Kiến nghị “cởi trói” quy trình pháp lý cho nhà ở hình thành trong tương lai

Quy trình pháp lý còn nhiều điểm nghẽn

Theo TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), pháp luật hiện hành quy định cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện mở bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo.

Tuy nhiên, thời gian xử lý hồ sơ trên thực tế thường kéo dài hơn nhiều so với quy định, có trường hợp mất từ 3-4 tháng, thậm chí lâu hơn.

Vị này chỉ ra một trong những điểm nghẽn nằm ở quy trình kiểm tra nghiệm thu phần móng. Việc phải trải qua nhiều bước kiểm tra, đối chiếu và xử lý hồ sơ làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục, đồng thời gia tăng chi phí tuân thủ của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, quá trình xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan cũng kéo dài trong nhiều trường hợp, trở thành nguyên nhân làm chậm việc xác nhận đủ điều kiện mở bán. Nếu không có cơ chế xử lý minh bạch, linh hoạt và quy định rõ thời hạn, thủ tục tài chính đất đai có thể tiếp tục làm đình trệ dự án, ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở.

Một vướng mắc khác là thủ tục xác minh liên ngành. Nhiều nội dung phải đồng thời lấy ý kiến từ 3-6 cơ quan như UBND phường nơi có dự án, UBND phường nơi chủ đầu tư đặt trụ sở, phòng kiểm tra chuyên ngành, văn phòng đăng ký đất đai và các đơn vị liên quan. Trong khi đó, cơ chế ràng buộc trách nhiệm và thời hạn phản hồi giữa các đơn vị phối hợp chưa đủ chặt chẽ, khiến hồ sơ bị kéo dài.

Ngoài ra, sau khi Sở Xây dựng phát hành văn bản lấy ý kiến các sở, ngành và địa phương, chủ đầu tư thường phải tự theo dõi, đôn đốc hoặc bổ sung hồ sơ tại từng đơn vị. Nếu quá trình lấy ý kiến không hoàn thành đúng thời hạn, doanh nghiệp có thể phải rút hồ sơ để nộp lại từ đầu, làm tăng chi phí và kéo dài thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.

Tình trạng trên cũng được Bộ Xây dựng ghi nhận trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đơn vị này nêu nhiều địa phương và doanh nghiệp đã kiến nghị làm rõ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Với cùng một loại dự án, có địa phương yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của dự án mới được phép mở bán. Trong khi đó, địa phương khác lại cho phép thực hiện theo tiến độ từng phần đã được phê duyệt.

Sự thiếu thống nhất trong áp dụng quy định khiến thời gian hoàn tất điều kiện kinh doanh của các dự án có thể chênh lệch 6-12 tháng giữa các địa phương. Nhiều hồ sơ phải được bổ sung, giải trình nhiều lần, thậm chí có dự án đã hoàn thành hạ tầng theo quy hoạch nhưng vẫn chưa được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo Bộ Xây dựng, những bất cập này làm gián đoạn dòng vốn, kéo dài thời gian thu hồi vốn của doanh nghiệp và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua. Vì vậy, các quy định cần được hoàn thiện theo hướng rõ ràng, cụ thể và thống nhất hơn về điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Kiến nghị hoàn thiện quy định, thống nhất cách áp dụng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, các quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa bao quát hết sự đa dạng của những loại hình bất động sản; việc xác định quyền sử dụng đất chung, riêng khi bán công trình gắn liền với đất còn chưa rõ; quy định đối với đất thuê trả tiền hàng năm và đất dịch vụ công cộng chưa được làm rõ trong giao dịch.

Bên cạnh đó, quy định vẫn thiếu chế tài đủ mạnh để ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép thông qua hình thức đặt cọc, hứa mua hứa bán; còn tồn tại sự dẫn chiếu chồng chéo về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; chưa quy định rõ việc xác định công trình đã hoàn thành phần móng, nhất là đối với nhà cao tầng áp dụng phương pháp thi công top-down (xây dựng song song phần ngầm và phân thân)….

Trước thực tế này, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM cho rằng thủ tục xác nhận đủ điều kiện mở bán hiện còn kéo dài do phải lấy ý kiến của nhiều cơ quan. Doanh nghiệp kiến nghị giao một đầu mối xử lý hồ sơ, quy định rõ thời hạn phản hồi rõ ràng, đồng thời cho phép chủ đầu tư tạm nộp tiền sử dụng đất để không làm gián đoạn tiến độ dự án.

Trong khi đó, một chuyên gia bất động sản nêu kiến nghị quy trình xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai cần được cải cách theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường hậu kiểm. Thay vì cơ quan quản lý phải thẩm định qua nhiều bước, doanh nghiệp có thể tự chịu trách nhiệm về hồ sơ pháp lý và chỉ cần gửi thông báo kèm tài liệu chứng minh dự án đáp ứng điều kiện mở bán.

Chuyên gia cho rằng chủ đầu tư có thể lập hồ sơ điện tử, bổ sung hình ảnh, video ghi nhận hiện trạng dự án và nộp trực tuyến. Sau khi tiếp nhận, cơ quan quản lý chỉ cần phản hồi chấp thuận qua hệ thống điện tử hoặc thư điện tử nếu hồ sơ hợp lệ, thay vì phải luân chuyển qua nhiều phòng, ban như hiện nay.

“Việc kiểm tra, xác minh nên được thực hiện ở giai đoạn nghiệm thu công trình, hoàn công và cấp giấy chứng nhận, qua đó vừa rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ của cơ quan nhà nước, vừa nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư”, chuyên gia nhấn mạnh.

Doanh nghiệp vẫn phải cam kết làm đúng quy định của pháp luật, cơ quan quản lý nhà nước sẽ kiểm tra đột xuất. Trường hợp doanh nghiệp kê khai không trung thực, cung cấp hồ sơ sai lệch hoặc đưa sản phẩm chưa đủ điều kiện ra thị trường thì phải bị xử lý nghiêm, áp dụng chế tài đủ mạnh theo pháp luật.