Lãi vay mua nhà lên 13-15% sau ưu đãi, làm gì để tránh cạn kiệt dòng tiền?

Chị Minh Anh (29 tuổi, nhân viên kinh doanh tại Hà Nội) có thu nhập cố định khoảng 18 triệu đồng/tháng, cùng hoa hồng và các khoản thu nhập khác, đưa tổng thu nhập bình quân lên 28-35 triệu đồng/tháng.

Đầu năm nay, chị cùng gia đình góp tiền mua một căn chung cư cũ tại Hà Nội với giá khoảng 5 tỷ đồng. Sau khi sử dụng toàn bộ khoản tích lũy, gia đình vẫn phải vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng, đứng tên chị Minh Anh.

Thời gian đầu, khoản vay chưa tạo áp lực quá lớn do được hưởng lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, chị bắt đầu lo ngại khi thời gian ưu đãi kết thúc và lãi suất có thể tăng lên 13-15%/năm.

“Nếu lãi suất lên 13-15%/năm, số tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng sẽ tăng đáng kể. Trong khi đó, thu nhập của tôi không phải tháng nào cũng trên 30 triệu đồng”, chị nói.

Bên cạnh tiền trả nợ, chị vẫn phải trang trải tiền thuê nhà, ăn uống, đi lại, sinh hoạt và các khoản chi tiêu cá nhân. Nếu chi phí vay tăng mạnh, chị có thể phải cắt giảm nhiều khoản chi hoặc tìm thêm nguồn thu nhập để cân đối dòng tiền.

“Tôi nghĩ mua được nhà chưa phải bài toán khó nhất. Quan trọng là sau khi mua, mình có đủ khả năng trang trải cuộc sống và trả nợ trong nhiều năm hay không”, chị Minh Anh chia sẻ.

Có thể phải trả lãi lên đến 13-15%/năm

Các ngân hàng thời gian qua liên tục triển khai các gói tín dụng mua nhà với lãi suất ưu đãi, song người vay có thể phải đối mặt với mức lãi suất thả nổi 13-15%/năm sau khi hết thời gian ưu đãi. Khi đó, chi phí trả nợ hàng tháng có thể tăng đáng kể.

Theo khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại, lãi suất vay mua nhà trong thời gian ưu đãi hiện phổ biến 8,5-11%/năm, với thời gian áp dụng thường kéo dài 6-12 tháng, tùy ngân hàng và chương trình tín dụng.

Trong nhóm ngân hàng quốc doanh lớn, Agribank có mức ưu đãi thấp nhất, khoảng 8,2%/năm đối với khoản vay trung và dài hạn. Vietcombank, VietinBank và BIDV lần lượt áp dụng mức 9,8%, 10,5% và 10,8%/năm với các gói lãi suất cố định trong 12 tháng.

Ở nhóm ngân hàng tư nhân, mặt bằng lãi suất cũng không chênh lệch quá lớn so với khối quốc doanh. Techcombank áp dụng khoảng 9,2%/năm, ACB 9,5%, HDBank và TPBank cùng ở mức 9,8%, BaoViet Bank 10,5%, trong khi VIB quanh 11%/năm đối với các gói ưu đãi 12 tháng.

Tuy nhiên, đây chỉ là mức lãi suất trong thời gian đầu của khoản vay. Khi hết ưu đãi, lãi suất thường chuyển sang cơ chế thả nổi, được tính dựa trên lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3-3,5%. Theo VARS-IRE, lãi suất thực tế người vay phải chịu hiện phổ biến 13-15%/năm.

Mặt bằng này cao hơn đáng kể so với năm ngoái, khi nhiều ngân hàng quốc doanh từng triển khai các chương trình tín dụng mua nhà với lãi suất ưu đãi khoảng 5,5-6,7%/năm trong 12-24 tháng đầu. Điều này khiến chi phí vay trở thành một yếu tố đáng cân nhắc hơn đối với người mua nhà, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Đến nay, mức ưu đãi phổ biến tại nhóm này đã tăng lên 8,2-10,8%/năm, tức cao hơn khoảng 2-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Cá biệt, một số gói vay ghi nhận mức tăng gần 5 điểm phần trăm.

Với những người trẻ có thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, bài toán sở hữu nhà vì thế không chỉ nằm ở việc có đủ tiền trả trước, mà còn là khả năng duy trì dòng tiền trong nhiều năm sau đó. Lãi vay tăng cao đang khiến không ít người chùn bước trước quyết định mua nhà. 

