Làn sóng ly tâm và cơ hội an cư tại các đô thị vệ tinh TPHCM

Giai đoạn chuyển mình của siêu đô thị phía Nam

Bước ngoặt chưa từng có mang tính lịch sử đã xuất hiện khi TPHCM chính thức sáp nhập cùng Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, hình thành siêu đô thị đầu tiên của cả nước, củng cố vị thế “đầu tàu” kinh tế. Đặc biệt, việc bãi bỏ các đơn vị hành chính cấp quận, huyện đã tháo gỡ hoàn toàn sự chia cắt không gian. Nút thắt tâm lý bị xóa bỏ triệt để, quy về một mối duy nhất thuộc TPHCM.

Siêu đô thị mới đang được quy hoạch lại theo hướng đa trung tâm, nơi mỗi cực phát triển đảm nhận một chức năng trong chỉnh thể thống nhất. Sự trỗi dậy của không gian đa trung tâm được bảo chứng bởi sự bứt phá chưa từng có về hạ tầng. Các đại dự án giao thông huyết mạch như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu và hệ thống metro xuyên lõi đô thị, các tuyến đường sắt đô thị, các trục đường mở rộng đang được đẩy mạnh triển khai.

Tại cuộc họp tổng kết năm 2025, Sở Xây dựng TPHCM đặt mục tiêu triển khai 77 công trình, dự án trong nhiệm kỳ 2025-2030 với tổng vốn đầu tư khoảng 1,78 triệu tỷ đồng (gồm 11 dự án metro, 51 dự án đường bộ, 14 dự án hạ tầng kỹ thuật, 1 dự án đường thủy).

Trong công bố mới đây, TPHCM cũng muốn thu hút đầu tư giai đoạn 2026-2030 với 9 tuyến đường sắt đô thị (metro) với tổng chiều dài khoảng 375km, tổng vốn sơ bộ hơn 981.000 tỷ đồng.

Mạng lưới giao thông ngày càng hoàn thiện được kỳ vọng sẽ rút ngắn tối đa thời gian di chuyển, kết nối trực tiếp các trung tâm mới với nhau, từng bước hình thành các trục kết nối liên vùng, đặc biệt giữa TPHCM với Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long…

Hạ tầng kết nối được đầu tư cũng tạo ra những tác động kép đến cuộc sống người dân và lựa chọn nơi ở. Thứ nhất, thời gian di chuyển giữa các khu vực được rút ngắn đáng kể, giúp người dân có thể sinh sống ở vùng ven nhưng vẫn làm việc tại trung tâm hoặc ngược lại. Thứ hai, ranh giới hành chính dần mất đi ý nghĩa trong việc định vị giá trị bất động sản.

Một khu vực không còn bị “định danh” bởi khoảng cách địa lý, mà được xác định giá trị bằng mức độ kết nối và khả năng tiếp cận tiện ích. Xu hướng phát triển các dự án khu dân cư tích hợp chuỗi tiện ích nội khu hoàn chỉnh ngày càng nở rộ. Chất lượng sống tại Dĩ An, Thuận An hay Thủ Dầu Một giờ đây tiện nghi không hề thua kém khu vực lõi truyền thống.

Xu hướng ly tâm ra đô thị vệ tinh

Theo các chuyên gia, chính hạ tầng đã và đang “vẽ lại bản đồ giá trị” của thị trường bất động sản. Những khu vực từng được xem là xa xôi nay trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ kết nối thuận tiện, trong khi một số khu vực trung tâm truyền thống lại đối mặt với áp lực quá tải về hạ tầng, dân số và chi phí sinh hoạt.

Trên nền tảng hạ tầng được cải thiện, không gian đô thị TPHCM đang chuyển dịch rõ rệt từ mô hình “đơn cực” sang “đa cực”. Áp lực lên khu vực lõi trung tâm ngày càng lớn, từ kẹt xe, ô nhiễm đến thiếu hụt quỹ đất phát triển, buộc quá trình giãn dân diễn ra mạnh mẽ hơn.

Trong bối cảnh đó, các cực tăng trưởng mới dần hình thành. Khu vực Thủ Đức được xem là “hạt nhân” phía Đông với định hướng trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo. Các hướng còn lại ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũ… nổi lên như những đô thị vệ tinh, đóng vai trò chia sẻ áp lực dân số và tạo động lực phát triển kinh tế với TPHCM.

