Lãi suất cao, người mua nhà đứng trước bài toán “mua hay chờ”?

Tâm lý chờ đợi

Ông Hùng (TPHCM) đang tìm mua một căn hộ tại khu vực Dĩ An, gần nơi làm việc. Dự án ông nhắm tới có mức giá khoảng 50 triệu đồng/m², được ông đánh giá là khá phù hợp với khả năng tài chính. Tuy nhiên, lãi suất vay cao khiến ông vẫn đắn đo chưa xuống tiền.

Với khoản vay dự kiến, riêng tiền lãi mỗi tháng có thể lên tới gần 20 triệu đồng. Cộng thêm chi phí sinh hoạt, tiền học cho con và các khoản chi tiêu khác, ông Hùng lo ngại áp lực tài chính sẽ kéo dài nếu lãi suất tiếp tục neo cao.

“Có lẽ tôi sẽ chờ lãi suất giảm rồi mới mua”, ông Hùng cho biết.

Tâm lý chờ lãi suất hạ để giảm gánh nặng vay vốn cũng đang khiến không ít người mua nhà cân nhắc lại kế hoạch xuống tiền. 

Lo ngại như ông Hùng không phải không có cơ sở. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện đã lên mức đủ cao để tác động trực tiếp đến khả năng sử dụng đòn bẩy của người mua.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M, Savills TPHCM, thị trường hiện vẫn chịu ảnh hưởng bởi tâm lý thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Dù nguồn cung mới cải thiện, hoạt động thị trường vẫn khá trầm lắng.

Đến quý II, lãi suất vay mua nhà trung bình khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường TPHCM, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.

Nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp cũng khiến thị trường nhạy cảm hơn với điều kiện tín dụng. Các sản phẩm giá cao thường đòi hỏi tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn. Các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu và các gói vay cố định quanh mức 10%. Tuy nhiên, những ưu đãi này vẫn chưa đủ cải thiện tâm lý thị trường khi nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy còn thận trọng trước khả năng lãi suất tiếp tục neo cao.

Dự báo mới nhất về lãi suất vay mua nhà

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, dẫn số liệu nhìn lại diễn biến 5 năm qua cho thấy lãi suất có tác động rõ đến thị trường chung cư, nhưng không phải cứ lãi suất tăng thì giá nhà giảm và lãi suất giảm thì giá tăng. Mức độ tác động còn phụ thuộc lớn vào quan hệ cung – cầu ở từng thời điểm.

Giai đoạn 2022-2023 là một ví dụ. Khi lãi suất cho vay tăng lên tới 14,1%/năm, giá chung cư vẫn duy trì xu hướng đi lên do nguồn cung hạn chế. Lãi suất cao tạo áp lực lên sức mua nhưng chưa đủ kéo giá xuống khi nguồn cung thiếu hụt.

Ngược lại, khi lãi suất giảm, chi phí vay thấp hơn có thể cải thiện khả năng chi trả và kích thích nhu cầu. Nếu nguồn cung không theo kịp, giá nhà lại có thêm động lực tăng. Điều này thể hiện khá rõ trong giai đoạn 2024-2025, khi giá chung cư tại Hà Nội và TPHCM tăng mạnh.

Theo ông Tuấn, trong năm nay, tác động của lãi suất bắt đầu rõ hơn, đặc biệt tại Hà Nội. Sau thời gian giá tăng mạnh, mặt bằng giá cao khiến người mua nhạy cảm hơn với chi phí vốn. Khi lãi suất tăng trở lại, nhiều dự án tại Hà Nội ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể, trong khi khu vực TPHCM (cũ) điều chỉnh nhẹ hơn.

Ghi nhận từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 7, những dự án chung cư tại Hà Nội được quan tâm nhất đang có mức giảm giá rao bán từ 10-15%, thậm chí tới 24%. Tại TPHCM, giá cũng hạ nhiệt nhưng ở mức vừa phải hơn, điều chỉnh phổ biến 2-5%.

Chuyên gia cho rằng tác động của lãi suất chủ yếu mang tính ngắn hạn. Về dài hạn, giá nhà vẫn được quyết định bởi các yếu tố như cung – cầu, vị trí, hạ tầng và chất lượng tài sản. Vì vậy, lãi suất tăng có thể tạo ra cơ hội tốt hơn về giá và khả năng đàm phán.

Với người mua để ở và có khả năng tài chính phù hợp, ông Tuấn cho rằng không nhất thiết phải chờ đến khi lãi suất xuống mức thấp nhất mới quyết định.

Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất Động Sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) nhận định trong 6 tháng đầu năm, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, trong khi một số khoản vay theo cơ chế thả nổi ghi nhận 15-16%/năm. Sau thời gian ưu đãi, chi phí vay vốn tăng nhanh khiến người mua hạn chế sử dụng đòn bẩy, kéo thanh khoản chững lại ở nhiều phân khúc.

Mặt bằng lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên quyết định mua nhà của cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Người mua vì thế có xu hướng ưu tiên những dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và phương án tài chính an toàn.

Trong nửa cuối năm, DXS – FERI dự báo lãi suất vay mua bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến 12-14%/năm. Điều này khiến nhà đầu tư thận trọng hơn và tỷ lệ hấp thụ khó phục hồi trong ngắn hạn. Thị trường tiếp tục phân hóa theo loại hình, phân khúc, địa bàn và chất lượng dự án.