Nghịch lý nhà ở xã hội: Người mua mỏi mắt chờ, dự án thiếu đồng bộ

Nhà ở xã hội “cởi trói” về thu nhập, nhưng chưa đủ

Mức trần thu nhập mua nhà ở xã hội đã được nâng lên từ ngày 7/4 năm nay, theo hướng tăng khoảng 5-10 triệu đồng tùy đối tượng. Theo đó, cá nhân có thu nhập không quá 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng. Cơ hội mua nhà ở xã hội gần như rộng mở với người dân, trong bối cảnh Chính phủ từng bước hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và nhà quản lý vẫn có những băn khoăn, bất an riêng. Ông Võ Trung Hưng, Phó phòng Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM, cho biết đến năm 2030, toàn TPHCM (sau sáp nhập) dự kiến cần khoảng 974.000 căn nhà ở xã hội. Để đáp ứng nhu cầu này, thành phố xác định quỹ đất khoảng 1.700ha, thậm chí đang nghiên cứu nâng lên 2.000ha để phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030.

Điều trăn trở lớn nhất của những người làm quy hoạch như ông Hưng là tổ chức không gian và chất lượng sống tốt hơn cho cư dân nhà ở xã hội. Bởi thực tế cho thấy một số dự án có hạ tầng không gian xã hội chưa đủ để thu hút người dân sống trong nhà ở xã hội.

Ví dụ 80% công nhân trong một khu chế xuất tại TPHCM sống ở các khu nhà trọ bên ngoài, trong khi có khu nhà ở cho công nhân nhưng lại rất ít người lựa chọn. Điều đó đặt ra bài toán phát triển nhà ở xã hội cần gắn với không gian sống, hạ tầng và tiện ích đồng bộ, thay vì chỉ xây dựng đơn lẻ.

TS Đinh Thế Hiển cũng chỉ ra TPHCM chưa có nhiều dự án nhà ở xã hội đáp ứng đầy đủ tiêu chí: quy hoạch bài bản, quỹ đất đủ lớn, hạ tầng và tiện ích cơ bản. Nhà ở xã hội cần đảm bảo chất lượng xây dựng, chỉ cắt giảm một số tiện ích nội khu để giảm giá thành, đồng thời có sự hỗ trợ về thuế và vốn nhằm đưa giá về mức phù hợp với người thu nhập thấp.

Lý giải nguyên nhân, ông Hiển cho rằng một số dự án nằm ở khu vực trung tâm, vốn là đất chuyển đổi, được gọi là nhà ở xã hội nhưng không phản ánh đúng bản chất mô hình này.

Nhiều dự án khác mang tính tự phát từ phía doanh nghiệp, chuyển đổi từ nhà ở thương mại để tiếp cận vốn, không xuất phát từ quy hoạch tổng thể. Trong khi đó, nhà ở xã hội đúng nghĩa phải được quy hoạch đồng bộ về quỹ đất, hạ tầng và tiện ích.

Cần giải pháp tổng thể

Đồng quan điểm, chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng vấn đề lớn nhất của thị trường nhà ở xã hội hiện nay không nằm ở phía cầu, mà nằm ở phía cung. Nói cách khác, không phải người dân không đủ điều kiện mua mà là không có đủ sản phẩm để họ lựa chọn.

Nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay không chỉ thiếu về số lượng, mà còn có vấn đề về vị trí. Nhiều dự án nằm xa trung tâm việc làm, xa khu công nghiệp hoặc thiếu kết nối hạ tầng, khiến người mua dù đủ điều kiện cũng không mặn mà.

Ngoài ra, tiến độ triển khai dự án cũng là một điểm nghẽn lớn. Do vướng mắc pháp lý và các thủ tục liên quan đến phê duyệt giá, nhiều dự án mất rất nhiều thời gian để hoàn tất, làm chậm quá trình đưa sản phẩm ra thị trường.

Vì vậy, nếu chỉ điều chỉnh điều kiện mua mà không đồng thời tháo gỡ các nút thắt về quỹ đất, pháp lý và tiến độ thì hiệu quả sẽ còn hạn chế. Nếu phát triển nhà ở – đặc biệt là nhà ở xã hội – ở những khu vực không gắn với trung tâm việc làm thì dù giá có thấp cũng khó thu hút người mua.

Do đó, quy hoạch cần gắn chặt với các cụm kinh tế, khu công nghiệp và hệ thống giao thông kết nối, chuyên gia của Savills nhấn mạnh.

Ở góc độ tổng thể, vị này cho rằng cần tiếp cận vấn đề theo hướng đồng bộ, tức là giải quyết cùng lúc cả phía cầu và phía cung. Với người mua, cần tiếp tục cải thiện khả năng tiếp cận thông qua việc nới điều kiện và mở rộng các gói tín dụng ưu đãi. Nhưng điều này chỉ có ý nghĩa khi trên thị trường có đủ sản phẩm.

Với doanh nghiệp, vấn đề lớn nhất hiện nay là bài toán tài chính. Khi lợi nhuận của nhà ở xã hội bị khống chế ở mức 10% nhưng chi phí vốn lại cao thì rất khó để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Do đó, cần có một cơ chế tín dụng riêng dành cho phân khúc này, với lãi suất thấp và ổn định, do Nhà nước kiểm soát. Đây sẽ là “đòn bẩy” quan trọng giúp doanh nghiệp yên tâm phát triển dự án, từ đó gia tăng nguồn cung cho thị trường trong dài hạn.