Chuyên gia cảnh báo “vách đá lãi suất” với người trẻ vay mua nhà

Theo các chuyên gia, hành trình trả nợ kéo dài luôn đi kèm những rủi ro tiềm ẩn như mất việc, giảm thu nhập hoặc các chi phí phát sinh đột xuất. Để ứng phó với trường hợp này, dưới góc nhìn chuyên gia, chuyên gia kinh tế – tài chính Châu Đình Linh khuyến cáo người trẻ cần có một quỹ dự phòng rủi ro. Hoặc góc nhìn một lãnh đạo ngân hàng tư nhân thì cho rằng có thể vay dư thêm một khoản dự phòng (tức mua nhà cần 3 tỷ đồng, thì nên vay để có khoảng 3,5 tỷ đồng).

Còn với gia đình có hai vợ chồng và con nhỏ, mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng sẽ phải “gánh” nhiều khoản chi tiêu hơn. Tuy nhiên, tổng thu nhập hai người sẽ gấp đôi một người, do đó vợ chồng trẻ thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng/người vẫn có thể tiếp cận khoản vay để sở hữu nhà.

Một vấn đề lớn với gia đình thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng là khi có các biến cố xảy ra, khả năng xoay xở tài chính sẽ bị hạn chế. Chẳng hạn, nếu một trong hai vợ chồng bị mất thu nhập hoặc có khoản chi phí bất ngờ như chữa bệnh, sửa chữa xe cộ hay thay đổi công việc, việc trả nợ vay mua nhà có thể trở thành áp lực lớn.

Theo chuyên gia, trước khi vay mua nhà, khách hàng nên có một khoản tài chính để thanh toán trước một phần giá trị căn nhà, thường khoảng 30-50%. Điều này giúp giảm số tiền vay, giảm áp lực tài chính hàng tháng.

Đặc biệt, khách hàng cần có một quỹ dự phòng từ 6-12 tháng sinh hoạt phí để giúp chủ động hơn trong những tình huống rủi ro.

Khách hàng cũng chú ý lựa căn nhà phù hợp, với thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng thì cân nhắc những căn nhà có giá 2-3 tỷ đồng, tùy thuộc vào số tiền tiết kiệm sẵn có. Trong đó, khoản vay tối đa chỉ nên 50-60%, và tiền trả ngân hàng hàng tháng chỉ nên chiếm 40-50% thu nhập.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên cao cấp Đại học Kinh tế TPHCM, cho biết người mua nhà thường vay trong 15-25 năm, do đó rủi ro lãi suất không chỉ nằm ở 2-3 năm đầu mà kéo dài trong toàn bộ chu kỳ vay.

Nếu lãi suất giảm sau thời gian ưu đãi, người vay sẽ được hưởng lợi. Ngược lại, nếu lãi suất vẫn neo cao trong trung hạn, cú sốc chi phí vay có thể xuất hiện muộn hơn nhưng không biến mất. Đây là rủi ro “vách đá lãi suất” (rate cliff), khi khoản vay ban đầu khá nhẹ nhưng chi phí tăng mạnh sau khi hết ưu đãi.

Theo ông Huân, trong bối cảnh lãi suất đang ở vùng cao và có thể duy trì trong một thời gian, cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà ở thực cần chuyển từ tư duy tận dụng đòn bẩy giá rẻ sang quản trị chi phí vốn và dòng tiền dài hạn. Thị trường hiện không còn phù hợp với chiến lược phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá nhanh nhờ tín dụng rẻ.

Với nhà đầu tư bất động sản, khi lãi suất tăng, lợi nhuận kỳ vọng phải đủ lớn và chắc chắn để bù đắp chi phí vốn. Vì vậy, nên ưu tiên những tài sản có dòng tiền thực hoặc khả năng khai thác rõ ràng, thay vì chỉ trông chờ vào tăng giá. Tỷ lệ vay cũng cần được kiểm soát ở mức an toàn, bởi rủi ro lớn trong chu kỳ lãi suất cao không nhất thiết là giá giảm ngay mà là chi phí vay kéo dài, làm cạn dòng tiền.

Đối với người mua nhà ở thực, lãi suất cao không đồng nghĩa phải trì hoãn quyết định bằng mọi giá. Việc mua nhà nên dựa trên nhu cầu ổn định chỗ ở và khả năng tài chính dài hạn, thay vì kỳ vọng lãi suất sẽ sớm giảm. Nếu thu nhập ổn định, tỷ lệ vay hợp lý và khoản trả nợ hàng tháng vẫn nằm trong ngưỡng an toàn của ngân sách gia đình, việc mua nhà vẫn có thể là một quyết định tài chính phù hợp.

Người mua cũng cần tính toán khả năng trả nợ theo kịch bản lãi suất sau ưu đãi hoặc ở mức cao hơn, thay vì chỉ dựa vào các chương trình hỗ trợ lãi suất trong ngắn hạn.