Lãi vay tăng cao, người mua nhà cần “chốt” gì để an toàn?

Lãi vay tăng cao, người mua đổi “khẩu vị”

Sáng 6/5, tọa đàm Bất động sản 2026 – Giải mã “vùng xanh” cơ hội được tổ chức tại TPHCM, bàn về nhiều vấn đề “nóng” hiện nay như lãi vay mua nhà tăng cao ảnh hưởng hành vi người mua nhà, bài toán tài chính và lựa chọn sản phẩm trong bối cảnh mới.

Ông Tạ Trung Kiên – Phó Tổng giám đốc Việt Á Real – khẳng định trong bối cảnh lãi vay mua nhà gia tăng, thậm chí lên 14%/năm, nhà đầu tư không còn xuống tiền theo xu hướng mà dành thời gian tìm hiểu kỹ dự án, đánh giá khả năng sinh lời và đặc biệt là dòng tiền có thể tạo ra hàng tháng.

Một điểm đáng chú ý khác là sự thay đổi trong kỳ vọng về giá. Sau thời gian dài giá bất động sản tăng mạnh, cùng với chi phí đầu vào leo thang, nhà đầu tư dần chấp nhận mặt bằng giá hiện tại. Câu hỏi “giá có giảm hay không” không còn là mối quan tâm lớn nhất, thay vào đó là tính hiệu quả và sự phù hợp với năng lực tài chính.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Lê Hải Đăng – Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty bất động sản Smartland – cho rằng việc chờ lãi suất giảm có thể khiến người mua nhà rơi vào “bẫy”. Khi lãi suất đi xuống, sức mua tăng lên, thanh khoản cải thiện, nhiều người quay lại thị trường, kéo theo giá bất động sản tăng. Khi đó, chi phí đầu tư sẽ cao hơn và lợi nhuận kỳ vọng có thể không còn như ban đầu.

Ngược lại, trong giai đoạn lãi suất tăng, yếu tố FOMO (sợ bỏ lỡ) giảm rõ rệt. Người mua có nhiều lựa chọn hơn, không phải cạnh tranh bằng mọi giá. Đây cũng là thời điểm thị trường bước vào quá trình sàng lọc, không chỉ đối với chủ đầu tư và dự án mà còn đối với chính nhà đầu tư.

Thị trường hiện nay cũng đang quay về với giá trị thực. Những dự án duy trì được sức hút thường đảm bảo tiến độ triển khai đúng cam kết, có hệ sinh thái tiện ích vận hành thực tế và chủ đầu tư có năng lực tài chính.

Chuyên gia dự báo đến cuối năm nay, dòng tiền vào bất động sản có thể gia tăng trở lại, nhưng theo hướng chọn lọc, tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp và chủ đầu tư uy tín. Sau giai đoạn khó khăn 2022-2024, thị trường nhiều khả năng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, với đà tăng mạnh mẽ hơn trong thời kỳ 2027-2028.

Tiêu chí chọn sản phẩm trong bối cảnh mới

Ở góc độ thị trường, các chuyên gia cho rằng dòng tiền tín dụng hiện nay đang tập trung vào các dự án quy mô lớn, đặc biệt tại khu vực ven đô.

Ông Nguyễn Lê Hải Đăng đưa ra 3 tiêu chí để đánh giá một sản phẩm bất động sản tiềm năng. Thứ nhất là tính thuận lợi, gắn với khả năng kết nối hạ tầng giao thông. Trong bối cảnh đầu tư công cho hạ tầng được đẩy mạnh, các dự án có liên kết chặt chẽ với hệ thống giao thông sẽ có lợi thế rõ rệt. Ông cũng lưu ý người mua không nên chạy theo thông tin truyền miệng.

Thứ hai là yếu tố bền vững, bao gồm pháp lý rõ ràng cùng với năng lực mạnh của chủ đầu tư và những yếu tố khác biệt của sản phẩm. Thứ ba là hệ sinh thái tiện ích phải hoạt động thực tế, bởi một dự án không có hệ sinh thái sẽ khó tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân sinh sống.

Ở góc độ khác, ông Tạ Trung Kiên nhấn mạnh hai nhóm yếu tố quan trọng. Về vĩ mô, các tuyến hạ tầng lớn như Vành đai 3-4 và metro đang được đẩy nhanh tiến độ, giúp tăng khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm TPHCM và các vùng phụ cận như Hóc Môn, Củ Chi, Long An, Đồng Nai. Khi hạ tầng hoàn thiện, việc di chuyển trở nên thuận tiện hơn, mở ra cơ hội cho các khu vực ven đô.

Về vi mô, yếu tố quan trọng là khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Các khu đô thị vùng ven cần có đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên để phục vụ cuộc sống hàng ngày. Trong khi khu vực trung tâm có chi phí cao và hạn chế không gian sống, thì các đại đô thị vùng ven có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu về môi trường sống và tiện ích.

Theo các chuyên gia, khi hạ tầng phát triển, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn. Việc dịch chuyển ra khu vực ven đô trở thành lựa chọn hợp lý, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà tại khu trung tâm ngày càng cao.

Còn chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh nhận định “vùng xanh” là những khu vực có hạ tầng tốt, kết nối thuận tiện với trung tâm, có thể di chuyển nhanh bằng ô tô hoặc tàu điện. Nhà đầu tư thông minh cần cân nhắc ưu tiên những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, kết nối giao thông thuận lợi, chủ đầu tư uy tín và phù hợp với năng lực tài chính cá nhân. Những yếu tố này sẽ quyết định khả năng thành công trong dài hạn.