Mặt bằng cho thuê ở TPHCM: Nơi bỏ trống, chỗ “đất vàng” hút khách

Mặt bằng ở vị trí đắc địa sôi động, chỗ khác đìu hiu

Những ngày này, dọc tuyến đường Lê Lợi (quận 1 cũ) dài khoảng 550m – một trong những tuyến đẹp nhất khu trung tâm TPHCM, giao cắt với các trục “dát vàng” như Pasteur, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Huệ gần như được phủ kín bởi các thương hiệu nước hoa, thời trang, đồ lưu niệm, trang sức, trung tâm thương mại… Giá thuê tại đây dao động từ 150 đến 200 triệu đồng/tháng, tùy diện tích, vị trí. 

Anh Hoàng Phương, một môi giới bất động sản, cho hay vừa rao cho thuê căn nhà diện tích ngang 4m, dài 25m (1 trệt 1 lầu) trên đường Lê Lợi vài ngày đã có khách ký hợp đồng. Dù không thông tin giá cho thuê nhưng anh nói giá không dưới 200 triệu đồng/tháng. Đáng chú ý, những mặt bằng có vị trí đẹp, mặt tiền rộng khách thuê chốt khá nhanh khi vừa được rao. 

Tương tự, trên trục phố đi bộ Nguyễn Huệ, số lượng mặt bằng trống hiện không còn nhiều, chủ yếu là các vị trí diện tích lớn với giá thuê trên 300 triệu đồng/tháng. So với giai đoạn sau dịch Covid-19, tình hình cho thuê tại khu vực này đã cải thiện rõ rệt, không còn cảnh bảng cho thuê dán chồng chéo, rách nát do thời tiết trước các mặt tiền.

Tại khu vực Ngã 6 Phù Đổng, tìm hiểu của phóng viên báo Dân trí cho thấy các mặt bằng đắc địa cũng đã được các thương hiệu lớn thuê lại, với mức giá phổ biến khoảng 300 triệu đồng/tháng. Từ tháng 9/2024, một chuỗi thực phẩm hữu cơ được biết là đã thuê mặt bằng tại vị trí “kim cương” trên phố Lý Tự Trọng với giá thuê ước tính khoảng 700 triệu đồng/tháng.

Trái ngược với khu trung tâm, hàng loạt tuyến đường như Phan Đình Phùng (từ quận Phú Nhuận đến quận 1 cũ), Hai Bà Trưng (quận 3 cũ), 3 tháng 2 (quận 10 cũ) , Phạm Văn Đồng (đoạn từ quận Bình Thạnh đến Gò Vấp cũ), hay các “phố chuyên doanh” như Hồ Văn Huê (phố váy cưới, quận Phú Nhuận cũ), Nguyễn Trãi (phố thời trang, quận 5 cũ)… lại ghi nhận tình trạng trả mặt bằng hàng loạt.

Ghi nhận cho thấy chỉ vài chục mét có thể bắt gặp nhiều cửa hàng đóng cửa, treo bảng cho thuê, thậm chí xuống cấp do bỏ trống lâu ngày. Một số chủ nhà còn phải treo bảng cho thuê kèm dòng chữ “giá rẻ” kích cỡ to để thu hút khách, song vẫn khó tìm người thuê.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, quý II năm nay, giá thuê nhà phố tại TPHCM đồng loạt giảm. Cụ thể, khu vực quận 10 và quận 11 cũ giảm hơn 20%, quận 1 cũ giảm gần 9%, các quận 4, 5, 7, Bình Thạnh và Phú Nhuận giảm từ 7-16% so với quý trước và chỉ là mức giá chào thuê, trong khi giá thực tế khi ký hợp đồng có thể còn giảm sâu hơn.

Vì sao phát sinh nghịch lý?

Ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy.vn, cho rằng mặt bằng “đất vàng” vẫn kín khách trong khi nhiều tuyến phố khác trả hàng loạt phản ánh rõ sự thay đổi trong cách doanh nghiệp sử dụng mặt bằng và xu hướng tiêu dùng mới.