Chuyên gia bất động sản Tạ Trung Kiên nhận định, khái niệm “trung tâm” trong bất động sản đang thay đổi nhanh chóng. Ngày hôm nay, khái niệm trung tâm không còn là trung tâm theo nghĩa địa lý. Trong 3-5 năm tới, khái niệm này có thể sẽ bị xóa bỏ. Một khu vực được xem là trung tâm khi có khả năng thu hút cư dân, có tiện ích như công viên, khu vui chơi, trung tâm thương mại, siêu thị… nơi người dân thực sự đến sinh sống.

Sự thay đổi trong cấu trúc đô thị kéo theo những biến chuyển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Trước hết, các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh đang trở thành “điểm nóng” phát triển. Nhờ lợi thế quỹ đất rộng, giá còn “mềm” và đặc biệt là hạ tầng ngày càng hoàn thiện, những khu vực này thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư cũng như nhu cầu ở thực.

Giá trị bất động sản cũng có xu hướng tăng theo tiến độ hạ tầng. Những dự án nằm gần các tuyến vành đai, cao tốc hay nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá tốt hơn, đồng thời có tính thanh khoản cao hơn so với các khu vực thiếu kết nối.

Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh khẳng định hạ tầng giao thông đang tạo ra hiệu ứng cộng hưởng rõ rệt cho thị trường. Những khu vực có hạ tầng giao thông tốt sẽ dễ cho thuê, dễ bán, thanh khoản cao. Ngân hàng cũng có thể nâng tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo và áp dụng mức lãi suất thấp hơn đối với các tài sản này, ông phân tích.

Theo ông Minh, trong tương lai gần, khái niệm “trung tâm” sẽ được định nghĩa lại theo hướng: nơi có hạ tầng kết nối thuận tiện và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Điều này đồng nghĩa với việc cơ hội sẽ mở rộng ra nhiều khu vực xung quanh, thay vì tập trung vào một vài quận nội đô như trước đây.

Song song với đó, thị trường sẽ xuất hiện các đại đô thị tích hợp – nơi quy tụ đầy đủ chức năng từ nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế đến giải trí. Những khu đô thị này không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn tạo ra hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, giảm phụ thuộc vào khu vực trung tâm truyền thống.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, thừa nhận trước đây ranh giới giữa TPHCM và các địa phương lân cận như Bình Dương từng tạo ra “rào cản tâm lý” đáng kể với người mua nhà. Không ít người dân sinh sống tại TPHCM ngại dịch chuyển sang khu vực giáp ranh do lo ngại về khoảng cách địa lý, vấn đề hộ khẩu, tạm trú, thường trú hay cảm giác “ra khỏi thành phố”. Tuy nhiên, trong bối cảnh mô hình siêu đô thị đang hình thành, những rào cản này dần được xóa nhòa.

Việc sáp nhập và tăng cường liên kết vùng giúp người dân cởi mở hơn với xu hướng sống xa trung tâm truyền thống để đổi lấy không gian sống tốt hơn và mức giá phù hợp hơn, nhưng vẫn nằm trong phạm vi đại đô thị TPHCM. Đặc biệt, mặt bằng giá nhà tại khu vực Bình Dương cũ thấp hơn đáng kể so với TPHCM, mở ra thêm cơ hội sở hữu nhà cho người mua ở thực trong bối cảnh nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm.

Bà Dung cũng cho rằng, khi hạ tầng và định hướng phát triển kinh tế được triển khai đồng bộ trên quy mô toàn vùng, tính kết nối của siêu đô thị sẽ ngày càng hoàn thiện, tạo điều kiện để người dân dịch chuyển nơi ở thuận lợi hơn. Đây cũng là cơ sở thúc đẩy quá trình hình thành đô thị đa trung tâm, nơi người dân không còn đặt nặng khái niệm phải sống ở trung tâm mà ưu tiên khả năng kết nối giao thông, tiện ích và chất lượng sống.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở nội thành TPHCM khan hiếm, các đô thị vệ tinh đang có cơ hội lấp đầy khoảng trống quỹ đất và nhu cầu nhà ở. Với lợi thế giá thấp hơn đáng kể so với khu vực lõi trung tâm, cùng sự hỗ trợ ngày càng rõ nét từ hạ tầng giao thông, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đang trở nên rõ rệt hơn.