Lợi nhuận định mức 10% làm nhà ở xã hội chưa hấp dẫn doanh nghiệp

Tại họp báo kinh tế – xã hội chiều 11/6, Sở Xây dựng TPHCM cho biết việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Cơ quan quản lý chỉ ra là các chính sách ưu đãi hiện hành chưa đủ sức hấp dẫn. Theo quy định, lợi nhuận định mức đối với dự án nhà ở xã hội để bán không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Mức lợi nhuận này được đánh giá là chưa tạo động lực để nhiều doanh nghiệp tham gia thị trường.

Ngoài ra, cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội và lợi nhuận định mức thông qua kiểm toán cũng phát sinh bất cập. Do phải chờ công trình hoàn thành và được kiểm toán, dự án không thể xác định giá bán chính thức ngay từ thời điểm triển khai xây dựng mà chỉ có thể công bố giá tạm tính theo dự toán. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà trong trường hợp kết quả kiểm toán chênh lệch so với mức giá dự kiến ban đầu.

Sở Xây dựng cũng cho rằng nguồn vốn dài hạn từ 15-20 năm với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư và người dân mua nhà ở xã hội vẫn chưa ổn định. Trong khi đó, các chính sách hỗ trợ lãi suất hiện nay chủ yếu kéo dài từ 3-5 năm, tiềm ẩn rủi ro cho cả doanh nghiệp và người vay khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Bên cạnh đó, Nhà nước hiện chưa có cơ chế huy động vốn trước từ chính các đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội thông qua các định chế tài chính như ngân hàng, quỹ tín dụng hoặc mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở để tạo nguồn lực đầu tư phát triển loại hình nhà ở này.

Khó khăn khác là thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hiện được quy định rải rác trong nhiều luật liên quan như đầu tư, quy hoạch, nhà ở, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, quản lý tài sản công và đấu thầu. Mặc dù UBND TPHCM đã hệ thống hóa và ban hành quy trình thực hiện để các đơn vị có cơ sở triển khai, song thủ tục đầu tư một dự án nhà ở xã hội vẫn phải trải qua nhiều cơ quan giải quyết.

Bên cạnh các thủ tục tương tự dự án nhà ở thương mại như chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, cấp phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy hay đánh giá tác động môi trường, các dự án nhà ở xã hội còn phải thực hiện thêm 3 thủ tục hành chính.

Cụ thể, chủ đầu tư phải công bố thông tin dự án, giá bán và thời điểm tiếp nhận hồ sơ; thực hiện xác nhận đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội; đồng thời phải kiểm soát lợi nhuận định mức thông qua kiểm toán độc lập và kiểm tra giá bán.

Hoàn thiện quy hoạch, ưu tiên vốn và đẩy nhanh thủ tục

Để tháo gỡ các khó khăn nêu trên, Sở Xây dựng TPHCM đề ra nhiều nhóm giải pháp liên quan đến quy hoạch, đất đai, tài chính và tổ chức thực hiện.

Về quy hoạch, Thành phố sẽ hoàn tất quy hoạch định hướng bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 và định hướng đến năm 2040 theo các kết luận của Thành ủy và Đảng ủy UBND Thành phố.

Về đất đai, TPHCM sẽ xây dựng và triển khai hiệu quả đề án sử dụng nguồn lực đất đai sẵn có, phù hợp với quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Trong lĩnh vực tài chính, Thành phố ưu tiên bố trí nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội bằng hình thức đầu tư công trên quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý. Giải pháp này nhằm thực hiện đồng thời hai mục tiêu là bổ sung quỹ nhà tái định cư cho các dự án trọng điểm, cấp bách và giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức cùng các đối tượng hưởng lương từ ngân sách.

Đối với công tác tổ chức thực hiện, Thành phố sẽ xác định rõ trách nhiệm, tiến độ và thời gian xử lý của từng cơ quan trong các khâu chấp thuận chủ trương đầu tư gắn với giao chủ đầu tư, lập và phê duyệt quy hoạch, giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và cấp phép xây dựng.

Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính cùng chính quyền địa phương nơi có dự án sẽ thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, tháo gỡ vướng mắc cho chủ đầu tư. Đồng thời, các dự án nhà ở xã hội sẽ được ưu tiên giải quyết thủ tục theo cơ chế “luồng xanh”, “luồng ưu tiên” nhằm rút ngắn thời gian, giảm chi phí và nâng cao hiệu quả đầu tư.

Thành phố cũng dự kiến xây dựng phần mềm theo dõi tiến độ giải quyết các thủ tục pháp lý đối với các dự án nhà ở xã hội; tạo điều kiện về quỹ đất để phát triển nhà ở cho các đối tượng đặc thù theo Luật Nhà ở như Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Bộ Công an, Bộ Quốc phòng và Quỹ Nhà ở quốc gia.

Một giải pháp đáng chú ý là nghiên cứu chuyển đổi công năng một số dự án hoặc quỹ nhà tái định cư thuộc tài sản công sang nhà ở xã hội trong trường hợp không còn nhu cầu bố trí tái định cư hoặc sử dụng không hiệu quả.

Bên cạnh đó, Thành phố sẽ xây dựng các chế tài đối với chủ đầu tư không triển khai hoặc chậm triển khai dự án nhà ở xã hội; đồng thời kiện toàn bộ máy và bổ sung nguồn vốn cho Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố theo Nghị định số 302/2025 của Chính phủ.

Theo định hướng của Sở Xây dựng, Quỹ Phát triển nhà ở sẽ tập trung đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, đồng thời được nghiên cứu bổ sung chức năng hoạt động tương tự quỹ tiết kiệm nhà ở để huy động nguồn lực tài chính từ người có nhu cầu, qua đó tạo thêm nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.