Các vị trí đắc địa như Lê Lợi, Nguyễn Huệ hay khu vực Ngã 6 Phù Đổng hiện không còn được thuê đơn thuần để kinh doanh tạo doanh thu trực tiếp từ cửa hàng. Thay vào đó, những vị trí này còn đóng vai trò như một kênh marketing nhằm gia tăng độ nhận diện thương hiệu.

Với việc tuyến đường có lưu lượng người qua lại lớn mỗi ngày, việc hiện diện tại đây giúp doanh nghiệp tiếp cận hàng chục nghìn lượt khách tiềm năng, tương đương hoặc thậm chí hiệu quả hơn một chiến dịch truyền thông ngắn hạn.

“Thay vì chi 1-2 tỷ đồng cho một chiến dịch quảng cáo chỉ kéo dài vài tuần, nhiều doanh nghiệp chọn dùng ngân sách đó để duy trì mặt bằng tại khu trung tâm trong nhiều tháng, thậm chí cả năm. Chi phí thuê khi đó được tính vào ngân sách marketing, không đặt nặng bài toán lỗ – lãi trực tiếp của cửa hàng”, ông Thịnh phân tích.

Theo ông Nguyễn Tất Thịnh, chính cách tiếp cận này lý giải vì sao dù giá thuê rất cao, các mặt bằng “đất vàng” vẫn có khách thuê. Tuy nhiên, nhóm khách này chủ yếu là các thương hiệu lớn, có tiềm lực tài chính và chiến lược rõ ràng, sẵn sàng “trả tiền cho vị trí” để phục vụ mục tiêu dài hạn.

Ở chiều ngược lại, các tuyến phố thương mại thông thường lại phản ánh sát thực trạng thị trường hơn. Tại những khu vực này, lợi thế về nhận diện thương hiệu, nên hiệu quả kinh doanh phụ thuộc trực tiếp vào doanh thu bán hàng.

Trong bối cảnh sức mua suy yếu và chi phí vận hành cao, nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô hoặc trả mặt bằng. Xu hướng dịch chuyển sang thương mại điện tử, bán hàng online và livestream… diễn ra ngày càng rõ rệt.

Khi người bán có thể tiếp cận khách hàng qua các nền tảng số như Facebook, TikTok hay sàn thương mại điện tử Shopee, nhu cầu duy trì cửa hàng vật lý để trưng bày, bán lẻ giảm đáng kể. Mặt bằng chỉ còn cần thiết với một số ngành đặc thù như ăn uống, cà phê hoặc những mô hình cần trải nghiệm trực tiếp.

“Chi phí thuê mặt bằng là chi phí cố định rất lớn. Trong khi kinh doanh khó khăn, doanh thu không ổn định, nhiều doanh nghiệp không còn sẵn sàng “gồng” khoản chi này như trước. Ngay cả khi giá thuê đã giảm sâu, nếu không phù hợp nhu cầu thì vẫn khó tìm khách”, ông Thịnh nói.

Cũng theo ông, thị trường hiện nay không thiếu nguồn cung mà thiếu nhu cầu phù hợp. Nhiều chủ nhà đã giảm giá 20-30%, thậm chí qua nhiều đợt, nhưng vẫn khó cho thuê do thay đổi trong tư duy kinh doanh của người thuê.

Từ thực tế này, nhiều chuyên gia cho rằng sự phân hóa của thị trường bất động sản ở phân khúc mặt bằng cho thuê tại TPHCM sẽ còn tiếp diễn. Những mặt bằng có giá trị thương hiệu cao vẫn được săn đón, trong khi phần lớn mặt bằng còn lại buộc phải điều chỉnh mạnh về giá, công năng và kỳ vọng để thích nghi với bối cảnh mới.

Ảnh: CTV Nam Phong

Video: CTV Nam Phong