Làm sao để nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược an cư?

Ủng hộ chính sách nhà ở xã hội để cho thuê

Trong buổi làm việc vừa qua, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm có đề cập đến vấn đề từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân. Nhà nước kiến tạo, quy hoạch, điều tiết thuế và tín dụng, bảo đảm công bằng, kiểm soát chống đầu cơ nhà ở.

Vấn đề phát triển và đẩy mạnh nhà cho thuê một lần nữa lại được người đứng đầu Đảng, Nhà nước khẳng định mạnh mẽ. Trước đó, vào đầu năm nay, người đứng đầu Chính phủ cũng khẳng định nhu cầu nhà ở hiện nay không chỉ dừng ở sở hữu mà đang chuyển mạnh sang thuê hay thuê mua để ổn định chỗ ở lâu dài, phù hợp với khả năng chi trả, đặc điểm việc làm và quá trình dịch chuyển lao động.

Do đó, chính sách nhà ở xã hội cũng cần được điều chỉnh nhằm tái cấu trúc chỗ ở của người dân theo hướng bền vững, giảm dần tư duy chạy theo số lượng, bảo đảm mọi người đều có cơ hội tiếp cận chỗ ở an toàn, phù hợp với điều kiện và nhu cầu. Đồng thời, xác định phát triển nhà ở xã hội cho thuê là một nhiệm vụ quan trọng, mang tính căn cơ và lâu dài, không làm theo phong trào, không làm manh mún.

Nhà ở xã hội cũng là chính sách lớn, được Chính phủ chỉ đạo quyết liệt trong thời gian qua. Năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội, hướng đến mục tiêu hoàn thành sớm 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028.

Chủ trương phát triển nhà ở cho thuê được nhiều chuyên gia đồng tình. TS Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế – cho biết nhiều năm qua đã luôn ủng hộ và giữ quan điểm nhà ở xã hội cần được ưu tiên cho thuê.

Ông nêu ví dụ một số khu nhà trọ công nhân ở TPHCM được đầu tư bài bản với diện tích căn hộ cho thuê chừng 30m2, có gác lửng, toàn khu có bảo vệ, sử dụng nhận diện vân tay, có sân chung và trang bị phòng cháy chữa cháy… với giá cho thuê vài triệu đồng/tháng. Một gia đình có thu nhập trung bình trên 10 triệu đồng/tháng có thể tiếp cận và tự trang bị các thiết bị tiện ích như tủ lạnh, tivi, máy giặt, máy lạnh… để có được không gian sống tạm ổn cho chính mình và 1-2 đứa con.

Ông Hiển quan niệm đối với đa số công nhân, họ sẽ lựa chọn ở thuê, thay vì mua nhà. Bởi khi còn trẻ, họ rời quê lên thành phố làm việc khoảng 10-15 năm, sau đó khi có tuổi sẽ quay trở lại quê hương, khi không còn đủ điều kiện lao động ở các khu công nghiệp. Với thực tế đó, việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê là đúng đắn, kèm theo giá cả hợp lý, tiện ích đảm bảo để đáp ứng nhu cầu thực sự của công nhân.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nêu góc nhìn trong thời đại công nghiệp như Việt Nam hiện nay, nội hàm của vấn đề “an cư lạc nghiệp” phải được hiểu khác đi. Sự dịch chuyển lao động giữa các khu công nghiệp trong một thành phố, giữa các thành phố… diễn ra thường xuyên, liên tục. Nơi cư trú phải gần nơi làm việc cho nên ưu tiên phải là nhà thuê để linh động. Đó là lý do ở các đô thị phát triển trên thế giới, chính sách hướng nhiều hơn đến xây dựng nhà cho thuê, thậm chí thuê dài hạn hàng chục năm.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý đầu tư, kinh doanh bất động sản – cho rằng nhà ở xã hội phải cho thuê mới đúng bản chất, vì phân khúc hướng đến đối tượng yếu thế có thu nhập thấp. Nhóm chủ thể này còn khó khăn trong việc giải quyết nhu cầu ăn, mặc, học hành của con cái, khám chữa bệnh… nên khó tiết kiệm được tiền để mua nhà.

