuyển thuận lợi và mức giá dễ tiếp cận đang trở thành lựa chọn thay thế khi giá nhà tại các khu vực trung tâm duy trì ở mức cao.

Với chi phí lãi vay vẫn ở mức cao, chuyên gia khuyến nghị người mua không nên sử dụng vốn vay quá 50% tổng giá trị tài sản. Ngưỡng này nhằm hạn chế nguy cơ mất cân đối tài chính khi lãi suất biến động hoặc thu nhập gặp rủi ro.

Về nguồn cung, Savills dự báo quý IV có khoảng 6.000 căn hộ dự kiến được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án bị trì hoãn trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất định.

Trong dài hạn, nguồn cung mới được dự báo tiếp tục dịch chuyển ra các khu đô thị tại vùng ngoại thành. Đến năm 2029, tổng nguồn cung tương lai dự kiến đạt khoảng 69.000 căn, trong đó có lượng lớn dự án hạng C, được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông cải thiện và nhu cầu của nhóm khách hàng nhạy cảm về giá.