Kiến nghị TPHCM áp dụng hệ số K bằng 1 để hạn chế tăng giá đất

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM vừa có văn bản gửi lãnh đạo thành phố, kiến nghị điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) về mức 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đề xuất này không áp dụng đối với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất.

Theo Viện, việc áp dụng hệ số K bằng 1 sẽ giúp nghĩa vụ tài chính về đất đai tiệm cận hơn với giá trị thực tế của thị trường, hạn chế tình trạng áp dụng hệ số nhân quá cao làm gia tăng chi phí đầu vào, từ đó kéo theo nhiều rủi ro cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và có thể gây lạm phát.

Đơn vị này cho rằng chỉ nên áp dụng hệ số K lớn hơn 1 đối với các khu vực có khả năng khai thác giá trị đất đai vượt trội như các khu vực phát triển theo mô hình TOD với mật độ sử dụng đất cao hoặc các khu đô thị thương mại cao cấp đạt chuẩn quốc tế.

Lý giải cho đề xuất trên, Viện cho biết bảng giá đất hiện hành tại nhiều khu vực đã được điều chỉnh lên mức cao. Trong bối cảnh đó, nếu tiếp tục áp dụng quan điểm hệ số K luôn lớn hơn 1, chi phí sử dụng đất sẽ tăng mạnh, gây áp lực lớn đối với người dân và doanh nghiệp.

Theo đánh giá của đơn vị này, chi phí đất đai tăng cao không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư mà còn gây khó khăn cho mục tiêu phát triển nhà ở cho thuê, khi giá thuê nhà có nguy cơ vượt quá khả năng chi trả của người dân với mức thu nhập bình quân khoảng 8,6 triệu đồng/tháng.

Viện cũng cho rằng việc điều chỉnh hệ số K về mức hợp lý sẽ góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn liên quan đến chi phí đất đai, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận mặt bằng sản xuất thuận lợi hơn, khơi thông dòng vốn đầu tư, duy trì việc làm và góp phần ổn định an sinh xã hội.

Bên cạnh đó, chính sách này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ kích cầu, thúc đẩy quá trình phục hồi kinh tế và thể hiện sự đồng hành của chính quyền địa phương với cộng đồng doanh nghiệp.

Liên quan đến dự thảo hệ số K do Sở Nông nghiệp và Môi trường trình UBND TPHCM trong kỳ họp vừa qua, Viện cho rằng trên thực tế có những khu vực được đề xuất hệ số K cao hơn cả mức giá đất đang giao dịch trên thị trường, thậm chí có nơi tăng tới 259% so với đầu năm.

Theo đơn vị này, cả bảng giá đất được xây dựng đầu năm 2026 và mức điều chỉnh hệ số K hiện nay đều được thực hiện trên cơ sở tham mưu của đơn vị tư vấn. Tuy nhiên, việc giá đất được khảo sát theo cơ chế thị trường nhưng chỉ sau khoảng 6 tháng lại xuất hiện mức tăng gần 260% là diễn biến bất thường và có thể tạo thêm áp lực cho hoạt động sản xuất, kinh doanh khi chi phí đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí.

Từ đó, Viện kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước tăng cường công tác khảo sát, đánh giá dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường và chỉ điều chỉnh tăng hệ số K tại những khu vực, tuyến đường có giá giao dịch thực tế cao hơn rõ rệt so với bảng giá đất.

Đồng thời, đơn vị này cho rằng việc kiểm soát giá đất là cần thiết nhằm thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở và nhà ở cho thuê theo các định hướng đã được lãnh đạo cấp cao của Đảng và Chính phủ đặt ra.

Trên cơ sở đó, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM đề nghị thành phố xem xét áp dụng hệ số K bằng 1 theo Nghị quyết 49/2026 của Chính phủ kể từ ngày 1/7 cho đến khi quá trình sửa đổi Luật Đất đai hoàn tất trong năm 2026. Sau khi Luật Đất đai sửa đổi được ban hành, hệ số K sẽ được xem xét điều chỉnh phù hợp với bối cảnh mới.