Do đó, chính sách nhà ở xã hội cần tiếp cận dưới góc độ giải quyết chỗ ở (thông qua chính sách nhà ở để cho thuê) hơn là tiếp cận dưới góc độ giải quyết nhà ở (xây nhà để bán cho người ta sở hữu). Việc “lệch pha” về chính sách sẽ tất yếu dẫn tới nguy cơ trục lợi: Người đúng đối tượng thì không có khả năng mua nhà ở xã hội, còn người có tiền mua nhà ở xã hội sẽ không đúng đối tượng, dẫn tới tất yếu 2 đối tượng sẽ bắt tay nhau để trục lợi từ chính sách rất nhân văn của Nhà nước.

Cách nào giải quyết bài toán nhà ở xã hội để cho thuê?

Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê vẫn gặp rào cản, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh chỉ ra 2 nguyên nhân. Thứ nhất là do trở ngại tâm lý “an cư lạc nghiệp” của người dân. Thứ hai là từ chủ đầu tư khi có nhiều quy định ràng buộc trong việc xây dựng nhà ở xã hội, chính sách tín dụng ưu đãi chưa rộng mở, gây trở ngại trong thu hồi vốn.

Ông Đỉnh cho rằng Nhà nước nên giữ vai trò điều tiết, chủ động phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Theo ông, đây là lĩnh vực phục vụ nhu cầu an sinh nhưng hiệu quả lợi nhuận không cao, vì vậy cần có sự tham gia trực tiếp của Nhà nước để bảo đảm đúng chức năng xã hội.

Trong trường hợp muốn thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội cho thuê, luật sư hiến kế cần có cơ chế tín dụng đủ hấp dẫn, như cho vay tới 80% tổng mức đầu tư dự án, thời hạn vay dài trên 20 năm và lãi suất ưu đãi dưới 3%/năm. Có như vậy, doanh nghiệp mới mạnh dạn tham gia, bởi nếu không, rất khó để nhà đầu tư bỏ ra nguồn vốn lớn nhưng thu hồi chậm và lợi nhuận thấp.

Cụ thể hơn, TS Đinh Thế Hiển đề xuất cần phát triển thêm các khu nhà ở xã hội cho thuê với mức giá hợp lý, tiện ích đảm bảo, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tư nhân đầu tư loại hình nhà ở này tại các vị trí phù hợp.

Theo ông, Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ các chủ đầu tư phát triển nhà trọ cho công nhân, như tạo điều kiện tiếp cận hạ tầng điện, nước và áp dụng chính sách giá điện, nước phù hợp để người lao động được sử dụng với mức giá phổ thông. Ông cũng kiến nghị nghiên cứu chính sách cho vay lãi suất thấp để người lao động có thể chi trả tiền thuê nhà trong dài hạn, từ 2-5 năm. 

Đối với nhóm công nhân có nhu cầu gắn bó lâu dài với đô thị, TS Đinh Thế Hiển cho rằng thay vì đặt kỳ vọng sở hữu nhà ở ngay lập tức cho tất cả, cần tạo điều kiện để người lao động và con cái họ tiếp cận tốt hơn với giáo dục. Từ đó có cơ hội nâng cao tay nghề, chuyển đổi hoặc thăng tiến trong công việc, tích lũy thu nhập để mua nhà và trang trải cuộc sống tại thành phố.

Theo ông, các chính sách về học phí, tín dụng học nghề, học đại học sẽ góp phần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, đồng thời giúp người lao động cải thiện thu nhập và có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại phân khúc trung bình sau khoảng 5-10 năm làm việc.

Ông Hiển nhấn mạnh cần loại bỏ cách tiếp cận chính sách nhà ở xã hội dưới góc độ đầu tư bất động sản. Theo đó, người lao động không nên xem nhà ở xã hội như một tài sản đầu tư sinh lời, trong khi doanh nghiệp cũng không nên lợi dụng chính sách để xin ưu đãi hoặc tiếp cận dòng tiền nhằm giải quyết khó khăn trước mắt.

Theo chuyên gia, nhiều bất cập trong quá trình thực thi chính sách xuất phát từ cơ chế “xin – cho”. Vì vậy, cần loại bỏ cơ chế này, để thị trường vận hành theo quy luật cung – cầu, hạn chế tình trạng doanh nghiệp sân sau, doanh nghiệp thân hữu, tránh thất thoát nguồn lực công và bảo đảm người lao động thực sự được hưởng lợi từ chính sách nhà ở xã hội.